主题：从家庭代际购买力的角度谈谈当前中国的房价问题 -- 武当七瞎

假设上面得出的结论即2016年房价开始真正下跌的这个时间点成立的话，我们可以回过头对这20年房地产市场的发展用波浪理论进行一个简单分析。

从1998年住房制度改革开始到2003年非典这段时间，这6年可以看作是中国房地产市场的1浪启动和2浪调整的时期，中间由于入世和申奥成功曾经经历过一个上涨，但由于换届以及非典的影响出现过一波调整。

从2004年至2010年这7年是中国房价的主升浪时期。这个主升浪从时间到幅度都远远超过了大多数国人的预期。而且这个主升浪还有延长，这就是2009年的4万亿投入造成的一波人为拉伸的延长浪。这期间房价的上涨固然有我前面所述的刚需过于强大的原因，但不该调控的时候盲目调控，该调控的时候又不敢调控，则反映出总经理在经济发展的节奏把握上出了问题。就像2005年就开始的房地产调控，那几年的经济形势之好可能是改开以来最好的，高增长低通胀的经济发展势头必然对房价上涨有推动作用，在这个时候过早启动房地产调控无疑是想强按龙头，后果有点类似股市上530的半夜鸡叫，只能是让广大空军们空欢喜一场，调控变成空调，很多人觉得被空军忽悠了一把，宝宝也被房价无情的打脸，开始担上“影帝”的恶名。

等到2008年经济危机袭来，本来房价可以借坡下驴，借此机会清洗一下60后和70后的浮盈，同时给80后提供一个绝佳的买房时机，房地产市场也可以洗洗更健康。但当时国内国际的经济形势太吓人，为了先救经济只好牺牲80后买房的机会了。4万亿一下子造成水涨船高的局面，直接后果是房价被人为拉出一波延长浪，同时也断了观望的80后空军买房的念想，也使宝宝坐实了“影帝”的骂名。这波延长浪从幅度上看有点可怕，超出了多数人涨工资的幅度。

那么我们从2011年开始的这次调控算起，未来的房价又会怎么走了？首先一个判断是从2004年开始进入主升浪的房价会不会再被人为拉出一个延长浪？有不少人接受了2008年的教训，认为房价的高低是由政府决定的，政府想让房价涨多高就能涨多高，政府想让房价不跌房价就跌不了，政府万能。其实，经济发展有其自身的规律，调控只能是干预一下发展的幅度和时间度，不会改变经济本身的大趋势。房价涨得高了自然会下跌，现在的调控政策是为了消峰填谷，让未来的波动小一点而已。我的判断是不会再出现人为的拉伸浪了，主要原因是经济发展需要一个调整的大环境，人口红利的消失，刚需的断层等等因素，决定了即使强拉房价，房价上涨的时间和空间都有限了，何况强拉房价付出的社会稳定成本和政府的信用成本会很高，结果大家现在都已经看见了。

如果不再出现3浪的延长，那么从2011年到2016年，这6年预计是房价走完4浪调整和5浪上升的时间。从周期上来讲，1998年到2003年6年的时间房价走的是1浪启动和2浪调整，2004年到2010年这7年是3浪上升，从2011年到2016年用6年时间进行4浪调整和5浪上升，周期是6-7-6，基本相等（其实我更倾向的是7-7-7，那样好看但有点牵强）。从2011年开始的调整到换届之后的2013年这段时间会进行一个相对稳定的4浪平台调整，国家的政策是希望让房价上涨的速度等一等工资上涨的速度，不要出现大起大落，采取的是以时间换空间，让4浪调整来得不是那么猛烈。之后不排除在新一届政府做政绩的驱使下放松限购的调控政策，房价又会出现一个5浪上升，开发商都在眼巴巴等着了。而且如果房价再出现上涨，可是房地产税改和改变房地产发展模式的大好机会和接口，很多政策估计在这个时候合理合法的推出。这是从周期上的判断，从幅度上的判断由于缺乏真实的房价数据，无法对涨跌幅给出一个大概的预测。

面对未来不确定的形势我们该怎么办好了？

对投资者来说，5浪的上涨行情其实是一段典型的鱼尾行情，高手一般都是只吃鱼身子而把鱼尾留给别人去吃。因为5浪上升的时间和空间往往都是有限的，特别是在3浪发生延长，本身房价已经被抬得很高的情况下，即使你能顺利抄到4浪的底，但是你也不能保证5浪一定走的是上升浪而不是衰竭浪，从而能让你有可观的收益并及时出货。即使5浪会出现大幅的上涨但由于房地产变现的时间比较长，会出现5浪上涨时间短造成无法及时出货的局面。除了个别短线的高手，不建议参与5浪的行情。

那么对还没有买房的80后刚需来说怎么办呢？不管能不能抄到4浪调整的底，在这个时间段里买房都是一种煎熬。主要是房价本身已买在高位了，买房吧房贷压力已经很大了，2016年后房价进入下跌通道，经济形势如果出现调整，未来真不可预期。不买吧，可看着只要政府放开限购政策房价似乎还会继续上涨一下，错过了又可惜。没办法，如果有资格能依靠政府的经适房和限价房解决问题还是相信政府好了。没资格的，实在不能等的，这2年找个机会进去好了，以后涨跌都不关心了最好。如果能等，那就一味看空做一个牛刀那样从2005年就一直叫嚣的空头吧，估计等个10年房价怕还见不了底。

2016年后房地产会步入一个长达20年左右的调整期，当然这中间也会出现反弹的机会，但总体上是一个下降趋势。很多人希望房价在调整期出现暴跌的局面，最好跌个百分之八九十，其实有时候钝刀子割肉才是更狠的。现在的调控政策更多的是着眼于未来出现的调整不要太剧烈，而且随着经济缓慢发展和通货膨胀等因素，慢慢也会消化吸收房价的涨幅。你看日本房价阴跌了20年，跌幅总体也不过一半，想等2016年后过20年跌到底再买房的，时间成本可能会高于价格成本。政府最希望看到的局面是房价不温不火，不当经济发展的领头羊，做个在后面的慢慢动的推土机就行。

经济学家总是在结果出现之后找到合理的理由来解释，什么经济转型的需要，人口红利的消失，房产税政策等等，到时估计我们现在信的房价不败的理由都会被经济学家重新推翻，我们慢慢等着看吧。

• 我也觉得房价现在是假摔阶段