主题：茗谈（102）：加拿大小镇 -- 本嘉明

（一）

Kitscoty的人口稳步增长，有两个主要原因。一是采油业持续招募专业工作人员，这些人携家带口移居到此。二是由于村里有本县最好的小学（从幼儿园到6年级）和完全制中学（初一到高三），加拿大有不少家庭，偏好于在乡村养大孩子（身体健康，性格开朗，热衷户外活动），同时也希望能上到较好的公立学校，在当地一家人的生活较便利，并且同城市的联系不能太疏远。Kitscoty能满足这所有的要求，自然吸引了新加入者。

当地露营公园

于是，Kitscoty村的楼市，也稳定在一个中价位------虽然当地既没有“楼”，也没有潘任美。在村里，一块一市亩（660平米）的宅基地，报价大约在加拿大元76000元（约合人民币48万），目前有5块宅基地出售，买下宅基地后的造屋成本（带装修，家具），我想大约在10万加元或以上。成屋挂牌的有2处，均是1970年代中期造的平房。

上2图：此屋叫价13万加元。

此屋叫价22万加元。

邻近地区200平米的一个工业区单位，月租2200元左右（不含水电）；邻近地区一栋独立屋改造的写字楼，卖价约22万加元；本县的农地交易，35万平米一块地，大约值220万加元（约2.6万人民币/亩）。

（二）

中国目前的“三元经济”，表现为：城市经济圈，农村农业部门，农村工业部门。在地域上，就是大中城市（第一元），农村小村落/居民组（第三元），以及介于这两者间的“镇，县城，三线城市”（第二元）。

这轮“城镇化”的主抓手，可能就是以“第二元地带”为目标，通过提升档次，使农村多余劳力留在第二元地带致富，而不是涌入大城市，或滞留在第三元（农业）中维持低层次低效益的生产活动。这里面关键的一环，就是“地权”。

如果在地权问题上毫不松动，现在已经不大可能了。而走另一个极端，放手让大家“土地流转”，先把“确权”后各户农民所属的承包地的永久产权交给该户农民，随后该农户可以自由出售，获得卖地款后进镇进城生活，也就是所谓“资本下乡，农民进城”，这也确实可能引起较大的动荡，因为会产生“失地流民”。目前中国大城市的治安良好，一个重要原因，是在大城市务工的进城农民工，普遍在老家有房有（承包）地有家小，进城是因为在城里赚得比家乡多，并非在家乡就不能生存。如果因为在城里犯罪而连累失去这一切，很不明智。如果是“失地流民”，流窜犯罪，那就没有什么顾忌了。

这个问题，中央必然已经反复考量了，这里我提一个“偏门药方”。

地权，可以分拆为：

1， 农地使用权，也就是“承包权”。

2， 农地买卖权，就是永久流转后的“所有权”转移。

3， 农地典当（抵押）权。

抵押权，包括：抵押“使用权”，和抵押“所有权”。我的建议，就是农地所有权，仍属国家和集体。而农民可以抵押“使用权”。

对于使用权（承包合同）的有偿转移，在农村已经很普遍。有些地方就连“出售”承包合同都没人要，农户外出打工，就只能把承包地撂荒。这样，抵押“承包合同”看来没啥价值，又如何操作呢？

很简单，国家组织若干家“农地银行”，农户只能向“农地银行”抵押承包地。每块地的品质不同，宜耕条件不同（比如东部地区，“农地银行”拿到了承包权都雇不到足够便宜的农工去耕作，那么宜耕条件就判为“不良”），残留承包期不同，因此每块地的“抵押价值”都不同，这由“农地银行”具体估价，但国家有文件，假设东部地区最低标准是每亩每年1000元，那么农民刘老根2亩地，有35年的承包期，如果抵押的话，最低可以拿到7万元的贷款。如果当地几家“农地银行”争抢这笔业务，那么每家可以提出自己的贷款额，还款期限，年利息等条件，供刘老根选择。

