五千年(敝帚自珍)

主题:最近上海房价问题很火,我有一个很重要观点和大家讨论 -- 绝对不是白领

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  • 家园 最近上海房价问题很火,我有一个很重要观点和大家讨论

    最近上海房价问题很火,我有一个重要观点:日本上世纪80-90年代房价爆火其实是把日本未来四十年的增长潜力给透支掉了。

    一般来说,一个人成就最大的年龄段在他40岁左右,如果一个人过了40多岁还没有什么成就,这个人也就这样,也没什么指望了。日本战后婴儿潮出现在40年代末50年代初,那么到了80-90年代这一代人正好四十多岁,正好处在最有成就,也最有钱的阶段,同时也是购房换房需求最旺盛的阶段,在这个时候,也就是战后婴儿潮一代人旺盛的需求把日本的房价推上去(当然还有广场协议,货币升值等其它原因,但是这些都是泡沫的放大器,不是决定方向的因素)。在此之后,到了九十年代新世纪,日本战后婴儿潮那代人也就老了,也准备安心带小孩养老了,不再会购房换房了。而日本人平均寿命预期是80岁,也就是说,一个人40多岁买房换房之后,还要再活40年左右,这个时间段他们是没有什么很大的需求的,有钱也不会花,同时又占着房子,年轻人没钱,在公司里的重要岗位都是老头子占着,想往上爬还得熬资历,想买房也买不起。。。那么具体表现就是需求不足,经济低迷,老头子有钱但不花,年轻人想花但没钱,婚结不起,孩子更养不起,于是少子化。。。

    那么按照我的推算,从80年代末90年代初日本经济开始低迷到现在已经失落了30年了,那么很可能还要再等10年时间把日本战后婴儿潮一代人全部送走,整个日本经济才能有些起色。

    那么回过头来,我们要讨论一下这个问题,那就是,当年日本的故事会不会也发生在北上深这些城市?

    深圳我不熟,所以不讨论,就讨论一下上海罢。

    我前几天查了一下上海统计年鉴(2019年),上海人的平均寿命预期是男性81岁,女性86岁。由于购房者主要还是男性,那么我们就取81岁好了。

    下面就是年龄构成(2019年):

    单位:万人

    地 区 合 计 17岁及以下 18~34岁 35~59岁 60岁及以上

    全 市 1462.38 176.50 247.43 536.42 502.03

    这个数字是我做预测的依据,17岁以下的人没有购房能力,不考虑,18-34岁有购房意愿,普遍但是没有相应的经济能力,至于权二代富二代啃老的终究是少数,我们也不做考虑,35-59岁这个阶段的人应该已经具备相应的经济实力了,但是其中也只有35-45岁这个区间应该算是又有意愿又有购房实力的,这批人就是把上海房价推上去的主力。35-45岁这个区间的总人口数在统计年鉴中查不到,网上只能找到2010年的图,参考价值有限,

    有谁知道的,麻烦告诉我一下,谢谢。

    按照我的推断,现在上海的房价应该就是35-45岁这个区间的人口推上去的,只是人口年龄峰值在哪尚不确定。只要等到这个年龄峰值进入40-45岁这个阶段,那上海房价就离崩盘不远了。

    还有一个问题,那就是这个年龄峰值会不会加速向前移动?我认为是会的,如果房价不加遏制,逼走的刚需人群越多,年轻人越少,老年人越多,那么这个年龄峰值就会加速向前移动,会比正常的年龄更叠更快进入40-45岁这个阶段。

    据我保守估计,离上海房价走势逆转可能还需要4-5年时间,现在的房价暴涨,实际上就是把未来上海40年的发展潜力给透支干净了,并不是说这个城市未来几十年会变穷,而只是说在这个城市里已经没有属于我们普通人的机会了,你可以选择背个几十年房贷,上班下班,然后循规蹈矩地活着,什么创业,暴富什么的就不要想了。

    通宝推:杨微粒,审度,
    • 家园 承认事实有时候很残酷,但梦还是早点醒的好

      说起人口,别的不说,现在占据社会资源主力这波60人口高峰的人,全国平均寿命估计80+, 80后出生的,估计平均寿命会90+,00后的寿命应该到100+。而像上海这种城市,占据优质资源的那批人,平均寿命可能还得至少+5。哺乳动物,一般正常死亡寿命是性成熟周期的8-10倍,是身高体型定型的5-7倍。人的正常寿命,应该是120岁左右,这点黄帝内经里,尚书,史记五帝本纪里实际也都记录和反映了。(比如尧118岁) 这几千年,人类实际是缩短寿命加快迭代来适应农耕社会的营养不足,而一旦营养和食物多样性恢复,寿命反弹极快。国民党元老里一堆100+,不是什么养生有道,而是他们家族有钱,从小营养好,寿命就迅速向哺乳动物正常值反弹。

