主题：【讨论】古道老井关于中国房价的独特观点，请功底深厚者解惑 -- 天空的空

大家好！

最近看了古道老井的博文《从房价说开去》。古道认为相对日本和美国等资本主义国家，中国的房价不但不贵，反而便宜很多。他举了美国纽约和中国北京，上海的例子，认为纽约房价实际上比北京上海贵10倍（当然，他是将汇率因素，美国的房产税因素而目前中国的房子无房产税考虑在内得出的结论）。所以他认为未来10来年内北京上海房价还会上涨十来倍（当然，他认为“不一定是人民币价格升10来倍，可以汇率变化几倍，东京纽约房子再跌几倍来完成”）。

之所以得出这样的结论，我觉得最关键原因是将美国的房产税算入了实际房价，然后再将汇率问题考虑进来，这样的话，中国房价确实要比美国便宜太多了，其实按理也应该这么算。但是，我不太清楚的是，美国这样的资本主义国家到底是如何计算房产税的，是像古道文中说的那样每年需要缴纳的“房产税税额是与房子价格的升值同步同比例上涨”的吗，请忙总和坐井望天等了解美国房产税规则的老师来帮忙解惑，谢谢。

如同古道的其他文章和其他观点，他的结论都是按照严密的逻辑推理而来的，看上去无懈可击，反正凭我的水平是没法找出茬。请大家也思考下，如果美国等资本主义国家的房产税确实如古道说的那个规则收取的话，那么古道认为中国10来年内房价必定相对暴涨的结论（当然，也可能不一定是中国房价暴涨，也有可能通过美日的房子暴跌，或者是人民币对美元大幅升值来实现）有没有道理呢？

下面摘录了古道老井《从房价说开去》（一）（二）部分：

从房价说开去（一）

甲;上海和重庆搞房产税试点对房价的影响大吗？

乙;当然大了，但影响的幅度取决于税负是房屋价格的什么比率。

甲;怎么讲？

乙;如果有一天中国与美国日本等国家接轨对房屋也实行房产税的话，那房屋价格肯定大跌。

甲;能跌多少？

乙;假如北京上海这些一类地区实行美国同类地区3%财产税的话，保守点说北京上海的房价理论上都应该下跌80%。

甲;为什么说是理论上呢？

乙;所谓理论上的数值就是理性的数值，但是市场上的价格通常都是由感性预期决定的。就象股票市场上的股票价格严重背离投资价值的事例不也比比皆是吗。从长远看起根本作用的是理性数值，但从任何时期看，市场的表现都是由当时的市场预期决定。

甲;如果房价真下跌80%，那老百姓是不是都买得起房子了。

乙;说哪里话呢，羊毛出在羊身上，背着抱着都一样沉。如果实行房产税后北京的房价从2万5跌到5000一平。你那时买的房子和现在没有房产税时用2万5千一平买的房子是等效的。无非原来是背着现在换成抱着了。

甲;怎么能有这么大差距？

乙;今天中国居民买房子的同时等于把房子70年的所有费税都一次性交付了。类似于你全款购房了，而如果还需要以后年年缴房产税的话，类似于你向银行贷款80%自己只首付20%买房。

实行房屋税和按揭贷款本质上是一回事，只不过前者你每年向政府缴钱，后者你每年向银行缴钱。称呼不同，前者叫缴税后者叫还款。但效果是一码事，就是你必须往外头交钱。银行欠款毕竟是个定数随着，房价升值和收入增加，其还贷压力对购房者是越来越轻，而房产税是没完没了，而且随着通货膨胀是越来越高，其税额永远和房子价格的升值同步同比例上涨。今天中国人还可以说自己拥有70年的房屋产权，等实行房产税后就只能有资格说自己拥有一年权利了，还得是刚刚交上房产税的时候才能说。根据国外经验，只要一年没交上就会被警察扫地出门，然后房子被低价拍卖掉。

甲;是不是这么个道理，实行不实行房产税的所谓房价是有区别的。有房产税的名义房价后面实际还躲藏着一个隐性的‘贷款’。在有房产税的地区买房子即使交了房子名义上的全款，实际还等同于只交了首付，在以后的日子里仍然得年复一年的补交余款，只不过是名义上叫缴税。有点象租个房子，那年没续上就让别人轰出去了啊。