抵押活动，只局限在农户和某家“农地银行”之间，私人买家不许参与。农民可以抵押出去，再不赎回；也可以按约还款，最后取回承包权。在抵押期间，该农户可以把这块地再“租”回来耕种，甚至从“农地银行” 租很多家的抵押地，连片经营，只要给“农地银行”交租就行。

而“农地银行”拿到承包权后，一旦当地的地方财政平台要征地开发，就由“农地银行”的律师团代表农户出面谈判，达成一致后由农户，“农地银行”，征地方共同签署法律文件，征地才能生效。

中央政府设立一个“国土联合储备局”（土联储），是所有“农地银行”的银行，也就是“农地银行”的央行。

“土联储”所需资金，来自于“建设公债”，就是由公务员和海外大资本家们主动报效的资金，国家只给与象征性的利息，但有政治上的好处，就是官员一旦被双规，已购买的债券，可以抵扣一部分犯罪金额，有助于减刑。出售“建设公债”所获资金，由财政部专款专用，划拨“土联储”，通过“土联储”分配到各“农地银行”在京总行。

如果是单纯的民间“私相授受”，1亩地的承包权肯定卖不到这么高，你拿去种一年总共才收几个钱？但“农地银行”强行抬高了承包权的“抵押价值”，而且底价全国统一，再也低不下去了。这样，如果农民有个急用，看病啊上大学之类的，就可以抵押，先拿一笔钱救急，然后慢慢还给“农地银行”。“农地银行”就赚这个按揭的利息。

那么，假如刘老根把2亩地抵押掉，拿了7万块钱去北京走穴唱“二人转”，或者移民加纳，不按时还款，摆明我不要这地了。而这2亩地也没有开发商来征用，一直是农地，那“农地银行”贷出去的7万块岂不就是铁铁的坏账？因为地的所有权属于村集体，“农地银行”单靠这35年的承包权完全不能弥补7万元的坏账啊！

这时候，该“农地银行”就定期举办“拍卖会”，把“死当”的抵押承包权拿出来拍卖。能进场叫价的，只有三种买家：其他“农地银行”，当地地方财政平台，“土联储”。“土联储”其实不参与拍卖，最后凡是流拍无人要的承包权，“土联储”全部承揽下来，但有个条件，这7万块由“土联储”付，这块地也转变性质，由“村集体所有”成为“国家所有”，将来你地方上要征地开发，缺这一角不行，就来跟“土联储”开价吧。这样一来，“农地银行”肯定解套；地方财政平台就相当难受，只要是前景好一点的地，咬咬牙也得先把住，就当将来征地时多付一点算了；而“土联储”则若无其事，老子做“政策市”，有的是钱，地一块块收进来，随着国家的发展，都在升值，以后修高铁等国家项目，征地就有筹码在手，可以同地方上“以地换地”博弈了。

“土联储”的最主要功能，同“美联储”是一样的，就是控制全国土地开发成本，使其长期稳定可预测，从而有利于经济发展。哪个土地开发费该低的地方，就释出“土联储”拥有的田地储备，变更土地用途后绕过地方政府，直接抑制地价。方法是拿“土联储”的地出来低价“挂拍招”，跟地方政府抢开发商。这样，只要“土联储”在某地区，比如深圳周边，拥有雄厚的农地储备，那么深圳市政府就再不敢阳奉阴违，炒高地价。你一炒，猛虎在侧，到底便宜了谁啊？

而刘老根如果将来后悔了，想要再拿回一个承包资格，也可以，凭户口和“承包权已取消”证明，在“农地银行”登记排队，“农地银行”会定期组织“拍卖会”，就像城里拍卖私车牌照一样，拿几块地的承包权出来“拍卖”，刘老根根据离家远近，好地孬地等因素，举牌竞拍；如果没有中意的，就等下一轮。