主题：一些与常见观点相左的一家之言 -- 清风席卷

陈经的正反馈里理论，房地产是回笼资金的必经之路。

这个正反馈的路径简要来说是这样，地方政府背负债务进行前期基础设施投资，中期地产商跟进，后期一般商家和居民入住，土地增值，然后地方政府再用出让土地的资金去还前面的债务。

为什么必须地方政府必须背债？因为初期投资巨大，地方政府没有那么多财力。

为什么必须背负巨大的债务，因为政府主要的资源是土地，把开发区画的越大，将来可回笼的资金越多。

昆明负债率超100% 3千亿地铁项目吸干10年财收

上面是结论。推理过程已经略过，认为不对的可以直接指出。

下面的是推论。

1. 地方政府还不起债，中央政府不得不替他还债。可见中央政府的利益和地方政府并无区别。

2. 整个环节中，土地增值是大前提。一旦土地卖不出去，地方政府没有钱来还债，那整个正反馈就变成负反馈。而中央政府如果打压地价，那变成他要来擦地方政府的屁股，他在其中没有好处。可见打压地价对两级政府无利。

3. 对房地产市场的种种限制，肯定会挖空心思取消。原因在于土地增值越快，越容易回笼资金，整个正反馈的速度越快。所以乐见其成即可。

3. 房价上涨需要钱。很简单，人民有钱才能购房。所以信贷大方向依然是从松。要让大多数人敢于背债，能够背债，轻松背债。

4. 那房地产真的一路上涨了么？整个游戏是一个击鼓传花的游戏。最后一棒是从农村到城市来的新市民，从三线到二线的新市民，等等以此类推。他们大多数负责购买金字塔最底部的房产，也就是最便宜的房产。他们的收入决定了整个游戏能否继续玩下去。而收入是由劳动生产率决定的，可见简单来看若是二三线城市收入一年以10%以上的速度增长，那整个游戏没有问题，继续下去。但是新市民劳动技能不够，或者不够勤劳的话，那整个游戏堪忧。

5. 清风席卷说可以出口。没错，出口竞争力依然是由劳动生产率决定的，若是劳动生产率没有竞争力，那只有通过货币贬值（出口退税诸如此类外来补贴）来打败外国商品。可见若是GDP增长放缓，那人民币的升值周期也会宣告一段路。

6. 那真的就可以靠这种简单的把戏一直玩下去么。自然不能。

这个游戏等同于老鼠会，前提是整个劳动力市场有源源不断的新劳动力净增长。为什么？很简单，有劳动力净增长才能有新住房需求，而劳动力若是负增长，那卖出去的房子也会一年比一年少，可见这个游戏玩不下了。其次劳动生产率要一直提高，这样才可以维持收入的增长。而到2030年左右，中国有30%是老年人，到那时候就不能再维持这个游戏了。而如陈经所言，现在是超前发展，可见地方债务危机会在之前就爆发出来。

7. 为什么会爆发出来？因为投资的增速比GDP高，这是不正常的。按支出法计算，GDP=最终消费+资本形成总额+净出口。现在第二项占据半数GDP而且还以20%年增幅增长，可见有一天会超过GDP。一般来说净出口在这里会充当负数的角色。而资本形成总额是固定资产形成总额+存货增加。可见这部分的增加意味着投资效率的低下和产能过剩。

8. 简而言之在走日本和香港道路。但也未必就一条路走到黑。因为上面命门是假设现在开始一切不变，不改革，但是这是不可能的。万物皆有可能。万一有危机也不用担心，有一条康庄大道：央行出资买下所有不良债权，然后堆在马路上一把火烧掉，或者在记录里直接delete掉。这样又重头开始了。