乙;就是这么回事。今天你在中国买的房子可以安稳的住70年，即便到点或者要动迁征用，政府也肯定赔付你超过此房当时市值的人民币。而如果有了房产税，虽然你买房子的时候支付了房子名义上的全款，可此时的房价里面没有包含你未来70年必须支付的税款。

甲;那如何折算这两个房价呢？相当于我现在去买房子。这个房子我可以用两个方式购买。1；一次性的交付房款连同以后70年的房屋税。2；交一个数目的房款，然后以此为房子当下的价格基数，以后每年交付当时房屋价格3%的房产税。假如第一个方式是250万的话，那么第二个方式这个首付的数目应该是多少？

乙;好准确的例子。这就涉及到你对市场的未来预期了。即你认为在未来70年里社会的平均通货膨胀率是多少。或者说你认为市场的基本物价上升率比存款利率每年平均能够大多少。

甲;这几十年世界的通货膨胀率是多少？

乙;那看看黄金和CRB指数这几十年的变化就可以，5%是肯定说小了。

甲;那就按5%算吧。

乙;你要真按那个预期的话，现在开价250万的房子，你首付就交13万吧，剩下那237万存银行里刚好够你未来70年交房产税的。只要社会平均膨胀率真是5%的话，到时候要欠也欠不多。但剩是不可能的。

甲;你开玩笑吧，如果我把237万存银行里，每年利息按3%算都是7万多，可每年的税才3千多。我的存款只能越来越多，你糊涂了吧。

乙;按3%算存款利息太少了吧，你应该按最长年限的定期存款利息算才对。记住通货膨胀率就是以那个为基数的，如果利率是5，照你要求的5%膨胀率那房子每年的升值就得是10%。回家拿计算机核对每年的存款变化吧。保证你最后算出来的结果是最后一年还得去补点钱。记着按每年膨胀5%是均速方式算啊，如果是今年明年膨胀10%后年再回落5%的话，那你那个存款就差远了。

甲;这个结果太荒唐了。

乙;其实它是真实理性的结果，只是因为它与市场的感性预期偏离太大，所以在市场上很难被体现。而市场分分钟都是被感性预期左右着，所以市场价格体现的都是感性预期的结果。就象股票市场上的价格一样，总是被市场参与者们极易被蛊惑的心理预期所支配，你要想在里面玩理性得赔死。但是市场无论多疯狂最后还是得围绕着理性价值中枢波动，总要时不时的被强制回归。反正在市场上只会跟着感性预期走的人最后都吃亏。

甲;这好象博傻哈。价值投资只值13万，可如果你能25万拿到手还有一大堆人愿意50万要是不。

乙;还就这么个道理。你要是在疯狂的感性市场上只会玩理性，今天在14万的地方做空那得把裤子都赔上。

甲;那按照正常的市场预期应该怎么算？

乙;各国资本政府都认为3%是良性的，2%就是非常优秀的了。当然哪个资本政府也做不到把通货膨胀长期控制在3%左右。一个社会有三个数据1；存款利息率。2；物价膨胀率。3；国民收入增长率。只要国民收入高过物价上升的幅度老百姓就能安居乐业。比如利息3，物价上升7，工资等收入上升9，那社会肯定没大麻烦。

甲;那你采用哪个？

乙;给你个公式吧，P=aNΣc(k次幂） k=1，2，3，----------70。

这里a是征收税率，0.01或者0.02，0.03，N是开始时的房价基数，P就是为70年缴税所贴现的货币量。

甲;举例解释一下啊。

乙;比如在北京，以后要交纳3%房产税了。现在销售250万的房子那时应该值多少呢？假设政府以后70年绝对爱民，能够把通货膨胀率控制在2%的平均水平上。用0.03代入a,1.02代入c.大致得到P=4.5N。再令P+N=250。得到P大约为204，N大约为46。也就是说若实施房产税的话，今天在北京值250万的房子到那时最多只值46万。假如你不认为政府会那么善良的维持2%的通货膨胀率，预期他会和所有资本国家政府一样搞5%以上的通货膨胀，那这个今天标价250万的房子在那时最多值13万。

