主题：从家庭代际购买力的角度谈谈当前中国的房价问题 -- 武当七瞎
家园 从家庭代际购买力的角度谈谈当前中国的房价问题 一般而言，在中国买房子通常不是一个人凭收入就能轻松搞定的事情，而是一个家庭甚至多个家庭的共同努力的结果。既然在中国买房是以家庭为单位的大事件，那么从家庭在房地产市场上的购买力的角度来看待当前的房价问题，可能对我们更有帮助一些。
从家庭在房地产市场上的购买力的角度来谈房价，首先要对中国的家庭内部成员进行一下划分。最简单地就是以代际来划分。小瞎把目前中国购房市场上的最主要的群体简单的按代际划分为50后、60后、70后、80后和90后。这样的划分不一定精确，存在一定误差，但比较容易说事，能基本反映现实的状况。
先说50后。50后这代人可谓是新中国第一批生在红旗下的人，但他们的成长却不总是在春天里。这代人的特点主要有两点：一个是人多，毕竟自1949年建国以来结束了中国长达一百多年的衰世乱世和频繁的战争，人们终于可以安定下来。而且当时由于毛主席“人多力量大”的指导方针，使得50后这代人的人口出生数量相对1949年前有了很大的增长。可以说，50后奠定了建国后中国人口迅速增长的基础。这代人还有一个主要的共同点在于50后是经历坎坷的一代人。以前有个段子说50后这代人是长身体的时候赶上三年自然灾害，求知识的时候赶上文化大革命上山下乡当知青去了，好不容易想尽办法返城安排了工作，几代人挤在一个小房子里结婚生了小孩，可等到小孩长大要读大学的时候上大学要收费了，等到自己年老开始体弱多病的时候公费医疗也没有了，更可怕的是最后还被提前下岗了。辛辛苦苦一辈子，没有攒到什么钱，只能住在计划时代分的并在房改时又花一遍钱买下的小房子里，买商品房对多数50后来说是穷其一生的积蓄也只能勉强支付首付的事情，贷款是基本不可能的也是不可想的。绝大多数的50后只能哀叹命运的不公，咬紧牙关培养下一代，希望下一代能出人头地，让他们安享晚年，能住上宽大一点的房子。
那么，我们先来看看50后培养的下一代是哪一代人？事实上小瞎这个代际划分只是为了方便说事而进行的简单划分，并不是很精确。像50后这代人的范围我觉得把它的范围划到1950年到1962年这十几年出生的人比较合适。这批人总体上都比较符合我上面所说的两个共同点。同时从人口的数量上来说这代人中应该是以1955年到1960出生的人居多，这里面的政治原因我就不多说了。这批人对应的下一代人主要是70年代后期出生的人和80年代前中期出生的人，以80年代出生的人居多，在这里我笼统地以80后来指代50后培养的下一代人。80后由于对应的是50后这代人，所以50后这代人的特点在80后这代人身上也有类似的反映。比如80后要上大学的时候大学要收费了，毕业的时候工作也不包分配了，等要结婚买房子的时候房价已经涨到天上去了。要命的是，80后由于对应的是50后这代人，尽管80年代已经实行了严格的计划生育，但是80后的总体数量还是很庞大的。也就是说，数量庞大的50后培养出数量庞大的80后，而这些50后在新世纪的房地产市场上由于自身购买力不足，造成了他们的下一代也就是80后的购买力也不足。这些购买力不足但又数量庞大的80后正是当前房地产市场上真正的刚需。那么80后买房时面对的高昂的房价又是怎么来的了？这就要去问夹在50后和80后之间的60后和70后这两代人了。
总体来说，60后是相对比较幸运的一代人。他们出生的时候已经能勉强吃饱饭了，而且还度过了一个无忧无虑的童年，他们想上大学的时候高考也已经恢复了，更主要的是他们还赶上了干部年轻化的好机会以及下海经商的浪潮。尽管也曾经经历过理想的破灭，但是不管是体制内的还是体制外的60后，总体来说在改革中还是获利良多的，他们在房地产市场上的购买力也是最为强大的。进入新世纪，正是成熟而且收入颇丰的60后强大的购买力以及历经商海锻炼出来的投资眼光促成了中国房地产市场在新世纪的大发展。在很多地方，60后既占到了计划时代分公房的便宜，也享受到了房地产大发展时代改善居住环境换大房子带来的收益。