      而房子和人一样,也是有寿命的,砖混50年,高层70年,虽然养护得当能延长,但物理基础和自然风化力量是避免不了的。所以房子和人一样,也是要断重置,重建的。而重建,就要以当时的成本来定价了。10年前理发5块,现在至少30,理发还是那个理发,手艺可能也没变,但理发一次的成本就是从5变成30了。因为理发主要消耗的本质是人和地的成本,而房子实际也一样。鸡蛋20年来基本从3块-6块之间波动,因为养鸡的技术可以大幅度提升,技术进步可以摊平成本。但盖房子和理发类似,技术进步虽然可以起作用,但对土地和人的消耗是大头,这些是随着社会收入水平同步上升的。你看待现在要买的房子,实际也是要看10年,20年后,农民工和土地的成本会有多高。农民工8百块一个月的时代,早已经是历史,没有参考意义了。月薪1万的农民工,某种程度上也是这个社会公平的进步。

      另外,这个世界在快速恢复历史常态。什么是历史常态?巴黎伦敦什么,在3千年的大多数时间里,水平也就是中国的一个县城档次。首尔的光化门,在中国至少1百座城池的规格比它高。中国是天朝上国,是比世界其他地方生活水平和社会发达程度高至少一档的存在。尽管近代以来科技落后导致了中国的落后,但从社会组织,文化基础等水平讲,即使欧美,和中国之间还差一个秦始皇的课要补。中国科技水平基本追上欧美后,社会组织,经济规模的碾压现在很可能还只是个开始。这点在这次新冠疫情里突出表现了出来,无论你嘴有多硬,朗朗这样有德国老婆的人也老老实实跑回中国来了。

      你在算以后上海多少孩子,算能给你空出多少房子,可是不只你在算,朗朗这样的人不算吗?这个时代一茬一茬的天才,球星,影星,人数真的不少的。现在的上海年轻人应该没几个知道申思祁宏了,但人家申思的大别墅不会空出来的。而未来,世界各国的尖端人才也会云集上海北京的,几年前,imf那总裁被美国在纽约套路强奸的时候,一堆记者围着拍那位总裁打开租的房子的门,结果钥匙不好使,开了半天才开开。折腾半天门打开的时候,一堆记者在那欢呼,你以为那破门后边是城中村的房子吗?那是imf总裁一个月5万美元在纽约租的房子。

      理性计算是好事,但说实话,你这种理性计算是什么那?打个比方,就是一个高中生算一算清华北大热门专业今年招多少人,然后我就应该能上一样,实际没有意义。无论是扩招还是人口下降,清华北大的热门专业,对绝大多数高中生来讲,你无论如何努力都做不到。而北京上海优质区域的优质房产,实际就是清北的热门专业。老师告诉你,以你的水平,2本就可以烧香了,对大多数人来讲,很残酷,但确又很真实。

      通宝推:老调重弹,青青的蓝,领班军机,
      • 家园 我的模型问题不少,

        我在和同事讨论时他们也说我的想法太粗略,还需要打磨,我的模型有问题这个我承认,但是尽管如此,我还是有明确的思路和逻辑支撑的,理性计算本来就很重要,你无权否定我,而你的很多论述太虚无飘渺,只有感性认识,没有理性思考,说服不了我。我就问一个问题:你的观点符合唯物主义辩证法吗?

        我的底层逻辑很简单:有资格购房人口的年龄结构决定供需,而其它条件,什么学区,生活便利程度,银行信贷。。。等等都只是放大房价波动性的因素,这些因素过去如何把房价推上去,那么未来就会以何种方式把房价砸下来。如果不遏制房价,那么短期内就只可能把年轻人逼走,或者让想卖房的老年人持房惜售,这样进一步把人口往老龄化方向上逼。再加上我以前有个贴子主张年轻人们越996,007就越买不起房,不知道你看过没有。所谓越买越涨,越涨越买,看似是有房一族的福利,实则是临死之前的狂欢。