甲;是不是首付46万，另外204万存银行里一边生息一边付房产税，70年后这204万就变成零了。

乙;对，那得你天天祈祷这个社会真的能给你那么平稳的膨胀率，在资本社会是不可能有这样的好事了。这不过是理想化的计算。那204万是肯定挺不了70年的。

甲;是不是今天我在美国买了个46万美金的房子，同时再在银行存上204万美金也保证不了我能够拥有那个房子70年而不被警察轰大街上。

乙;如果你买房子所在地区要交纳3%房屋税的话，就是这个道理。以美国政府的德行，你这204万能顶30年就烧高香了。

甲;这不比银行还贷还可怕吗？

乙;银行贷款是越来越少，而这个是越来越多。属于二锅头脾气，后劲老猛了。

甲;那如果房屋税是2%呢？

乙;公式都给你了，自己算去啊。相当于原房价的四分之一吧。

甲;那中国一平一万的房子相当于美国日本那种价格的房子？

乙;如果税率是2的话，就等于2500/6.5=384美圆。

甲;专家不都说中国的房子比美国贵了吗？美国房子每平还不到400美圆吗？

乙;你买鸡窝啊？你说的那些专家都是不会算术的专家。道理也给你讲了，公式也给你了。自己核计去呗。

甲;照你这么算纽约东京的房屋价格不还是比北京高10倍多吗？

乙;依据理性价格计算的话，90年代初东京的房价还是北京的好几百倍呢，那时都没人惊诧，现在就差10几倍了，知足吧。

甲;可北京房价应该不比东京房价低才对啊？

乙;是啊，现在不是在填补缺口吗。10年内怎么都该补上了。

甲;那北京房价还得升10多倍吗？

乙;只要中国不把自己搞崩溃了，这是必然的，当然不一定是人民币价格升10几倍，可以汇率变化几倍，东京纽约房子再跌几倍来完成啊。

甲;怪不得纽约东京的房子卖不动，北京的房子卖那么疯。原来这里还有这个猫腻。那中国有没有可能也全面实行这样的房屋税政策呢？

乙;如果仅仅对新楼盘和对外资实施倒无所谓，可如果对所有住宅都实施的话，那就等于政府公然对全民财富抢劫了。只有想把中国搞崩溃的政府才会这么干吧。

甲;为什么这么说呢？

乙;今天拥有价值250万房屋的主人在新政下不就只相当于拥有46万甚至13万了吗，那200多万跑那去了。不就等于被抢劫了吗？

甲;那根据收入房价比的数据看，今天中国人和发达国家还有多大差距。大家都知道发达国家的房价收入比的数值比中国的要优良许多。

乙;这里的猫腻更有意思了。如果通过今天的计算能让你诧异的话，那么房价收入比的分析会更让你大吃一惊。肯定彻底颠覆你的原有观念。

古道在新浪博客上对部分网友的问答：

woshitsgx2011-05-24 08:31:59

那请问四线城市贷款买房还有投资价值不？

看到有人说房价泡沫迟早的事，

古道的意思好像还会涨，糊涂了

博主回复：2011-05-24 11:28:08

四线城市就相当于房产税为0.6的地区。与国外同类地区比也是差一倍的价格。如果发达国家同类地区现在是800美圆的话，那中国就应该是一万人民币。

这几年是大家看到了，以后几年的结果大家也都将看到。文章不过是解释了如果中国房屋市场有泡沫，那美国日本的泡沫还要大10倍。

阿威2011-05-24 12:23:37

古道，发达国家的房产和土地是个人所有权吧，并不是中国的70年产权？这里面在税负上还是有所区别吧？

博主回复：2011-05-24 14:00:26

名义上的个人所有权而已。只要你不按时交税就被没收拍卖。谁家的所有权是这个样的啊。本质上是租赁使用而已。

说中国的只有70年使用权，可这70年里任何人让你搬出去都必须给予补偿。从中国的动迁看每次补偿都是住户占便宜吧。大家都希望被动迁吧。

至于税负，中国的70年税负在买房子的时候一次付清了。所以名义上的房屋价格就多了这70年预交的钱。美国日本是年年得交。

dwfh5072011-05-24 15:02:25

我是这么理解的，有错的地方请大家多指教。

首先，很明显中国大部分地方的房价长期看都会上涨是毫无疑问的，通过理性分析计算得出的必然结果。

其次，很多人说的房价泡沫高迟早要破的理由也是部分成立的，但是泡沫破灭房价下跌如果出现的话，实际上不是房价太高了，而是国民收入远不及物价上升，更不及房价上涨的幅度,老百姓不能安居乐业，民愤大到了影响政府统治的时候，在政府打压和限制购买等等手段下出现的非市场性的下跌。另一个下跌的原因是中国经济被自己搞的接近崩溃然后出现的结果。