相对来说，70后比60后就有所不足了，但好在70后工作的时候赶上了互联网大发展的浪潮。在那个互联网的黄金时代，敢于站在潮头的弄潮儿像张朝阳、丁磊、马云、马化腾等IT精英们自然是赚得盆满钵满，买房自不在话下。即使是一般的IT民工，赶上了好时候赚上一笔再被丈母娘逼一下早早也就把房买了，实际上他们买房并不是一件困难的事情，而且由于相对进入房地产市场较早还能享受一段房价上涨的红利。所以说，尽管60后70后这两代人虽然也人数众多，但是由于赶上了好时候，自身积累的购买力比较足，再加上改善居住条件的需求和丈母娘买房的压力，进入房地产市场的时间比较早，买房的压力相对来说不大。基本判断，60后和70后的刚需在2008年之前大多已经被消耗的差不多了。由于这两代人庞大的数量和强大的购买力，他们在买房的同时一步步地也把房价推得越来越高了。而等到80后进入房地产市场的时候，面对高昂的房价只有傻眼的份了。
下面，我们再谈一谈中国的房价什么时候会跌的问题？胡温时代的这个房地产市场其实是一个需求相对供给来说大到变态的市场。这个市场其实积累了50后、60后、70后和80后等四代人的购买力，如此强大到变态的购买力即使有再多的调控政策也只是一而再的“空调”，更何况这种调控更多的时候还是惺惺作态。要想房价下跌，只有将这四代人的购买力也就是所谓的刚需都耗尽的时候房价才可能下跌。那么，什么时候才能将这些变态的刚需都耗尽了？小瞎在这里瞎提供一个判断标准：中国的房价真正的下跌将是在90后开始进入房地产市场的时候。
为什么这么说呢？90后的父母其实对应的主要是60后和70后这两代人，前面已经说过，60后和70后这两代人其实是中国房地产市场上主要获益的人群，他们赶上了好时候积攒了强大的购买力，加上他们在市场经济中锻炼出来的投资眼光，这两代人中有相当的一部分人购买了不止一套房子。实际上，当上父母的60后和70后已经顺手将他们的下一代也就是90后的相当一部分的刚需给消灭掉了。再加上计划生育的原因，90后多是独生子女，他们的数量已经大大的减少了，而他们结婚时双方父母留给他们的房产已经完全可以使他们不会再成为房地产市场上的刚需了。也就是说，在80后和90后之间的房地产市场上的刚需其实存在着一个巨大的断层。
好了，现在房地产市场上剩下的刚需就只有50后和他们的下一代也就是80后了。由于户籍制度的限制，众多的50后主要生活在二三线城市，同时历史的原因造成50后的购买力不足，买房对他们来说更多地只是一种奢求，50后的刚需其实是很微不足道的。而他们的下一代80后赶上了大学扩招和城市化的浪潮，纷纷来到一线城市定居工作。然而当他们需要买房结婚的时候却无奈的发现面对被60后和70后抬高的房价，他们的积累即使再加上他们父母的积累在高昂的房价面前显得是那么的有心无力，连付个首付都那么困难。80后注定了是要被高房价折磨的一代人，同时由于80后在网络上占有主要的话语权，这使得胡温的10年也注定了是要被80后在网络上非议的10年。
可以说，2008年之后房地产市场上的刚需基本上只剩下了80后这一代人了。刚需的数量就这么多了，不会再增加了，消灭一个就少一个了。而这剩下的80后刚需们却由于自身购买力的限制买不起商品房，只能哀求政府提供限价房和保障性住房。政府建保障房和限价房其实相当于从开发商嘴里抢夺仅剩的这点刚需，等把剩下的这点刚需耗尽的时候，也就是80后刚需消耗完，90后开始进入买房市场的时候，开发商会突然发现，曾经是那么无坚不摧的刚需怎么突然之间就没了而且永远也不会再回来了呢？
综上，可以得出以下三点结论：（1）因为90后数量的减少以及他们的父母帮助消灭了一部分刚需的原因，中国的房价真正的下跌将是在80后刚需被消耗完，90后开始进入房地产市场的时候。（2）80后注定了是要被高房价折磨的一代人，同时胡温的10年也注定了是要被80后在网络上非议的10年。（3）2008年之后房地产市场上的刚需基本上只剩下了80后这一代人了。刚需的数量就这么多了，不会再增加了，消灭一个就少一个了。
