五千年(敝帚自珍)

主题:茗谈(102):加拿大小镇 -- 本嘉明

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家园 茗谈(102)-3

(一)

Kitscoty的人口稳步增长,有两个主要原因。一是采油业持续招募专业工作人员,这些人携家带口移居到此。二是由于村里有本县最好的小学(从幼儿园到6年级)和完全制中学(初一到高三),加拿大有不少家庭,偏好于在乡村养大孩子(身体健康,性格开朗,热衷户外活动),同时也希望能上到较好的公立学校,在当地一家人的生活较便利,并且同城市的联系不能太疏远。Kitscoty能满足这所有的要求,自然吸引了新加入者。

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当地露营公园

于是,Kitscoty村的楼市,也稳定在一个中价位------虽然当地既没有“楼”,也没有潘任美。在村里,一块一市亩(660平米)的宅基地,报价大约在加拿大元76000元(约合人民币48万),目前有5块宅基地出售,买下宅基地后的造屋成本(带装修,家具),我想大约在10万加元或以上。成屋挂牌的有2处,均是1970年代中期造的平房。

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上2图:此屋叫价13万加元。

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此屋叫价22万加元。

邻近地区200平米的一个工业区单位,月租2200元左右(不含水电);邻近地区一栋独立屋改造的写字楼,卖价约22万加元;本县的农地交易,35万平米一块地,大约值220万加元(约2.6万人民币/亩)。

(二)

中国目前的“三元经济”,表现为:城市经济圈,农村农业部门,农村工业部门。在地域上,就是大中城市(第一元),农村小村落/居民组(第三元),以及介于这两者间的“镇,县城,三线城市”(第二元)。

这轮“城镇化”的主抓手,可能就是以“第二元地带”为目标,通过提升档次,使农村多余劳力留在第二元地带致富,而不是涌入大城市,或滞留在第三元(农业)中维持低层次低效益的生产活动。这里面关键的一环,就是“地权”。

如果在地权问题上毫不松动,现在已经不大可能了。而走另一个极端,放手让大家“土地流转”,先把“确权”后各户农民所属的承包地的永久产权交给该户农民,随后该农户可以自由出售,获得卖地款后进镇进城生活,也就是所谓“资本下乡,农民进城”,这也确实可能引起较大的动荡,因为会产生“失地流民”。目前中国大城市的治安良好,一个重要原因,是在大城市务工的进城农民工,普遍在老家有房有(承包)地有家小,进城是因为在城里赚得比家乡多,并非在家乡就不能生存。如果因为在城里犯罪而连累失去这一切,很不明智。如果是“失地流民”,流窜犯罪,那就没有什么顾忌了。

这个问题,中央必然已经反复考量了,这里我提一个“偏门药方”。

地权,可以分拆为:

1, 农地使用权,也就是“承包权”。

2, 农地买卖权,就是永久流转后的“所有权”转移。

3, 农地典当(抵押)权。

抵押权,包括:抵押“使用权”,和抵押“所有权”。我的建议,就是农地所有权,仍属国家和集体。而农民可以抵押“使用权”。

对于使用权(承包合同)的有偿转移,在农村已经很普遍。有些地方就连“出售”承包合同都没人要,农户外出打工,就只能把承包地撂荒。这样,抵押“承包合同”看来没啥价值,又如何操作呢?

很简单,国家组织若干家“农地银行”,农户只能向“农地银行”抵押承包地。每块地的品质不同,宜耕条件不同(比如东部地区,“农地银行”拿到了承包权都雇不到足够便宜的农工去耕作,那么宜耕条件就判为“不良”),残留承包期不同,因此每块地的“抵押价值”都不同,这由“农地银行”具体估价,但国家有文件,假设东部地区最低标准是每亩每年1000元,那么农民刘老根2亩地,有35年的承包期,如果抵押的话,最低可以拿到7万元的贷款。如果当地几家“农地银行”争抢这笔业务,那么每家可以提出自己的贷款额,还款期限,年利息等条件,供刘老根选择。