一段时间以来，每天第一件事就是看老道更新博客了没，我等P民每天都生活在被感性预期左右的社会中，虽然知道周围有很多遮住眼睛的浮云，却总厘不清浮云背后的东西，感谢一下老道。

博主回复：2011-05-24 15:13:50

下篇会分析中国的国民收入与房价上升之间的关联。第一中国的房市没有泡沫。除非政府胡来（例如公然抢劫式的征收房产税），中国的房市也没有下跌空间。一年了，做了这么大的功课效果如何大家有目共睹。多大人物逆趋势而动都是螳臂当车。

liwei_hei2011-05-28 15:41:13

期待能早点看到博主更深入的分析。

博主回复：2011-05-28 11:20:53

1，中国人民的生活水平标准达到美日标准指日可待，不存在不可能。

2，全球房价接轨和制造业产品全球接轨都是必然的，今天制造业已经如此了。明天固定资产也会如此。所以北京房价10年内按美圆计价涨10倍是少的。

从房价说开去（二）

乙；从上面的论述中是否可以这样理解中美两个国家房屋价格的区别，不论在中国还是美国买房子都类似于住国家开的旅店，在美国买房子等于先支付一部分定金，然后每天都得缴纳与逐日递增的定金成比例的住宿费，一天不交就得被撵出来。而定金首先用来弥补旅店换房客的损失，剩余的退还原房客。美国的所谓房价就是这个定金数目。而在中国买房子等于连定金带后继70天的房费也都一起交了。至于70天以后还交不交到时候再说。但是旅店至少承诺，绝对不在不足够补偿的情况下把住房者撵出去。中国的房价就是定金还再加上70天的住宿费。

甲；对，虽然都叫做房价，但是中美两国房价概念的内涵是完全不一样的。美国的房价中其实最多仅仅包含了中国房价的四分之一的含量。知道了吧，文人们把问题搅浑的最常用手段就是玩混淆概念的游戏。明明是相差巨大的两个东西，他们却用同一个词汇描述就把大多数人给蒙了。

直接的例子就是在中国有大量的小产权房，各地区小产权房的价格仅仅是同地大产权房价格的三分之一甚至五分之一。原因何在？就是因为这些小产权房没有缴纳70年的地税。在美国买的房子其实只相同于买中国的小产权房。区别在于即便在中国买了小产权房每年也差不多不交什么费用。

乙；那是由于小产权房都是建在集体所有的土地上，住房者只象征性的交纳点土地费，无须给国家缴税，所以成本便宜。可是能便宜好几倍吗？

甲；算个帐吧，假如今天开发商买块地皮，按规划的容积率每平米卖价折合3万人民币，建成后销售4万5，能接受不？

乙；继续。

甲；这3万理论上是使用这个土地70年的税款，应该由购房者支付吧。开发商在购地时先预支了。从购地，三通一平直至销售完成，一个周期算3年。这3万应该变成多少了？

乙；按银行6%的放贷利率，3万7左右吧。考虑中间的润滑油费用还得高点。

甲；就算3万7。开发商自有资金4000或5000。用2500左右完成房屋建筑极其商店邮局学区幼儿园及其社区内的环境绿化，通水通电通气通暖通讯和社区各项服务活动设施的硬件配套等等，另外2000来元用于疏通各环节，盖上上百个红印以及销售广告宣传。当房子销售完毕后每平米能有3到4000的利润，完税后也就不到3000了。

乙；如果拿5000做本，三年挣3000利润也不很高啊。

甲；这是明面的帐，如果正好销售期间赶上大涨，4万5的房子兴许卖到5，6万呢。真正挣钱的环节在开发商的融资能力上。假如开发商可以缓交或者低息交纳购地费，那是个大头。