最后，80后刚需什么时候被消耗完，90后什么时候开始进入房地产市场了？小瞎试着瞎猜一下：一般现在的90后女生大学毕业后都已经22岁了，工作个几年再考虑结婚买房基本上都是在25-26岁的时候，再晚就成剩女了。所以，中国的房地产市场真正的下跌会在2016年左右。此前，政府可以通过压制积攒一部分刚需再适当的释放一下的方式，保持房价处于一个相对稳定的状态。而等到2016年之后，房地产的黄金时代将彻底的结束，房价将不可避免的真正走进下降的通道。
2016年，记得河里的某个大牛也曾经谈到过这个时间点。一想到此，小瞎心中不由升起了一阵凉意……
家园 于2016飘过 家园 老兄，除了你说的这种划分外，还有城市化问题 即农村进入城市人口的购房需求，所以感觉你这个说法可能不全面
家园 家庭中的人+钱=房价 房价在我眼中其实很简单，就是“家庭中的人+钱=房价”。这是我的推理的基础，我对房价这个系统的变量输入全部整合起来就只有“人+钱”，其它的因素都被概括在这个“人+钱”里面了。
买房子归根到底是由家庭里的人来决定的，有钱了就买，没钱就借或等着，谁家买房子会考虑城市化的问题了？那是经济学家总结的理由，老百姓想不了那么多啊。
家园 用波浪理论对未来房价变化的一点推测 假设上面得出的结论即2016年房价开始真正下跌的这个时间点成立的话，我们可以回过头对这20年房地产市场的发展用波浪理论进行一个简单分析。
从1998年住房制度改革开始到2003年非典这段时间，这6年可以看作是中国房地产市场的1浪启动和2浪调整的时期，中间由于入世和申奥成功曾经经历过一个上涨，但由于换届以及非典的影响出现过一波调整。
从2004年至2010年这7年是中国房价的主升浪时期。这个主升浪从时间到幅度都远远超过了大多数国人的预期。而且这个主升浪还有延长，这就是2009年的4万亿投入造成的一波人为拉伸的延长浪。这期间房价的上涨固然有我前面所述的刚需过于强大的原因，但不该调控的时候盲目调控，该调控的时候又不敢调控，则反映出总经理在经济发展的节奏把握上出了问题。就像2005年就开始的房地产调控，那几年的经济形势之好可能是改开以来最好的，高增长低通胀的经济发展势头必然对房价上涨有推动作用，在这个时候过早启动房地产调控无疑是想强按龙头，后果有点类似股市上530的半夜鸡叫，只能是让广大空军们空欢喜一场，调控变成空调，很多人觉得被空军忽悠了一把，宝宝也被房价无情的打脸，开始担上“影帝”的恶名。
等到2008年经济危机袭来，本来房价可以借坡下驴，借此机会清洗一下60后和70后的浮盈，同时给80后提供一个绝佳的买房时机，房地产市场也可以洗洗更健康。但当时国内国际的经济形势太吓人，为了先救经济只好牺牲80后买房的机会了。4万亿一下子造成水涨船高的局面，直接后果是房价被人为拉出一波延长浪，同时也断了观望的80后空军买房的念想，也使宝宝坐实了“影帝”的骂名。这波延长浪从幅度上看有点可怕，超出了多数人涨工资的幅度。
那么我们从2011年开始的这次调控算起，未来的房价又会怎么走了？首先一个判断是从2004年开始进入主升浪的房价会不会再被人为拉出一个延长浪？有不少人接受了2008年的教训，认为房价的高低是由政府决定的，政府想让房价涨多高就能涨多高，政府想让房价不跌房价就跌不了，政府万能。其实，经济发展有其自身的规律，调控只能是干预一下发展的幅度和时间度，不会改变经济本身的大趋势。房价涨得高了自然会下跌，现在的调控政策是为了消峰填谷，让未来的波动小一点而已。我的判断是不会再出现人为的拉伸浪了，主要原因是经济发展需要一个调整的大环境，人口红利的消失，刚需的断层等等因素，决定了即使强拉房价，房价上涨的时间和空间都有限了，何况强拉房价付出的社会稳定成本和政府的信用成本会很高，结果大家现在都已经看见了。
