主题：【原创】有人问高盛的历史，我来贴一个 -- puma2011

拜读古道老井的文章，（天空的空:【讨论】古道老井关于中国房价的独特观点，请功底深厚者解惑）

觉得很有意思，一时手痒，就做了一点简单计算。古道老井的文章立意是相当不错的，他的主要结论我也基本同意：即美国的房产税事实上是未被计入的隐性房价。如果中国开征房产税，那么现在的房价必定要下降以反映这个隐性价格增长；如若不下降，那么就是现在的房价还没有到屁民们能够承受的底线。不管怎么说，砖家们把中美房价做直接比较是愚蠢的，而且是误导的。

不过古道老井的文章和物格修齐后来的文章都有一些错误，所以他们的数字或多或少有些问题。最严重的错误是忽略了time value of capital. 其实金融上比较价值，最好的指标是 尽现值(NPV), 不是单纯的比较金额。

第二个问题是terminal value. 古道老井的计算里面把70年后中美房产的terminal value 算成市场值，这是不对的，至少对美国的房产接手不公平。对于美国人，70年以后买房，得到的还是一个拥有全部权利的房子；而在中国，对比之下要看政府的心情。我们知道这种不确定性是risk, 是需要在terminal value上体现出来的，而古道的原文里面没有计入。至于为这risk要负付多少钱，那要看各位（实际上是market）对政府的信心。当然了，如果算上discounting,70年后的terminal value对净现值影响不大。

我做了些计算，用了一些假定,因为70年的mortgage现在是没有的，平均房价增长率也很难说。古道的做法是用平均通胀率来计算房价增长，我个人认为可以用home price index的长期平均值 （金融实践中也是用这个，不过不是简单的长期平均）。税率也是个问题，因为那个东西也是变的。还有一点就是美国房产税是免税的，这里要算上tax shield. 具体的计算是 excel完成，有谁知道如何贴excel表格我可以贴上来。

根据我的计算，大概纽约市一个售价$2.5M的房子，房主住７０年，房价平均每年增长４％，折扣率算８％，那么他的尽现值付出大概是$3.4M. 这在今天的中国相当于人民币２０００万。

所以说中国北京的房价，比起纽约来，确实还差得远。当然了，弥补这个差距，有很多方法，也有很多因素在后面，不见得会通过房价上涨的方式。