乙；老百姓在买房子的时候，尤其买这种4万5一平米房子的时候，看到真正的建筑成本还不足5%，心理上不平衡也正常。

甲；可是在这4万5里边，有3万7是用来交付你未来70年的住房税款的。也既购房款中的80%是被政府提前收税拿跑了。有时候这些款项也用于支付完成动迁所需的巨大费用。

乙；可政府只拿了3万啊。

甲；政府是3年前拿的，等于是购房者今年支付的3万7被政府用贴现的方式在3年前以3万的数额拿走了。

乙；假如政府不搞70年一次性得税的方式，这3万7是不是就没有了。

甲；当然了。那4万5的房子也就不到9000了。可是购房者以后每年都得交房屋税了。那还真跟美国日本接轨了。

乙；这两种方式那个对购房者有利？

甲；当然是中国这个方式对购房者有利了，而且其利之大不可估量。只不过这样使中国商品房价格比实际价格在名义上显得高出几倍来。

乙；为什么说中国这个方式对老百姓有利呢？

甲；先从你所提到的那个房价收入比谈吧。

乙；不用了，因为同样使用房价这个概念，但是中国房价与美国房价是两码事，中国名义房价被高估了四到五倍。所以所谓的发达国家优良的房价收入比数据也有这么四到五倍的夸大。例如纽约人均GDP是北京的6倍，但是实际房价却是北京的10多倍之上，因此按房价收入比的数据比较，北京是远好于纽约。

甲；岂止这个，由于中美两国的GDP统计也完全是两码事。那些拿房价收入比数据说事者不仅在房价这个概念上玩猫腻，在人均GDP上也玩同样的把戏。

乙；你说说猫腻在那？

甲；现在按照美国GDP统计的方式来算一下北京居民的平均GDP是多少。

乙；好啊。

甲；按建设部的说法，北京人均居住面积是30平米，按均价2万5人民币折合四千美圆计算。那么北京人均的房子资产是75万，换算成美圆差不多12万。给你做个预言吧，10年后如果纽约的房价依然是1.2万美圆一平米的话，那时也许叫纽约圆，那么彼时北京完税70年的房价至少是6万美圆。也就是说在未来的10年里按美圆计价的话，北京房价每年至少有25%的升值幅度。

乙；说的有点耸人听闻了。

甲；没指望今天的人相信，但这个却是必然，中国资产升值的必然。是无人可阻挡的社会发展经济规律所决定的必然。而这个规律是西方经济学发现不了认识不到预见不着，可资本社会却又逃不掉躲不开的铁律。

乙；可这和北京人的收入有什么关系啊。

甲；奥妙就在其中啊。即便按最保守的算法，房价每年只递增10%。过去的这些年远高于这个数值吧。

乙；这几年差不多都高于25%了。

甲；就按保守的算。10%意味着北京居民人均会获得1.2万美圆的资产收入。同时他全年住在这个12万美圆的房子里还获得了住房收益。以百分之2算就是还有2000多美圆的收益。在美国的GDP统计里这些收益都是属于国民纯收入的，而且还是要纳税的。可在中国，居民的这些收入不但不纳税也不计入GDP。

乙；如果计入能是多少GDP。

甲；任何国家国民在完税和交纳了5险一金后的可支配收入都不会超过人均GDP的三分之一。而北京居民得到的这人均1。4万美圆都是属于这个范畴。所以北京人的人均GDP如果按照美国的统计方式至少漏算了4。2万美圆。加上中国自己统计的1。3万美圆。按照美国的GDP统计方式，北京的人均GDP至少是5。5万美圆。

乙；原来不仅中美两国的房价概念有四到五倍的差距，GDP统计方式的不同也能制造出这么大的差距啊。

甲；确实如此。

乙；那再按生活成本计算，你说的如果对，北京人的生活水准应该比纽约人还好了。

甲；吃的肯定是北京人好的多了，穿的用的两地都是中国制造的商品，互相彼此差不多。住的就仁者见仁了。行嘛也都是家家有轿车，北京的公交地铁航空系统全世界也少见。

乙；假如北京的人均GDP与纽约持平，根据两地的物价，北京人的生活应该远远高出纽约才对。而不是差不多。

甲；在北京人的人均纯收入里面有1.2万美圆是在房屋升值中体现的。如果你急需钱，可以把房子卖掉或抵押给银行变现。否则就等于把你收入的60%以上给储蓄了。你和你的邻居都年收入10万，你是月光族，而他每年却储蓄6万。这一年的生活他没你过的潇洒很正常吧。

