五千年(敝帚自珍)

主题:最近上海房价问题很火,我有一个很重要观点和大家讨论 -- 绝对不是白领

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家园 最近上海房价问题很火,我有一个很重要观点和大家讨论

最近上海房价问题很火,我有一个重要观点:日本上世纪80-90年代房价爆火其实是把日本未来四十年的增长潜力给透支掉了。

一般来说,一个人成就最大的年龄段在他40岁左右,如果一个人过了40多岁还没有什么成就,这个人也就这样,也没什么指望了。日本战后婴儿潮出现在40年代末50年代初,那么到了80-90年代这一代人正好四十多岁,正好处在最有成就,也最有钱的阶段,同时也是购房换房需求最旺盛的阶段,在这个时候,也就是战后婴儿潮一代人旺盛的需求把日本的房价推上去(当然还有广场协议,货币升值等其它原因,但是这些都是泡沫的放大器,不是决定方向的因素)。在此之后,到了九十年代新世纪,日本战后婴儿潮那代人也就老了,也准备安心带小孩养老了,不再会购房换房了。而日本人平均寿命预期是80岁,也就是说,一个人40多岁买房换房之后,还要再活40年左右,这个时间段他们是没有什么很大的需求的,有钱也不会花,同时又占着房子,年轻人没钱,在公司里的重要岗位都是老头子占着,想往上爬还得熬资历,想买房也买不起。。。那么具体表现就是需求不足,经济低迷,老头子有钱但不花,年轻人想花但没钱,婚结不起,孩子更养不起,于是少子化。。。

那么按照我的推算,从80年代末90年代初日本经济开始低迷到现在已经失落了30年了,那么很可能还要再等10年时间把日本战后婴儿潮一代人全部送走,整个日本经济才能有些起色。

那么回过头来,我们要讨论一下这个问题,那就是,当年日本的故事会不会也发生在北上深这些城市?

深圳我不熟,所以不讨论,就讨论一下上海罢。

我前几天查了一下上海统计年鉴(2019年),上海人的平均寿命预期是男性81岁,女性86岁。由于购房者主要还是男性,那么我们就取81岁好了。

下面就是年龄构成(2019年):

单位:万人

地 区 合 计 17岁及以下 18~34岁 35~59岁 60岁及以上

全 市 1462.38 176.50 247.43 536.42 502.03

这个数字是我做预测的依据,17岁以下的人没有购房能力,不考虑,18-34岁有购房意愿,普遍但是没有相应的经济能力,至于权二代富二代啃老的终究是少数,我们也不做考虑,35-59岁这个阶段的人应该已经具备相应的经济实力了,但是其中也只有35-45岁这个区间应该算是又有意愿又有购房实力的,这批人就是把上海房价推上去的主力。35-45岁这个区间的总人口数在统计年鉴中查不到,网上只能找到2010年的图,参考价值有限,

有谁知道的,麻烦告诉我一下,谢谢。

按照我的推断,现在上海的房价应该就是35-45岁这个区间的人口推上去的,只是人口年龄峰值在哪尚不确定。只要等到这个年龄峰值进入40-45岁这个阶段,那上海房价就离崩盘不远了。

还有一个问题,那就是这个年龄峰值会不会加速向前移动?我认为是会的,如果房价不加遏制,逼走的刚需人群越多,年轻人越少,老年人越多,那么这个年龄峰值就会加速向前移动,会比正常的年龄更叠更快进入40-45岁这个阶段。

据我保守估计,离上海房价走势逆转可能还需要4-5年时间,现在的房价暴涨,实际上就是把未来上海40年的发展潜力给透支干净了,并不是说这个城市未来几十年会变穷,而只是说在这个城市里已经没有属于我们普通人的机会了,你可以选择背个几十年房贷,上班下班,然后循规蹈矩地活着,什么创业,暴富什么的就不要想了。

通宝推:杨微粒,审度,
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