抵押活动,只局限在农户和某家“农地银行”之间,私人买家不许参与。农民可以抵押出去,再不赎回;也可以按约还款,最后取回承包权。在抵押期间,该农户可以把这块地再“租”回来耕种,甚至从“农地银行” 租很多家的抵押地,连片经营,只要给“农地银行”交租就行。

而“农地银行”拿到承包权后,一旦当地的地方财政平台要征地开发,就由“农地银行”的律师团代表农户出面谈判,达成一致后由农户,“农地银行”,征地方共同签署法律文件,征地才能生效。

中央政府设立一个“国土联合储备局”(土联储),是所有“农地银行”的银行,也就是“农地银行”的央行。

“土联储”所需资金,来自于“建设公债”,就是由公务员和海外大资本家们主动报效的资金,国家只给与象征性的利息,但有政治上的好处,就是官员一旦被双规,已购买的债券,可以抵扣一部分犯罪金额,有助于减刑。出售“建设公债”所获资金,由财政部专款专用,划拨“土联储”,通过“土联储”分配到各“农地银行”在京总行。

如果是单纯的民间“私相授受”,1亩地的承包权肯定卖不到这么高,你拿去种一年总共才收几个钱?但“农地银行”强行抬高了承包权的“抵押价值”,而且底价全国统一,再也低不下去了。这样,如果农民有个急用,看病啊上大学之类的,就可以抵押,先拿一笔钱救急,然后慢慢还给“农地银行”。“农地银行”就赚这个按揭的利息。

那么,假如刘老根把2亩地抵押掉,拿了7万块钱去北京走穴唱“二人转”,或者移民加纳,不按时还款,摆明我不要这地了。而这2亩地也没有开发商来征用,一直是农地,那“农地银行”贷出去的7万块岂不就是铁铁的坏账?因为地的所有权属于村集体,“农地银行”单靠这35年的承包权完全不能弥补7万元的坏账啊!

这时候,该“农地银行”就定期举办“拍卖会”,把“死当”的抵押承包权拿出来拍卖。能进场叫价的,只有三种买家:其他“农地银行”,当地地方财政平台,“土联储”。“土联储”其实不参与拍卖,最后凡是流拍无人要的承包权,“土联储”全部承揽下来,但有个条件,这7万块由“土联储”付,这块地也转变性质,由“村集体所有”成为“国家所有”,将来你地方上要征地开发,缺这一角不行,就来跟“土联储”开价吧。这样一来,“农地银行”肯定解套;地方财政平台就相当难受,只要是前景好一点的地,咬咬牙也得先把住,就当将来征地时多付一点算了;而“土联储”则若无其事,老子做“政策市”,有的是钱,地一块块收进来,随着国家的发展,都在升值,以后修高铁等国家项目,征地就有筹码在手,可以同地方上“以地换地”博弈了。

“土联储”的最主要功能,同“美联储”是一样的,就是控制全国土地开发成本,使其长期稳定可预测,从而有利于经济发展。哪个土地开发费该低的地方,就释出“土联储”拥有的田地储备,变更土地用途后绕过地方政府,直接抑制地价。方法是拿“土联储”的地出来低价“挂拍招”,跟地方政府抢开发商。这样,只要“土联储”在某地区,比如深圳周边,拥有雄厚的农地储备,那么深圳市政府就再不敢阳奉阴违,炒高地价。你一炒,猛虎在侧,到底便宜了谁啊?

而刘老根如果将来后悔了,想要再拿回一个承包资格,也可以,凭户口和“承包权已取消”证明,在“农地银行”登记排队,“农地银行”会定期组织“拍卖会”,就像城里拍卖私车牌照一样,拿几块地的承包权出来“拍卖”,刘老根根据离家远近,好地孬地等因素,举牌竞拍;如果没有中意的,就等下一轮。

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