乙；那么在北京能有多少人能有这样的收入？

甲；依照财富分布的规律看，只有30%左右的人达到人均水准，也就是只有30%的北京家庭今天拥有220万以上的家庭房产。

乙；我在北京打车，好多出租司机都有了。

甲；那也是极少数，除非是刚才把北京人的收入算少了。70%的北京居民应该还达不到，你碰到的属于个例。

乙；不说北京，那中国城镇人的人均GDP也这么算的话会是多少？

甲；二线城市3-4万美圆，三线城市2-3万美圆。四线五线递减。全国城镇平均大约在2万美圆偏上。

乙；照你说法，中国城镇居民的平均生活水准已经和韩国台湾一样了。

甲；的确如此。那么多的大陆游客到韩国台湾旅游，一路上看的全是他们光鲜之处。大陆人不也照样感慨台湾韩国人的生活拮据吗？原因既在于此。如果没有觉得把他们拉很远，也是由于大陆城镇人的可支配收入中大部分是储蓄到房子里了。而他们是吃光用光的。

乙；这俩地方都去过，确实是这么个感觉，真觉得人均GDP二万美圆的韩国台湾人的生活不如大陆二线城市的生活水平。听你这么讲，才弄明白其中的道理啊。

甲；观念颠覆了哈。

乙；可是你那所谓的储蓄不过是房价的升值，房价即使升值10倍，房子不还是那个房子吗？这样的GDP不是玩数字游戏吗？

甲；美国日本的高GDP就是靠玩这种游戏来的。不然纽约东京的房价怎么能是北京的10几倍？美国日本的人均GDP怎么能比中国高出这么多？恰恰是中国的GDP不玩这种把戏，才能让舆论继续蒙骗中国人以为外国的那些泡沫经济体规模还很大。

乙；那么中国人的这种储蓄有什么好处？

甲；以中国城镇7亿人口，人均30平米，均价5000人民币。自有住房率85%。是否可以说中国城镇居民人均资产15万元？

乙；可以啊。

甲；记着啊，根据分布规律，中国城镇实际只能有2亿3千万左右的家庭人口可以达到这个数字。如果你达到了说明你的生活在中国城镇居于前三分之一，也可说你的生活在中国居于在前15%。

乙；好象还不止这个数目吧。二线城市的几乎所有居民家庭都能达到这个数目。

甲；宁可保守不夸大嘛。如果接受这个判断，那么在中国，几乎所有城镇居民都拥有正资产。而在农村，因为宅基地建房和土地承包，农民也都拥有一定的正资产。对吧？

乙；是。

甲；那么在中国零资产的家庭充其量不会超过15%，也就是那些极度贫困的山区人口和某些在城市飘零还没有农村宅基地的打工族。

乙；继续。

甲；你知道美国日本零资产家庭的比例吗？

乙；没想过。

甲；如果告诉你，在美国60-70%以上的家庭是绝对零资产以下，在日本75%的家庭是绝对零资产以下，你能相信吗？

乙；当然不信，有点胡说八道了。

甲；日本的国债超过12万亿美圆，人均负债10万美圆。美国的国债加上地方政府的负债超过19万亿美圆，人均负债超过6万美圆。

乙；那些是国家政府债务，跟老百姓有什么关系？

甲；政府不是经营单位，政府所拥有的资产都是不赢利的一些公共保障和服务设施，在资本国家所有能赢利的企业都彻底私有化了。理论上讲政府是没有借债资格的。

乙；政府每年有税收入帐啊？

甲；对，这是政府借债的唯一依据，政府借债不靠财物抵押，靠的是所有纳税人的担保。

乙；是这个道理，可政府借债并不需要事先得到这个担保人的允许。

甲；所以这个很荒唐的事情越演越烈，假设任何人可以随意指定别人成为自己借债的担保人的话，他肯定欠的钱是越来越多。各国资本政府都是现成的榜样。

乙；那这笔欠债怎么还呢？

甲；政府永远没有还款能力，当然最后得由担保人还啊。

乙；担保人又如何还？

甲；这个是新问题了，先把上面问题解决完再来谈这个问题。

乙；好吧。

甲；现在明确了美国人均欠债6万多美圆，日本人均欠债10万美圆。美国人有30%以上的家庭靠租房子生活，显然这样的家庭没有20万美圆以上的自有资产或者存款。还有40%左右的家庭住在价格在20万美圆以下的房子里。美国人买房子都是靠按揭。半款按揭就算是好的了。