如果不再出现3浪的延长，那么从2011年到2016年，这6年预计是房价走完4浪调整和5浪上升的时间。从周期上来讲，1998年到2003年6年的时间房价走的是1浪启动和2浪调整，2004年到2010年这7年是3浪上升，从2011年到2016年用6年时间进行4浪调整和5浪上升，周期是6-7-6，基本相等（其实我更倾向的是7-7-7，那样好看但有点牵强）。从2011年开始的调整到换届之后的2013年这段时间会进行一个相对稳定的4浪平台调整，国家的政策是希望让房价上涨的速度等一等工资上涨的速度，不要出现大起大落，采取的是以时间换空间，让4浪调整来得不是那么猛烈。之后不排除在新一届政府做政绩的驱使下放松限购的调控政策，房价又会出现一个5浪上升，开发商都在眼巴巴等着了。而且如果房价再出现上涨，可是房地产税改和改变房地产发展模式的大好机会和接口，很多政策估计在这个时候合理合法的推出。这是从周期上的判断，从幅度上的判断由于缺乏真实的房价数据，无法对涨跌幅给出一个大概的预测。
面对未来不确定的形势我们该怎么办好了？
对投资者来说，5浪的上涨行情其实是一段典型的鱼尾行情，高手一般都是只吃鱼身子而把鱼尾留给别人去吃。因为5浪上升的时间和空间往往都是有限的，特别是在3浪发生延长，本身房价已经被抬得很高的情况下，即使你能顺利抄到4浪的底，但是你也不能保证5浪一定走的是上升浪而不是衰竭浪，从而能让你有可观的收益并及时出货。即使5浪会出现大幅的上涨但由于房地产变现的时间比较长，会出现5浪上涨时间短造成无法及时出货的局面。除了个别短线的高手，不建议参与5浪的行情。
那么对还没有买房的80后刚需来说怎么办呢？不管能不能抄到4浪调整的底，在这个时间段里买房都是一种煎熬。主要是房价本身已买在高位了，买房吧房贷压力已经很大了，2016年后房价进入下跌通道，经济形势如果出现调整，未来真不可预期。不买吧，可看着只要政府放开限购政策房价似乎还会继续上涨一下，错过了又可惜。没办法，如果有资格能依靠政府的经适房和限价房解决问题还是相信政府好了。没资格的，实在不能等的，这2年找个机会进去好了，以后涨跌都不关心了最好。如果能等，那就一味看空做一个牛刀那样从2005年就一直叫嚣的空头吧，估计等个10年房价怕还见不了底。
2016年后房地产会步入一个长达20年左右的调整期，当然这中间也会出现反弹的机会，但总体上是一个下降趋势。很多人希望房价在调整期出现暴跌的局面，最好跌个百分之八九十，其实有时候钝刀子割肉才是更狠的。现在的调控政策更多的是着眼于未来出现的调整不要太剧烈，而且随着经济缓慢发展和通货膨胀等因素，慢慢也会消化吸收房价的涨幅。你看日本房价阴跌了20年，跌幅总体也不过一半，想等2016年后过20年跌到底再买房的，时间成本可能会高于价格成本。政府最希望看到的局面是房价不温不火，不当经济发展的领头羊，做个在后面的慢慢动的推土机就行。
经济学家总是在结果出现之后找到合理的理由来解释，什么经济转型的需要，人口红利的消失，房产税政策等等，到时估计我们现在信的房价不败的理由都会被经济学家重新推翻，我们慢慢等着看吧。
关键词(Tags): #波浪理论 房价，
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 干脆你再买套或者买点房产公司股票 家园 狼兄一昧看空的精神实在敬佩 狼兄一昧看空的精神实在敬佩。可是房价难道不是像股价一样有波浪起伏的吗？政府要想让房价涨，放开限购政策是很容易做到的啊？狼兄看空的基础不正是基于政府的限购政策基础上的吗？既然如此，为什么不可能再出现一个五浪上升阶段了？
另外，我觉得目前网络上80后对胡温任内出现的房价高涨问题的诟病和抱怨，我估计再有个5年左右的时间，对胡温时代的房价问题的抱怨就像当年对前任总经理的下岗问题的抱怨一样，随着经济逐步的发展慢慢会平淡下去。原因很简单，50后已经退休了，60后和70后正在步入这个社会的中上层，90后还在无忧无虑的泡妞、飙车、打游戏。80后中一部分已经买房了，还有一部分里面能力不足的可以接受政府提供的保障房，剩下的那一部分不上不下的80后也随着时间的推移，无奈地买房结婚生子还房贷，该干嘛干嘛去了。很有可能，将来更多抱怨的是房价上涨的不给力而不是涨得太高，现在慢慢已经有了这个苗头，那些因为房价下跌而砸开发商沙盘的不就是这么想的吗。
个人见解，我还真有准备明年换届前做一把房地产股。