        通宝推:杨微粒,
        • 家园 在鸡血期有多鸡血,在冷淡期就会有多冷淡

          在鸡血期有多鸡血,在冷淡期就会有多冷淡。

          看日本战后~1980年代和1990年代~现在的文艺作品就知道了。我以前很难理解《新世纪福音战士》。现在有点懂了,这就是平成时代的「伤痕文学」啊。

          党中央给力的话,也许能做到软着陆,但是总之还是要着陆,不可能永远在风口飞。

        • 家园 那你可以换一个城市

          鹤岗,现在鹤岗就支持你这个结论,两万可以买房,年轻人越来越少,总人口也越来越少,老龄化了

      • 家园 天啦,别的不说

        前面的那个预期寿命你真敢说,去医院了解一下心脏病,高血压,糖尿病这些疾病的发病率吧,八零后几乎所有疾病的发病年龄都要早于六零后,七零后

    • 家园 (北上深)上海的房价会崩盘么

      感觉房价不会崩盘,后面估计物价会温和的通货膨胀。25-35岁的年轻人会有人把青春梦想撒在上海这里,真正买房的时候,不过是在上海一些特定的职业的人:金融,IT,教师可能有医生。另外可以买得起的是上海本地人买婚房或者改善居住条件,外地有钱人全款或者卖自己的自有房买房。

      理想的模型,25-35岁的人用房子收割回笼资金,35-55岁的人用教育收割回笼资金,55-80岁用医疗养老收割回笼资金。

      40岁还要开始投入大量的资金在房子贷款上十几年(超过一半收入),个人感觉太不理性了,生活压力也大。

      • 家园 我想过这个问题

        可以确定,4-5年后,上海房价下行是极大概率事件。我们在这里所说的的崩盘,其实指的是“硬着陆”,与“硬着陆”相对的,就是“软着陆”。但是不管是“硬着陆”还是“软着陆”对炒客者和持有多套房的人,都不是好消息。大家对此不要抱侥幸心理,躺着挣钱的时代已经过去了,大家早点做准备。

      • 家园 房价不会崩,物价也不会大涨

        而是稀缺资源会大涨。如稳稳赚钱的蓝筹股,黄金,比特币。最后利率降,比如从目前的5%降低到首套房2%,再加上税前扣除减税2000,夫妻二人的公积金就可以还1万,买个600万的房子,首付20%,余款30年按揭,每月利息不过8000,轻轻松松。

        这样过5年,房价再涨到1000万,他们把房子卖了,手里有了500多万,收入也高了,有好的工作就再去买一个大一点的房子比如1500万,首付450万,按揭1050万,还是2%的利息,每月的利息不过1万7,公积金应该已经能够覆盖了,工资覆盖本金,也不难。

        如果没有好的工作,他们十有八九回到老家,找一个差不多的工作,手头有500多万现金。

        • 匿名 我赞同你房价不会崩的结论,但不同意你的论证过程

          从国外的情况来看,高层建筑随着时间,维护成本会慢慢上升,导致老房贬值。如果不落实土地使用权,长期看房价是要归零的。

          其次房产税按评估价值年收1%-2%, 会减少收益。

          ----

          比特币这东西,把时间推长一点看,价值为零。

          • 家园 房子的重置成本很低

            一个小高层的重置成本只有2600~3000每平方,因此贬值的是这一部分,上海房价假定是6万一平方,这个会贬值的部分不过4~5%,每年贬值5%,导致房子的贬值部分是房价的0.25%。

            当然重置会有时间成本和组织成本,一般老房子比新房子价格低5~20%,此后就不再贬值了,说明市场共识是房子的重置成本不超过20%。

            世间本来就没有什么永恒的东西。比特币这个东西在人类灭亡的时候会价值归零,在一个取代它获得公众人口的数字货币后也可能归零,价值会转移,很正常,但绝对不会无缘顾问得消失,就像黄金的价值一样,不会突然消失。

            • 匿名 你这是明显的混淆概念啊。

              你说的这个重置成本,是建立土地或使用权私有的基础上的。

              20%或许是够。

              但是不存在这个基础的时候,重置成本就是100-20%=80%.

              英国也是有99年土地使用权的房子的。

              • 家园 如果你去买二手房,看看房产证

                现在新的房产证上的土地有效时间已经不是原来的70年减掉已经过去的时间,而是完整的70年,说明TG已经默认你交过契税后70年刷新了。

                • 匿名 没有异议啊。

                  这个问题可以通过保险来判断。

                  -----

                  由于高层建筑业主众多,房产私有,地产租赁或者集团共有为好。

                  便于以后处置。

                  中国现行的做法是非常正确的,地产私有,政府才是脑子进水。

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