乙；我知道美国人的房子要是升值了，他们都马上到银行里把升值的那块迅速提现，然后消费掉。

甲；美国人习惯于过那种不留隔夜粮的日子。不过还是按照他们只有一半按揭的方式来计算家庭资产。这样的家庭有10万美圆的房子资产再加上轿车和房间各类设施用具的话，看得见的最多是15万家庭净美圆资产。美国平均家庭人口数大约3.3。因此家庭总负债超过20万美圆。这类水平的家庭也通常没有什么积蓄，充其量在养老机构里有点养老积蓄金。你说这样的家庭是不是属于零资产家庭。

乙；那日本呢？

甲；就更悲惨了，日本一半的家庭根本没有自己的住房，都是住在政府提供的那种不到45平米的组屋里面。这样的家庭怎么可能有30万美圆以上的储蓄，肯定都是负资产家庭。就算那些能够住在房价四十万美圆的家庭里，去掉贷款，除了房子可见的资产也不超过5万吧。而日本平均每个家庭负债是30万美圆。是不是日本负资产的家庭占全国80%的比例。

乙；照你这么说，美国日本老百姓还真很穷啊。可在今天他们好象还是过的很滋润啊。

甲；一个负债3亿自有资产2亿的公司。只要讨债的不来就都可以在表面上过的很滋润。还是把话说在这，从此后美国日本民众的生活肯定是每况愈下，在世界实现大同前绝无翻身可能。

乙；为什么敢这么断言？

甲；假如今天你是世界顶级的资本大亨，美国日本老百姓都已经彻底无产化了，等于已经没有油水可榨了。你只会关心如何让他们把欠债还出来，而不会再去管他们以后有没有吃喝了吧。

乙；那资本大亨的兴趣在那啊？

甲；欧洲和美日是差不多的情况。今天这个世界上真正还有巨大资产的民众也就剩中国民众了，而且这个资产不仅巨大还与日俱增以及具有惊人的升值空间。

乙；说的再具体点。

甲；把美国日本欧洲最富有的5-10%人群去掉，剩余90-95%的民众净资产正负抵消后就是零。所以这部分人已经没有多少抢劫和欺骗的价值了。而中国90%民众的净资产如果按同质同价计算的话起码有几十万亿美圆之巨。你要是靠欺骗抢劫发家的资本家，你说你核计的抢劫欺骗对象会是谁？

乙；那当然是中国民众了。

甲；那么你怎么样才能把这些民众的财富抢到手或者骗到手呢？

乙；低价收购是个办法。

甲；所以中国的房价明明比美国低10几倍，可仍然有人在那里说中国的房价已经比美国房价高了，中国房价应该大跌才对。而且还真就把中国民众给说信了。

乙；看来骗子还真用的是这个手法啊。

甲；假如中国房价如这些人所愿真下跌50-80%，那就会有两房那样的私人机构把民众的房子全收购了。

乙；然后呢？

甲；然后象大牛市期间的股票一样暴涨几十倍，反正民众也没房子了，于是彻底与美国接轨，实行房产税。到那时中国民众也得用税后40-50%的收入来支付住房费用，资本家只要雇佣你，可以每年给你30万元的工资，10万元完税，8万元用于住房，5万元用于5险一金。你的生活水准比现在还差，可是人均GDP却差不多比现在高出4-5倍了。同时你也成为彻底的无房者了。那时你会和今天绝大多数的纽约人东京人一样，在梦里都不会梦到你自己能够拥有一套不需每年交税的住房了。

乙；莫不是美国日本人今天就是过的这样生活？

甲；就是这么回事啊。

乙；这里有两个问题。第一；美国日本人的国债会以什么形式让民众偿还？第二；怎么中国民众能够积攒下这么大的资产。

甲；要回答第一个问题就得把国债产生的理由和脉络搞清楚。第二个问题答案很简单，中国老百姓今天能有这些资产都是受惠于毛时代留下的遗产。毛时代给中国留下公派住房，铁饭碗，公费医疗，终身养老等政策。后几个都被改革者逐渐剥夺了。而公派住房这个政策才造就了今天中国民众不仅拥有自己的住房而且还是70年不需要支付税负的住房。在美国或者日本，任何人如果拥有如此一套三居室的话，那肯定算是当地一富了。可在中国这样的人却比比皆是。

乙；那你就先说说国债到底是怎么一回事？

甲；这确实是有意义的问题，把什么是国债弄明白了，许多事情也就一目了然了。

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