主题：最近上海房价问题很火，我有一个很重要观点和大家讨论 -- 绝对不是白领
家园 最近上海房价问题很火，我有一个很重要观点和大家讨论 最近上海房价问题很火，我有一个重要观点：日本上世纪80-90年代房价爆火其实是把日本未来四十年的增长潜力给透支掉了。
一般来说，一个人成就最大的年龄段在他40岁左右，如果一个人过了40多岁还没有什么成就，这个人也就这样，也没什么指望了。日本战后婴儿潮出现在40年代末50年代初，那么到了80-90年代这一代人正好四十多岁，正好处在最有成就，也最有钱的阶段，同时也是购房换房需求最旺盛的阶段，在这个时候，也就是战后婴儿潮一代人旺盛的需求把日本的房价推上去（当然还有广场协议，货币升值等其它原因，但是这些都是泡沫的放大器，不是决定方向的因素）。在此之后，到了九十年代新世纪，日本战后婴儿潮那代人也就老了，也准备安心带小孩养老了，不再会购房换房了。而日本人平均寿命预期是80岁，也就是说，一个人40多岁买房换房之后，还要再活40年左右，这个时间段他们是没有什么很大的需求的，有钱也不会花，同时又占着房子，年轻人没钱，在公司里的重要岗位都是老头子占着，想往上爬还得熬资历，想买房也买不起。。。那么具体表现就是需求不足，经济低迷，老头子有钱但不花，年轻人想花但没钱，婚结不起，孩子更养不起，于是少子化。。。
那么按照我的推算，从80年代末90年代初日本经济开始低迷到现在已经失落了30年了，那么很可能还要再等10年时间把日本战后婴儿潮一代人全部送走，整个日本经济才能有些起色。
那么回过头来，我们要讨论一下这个问题，那就是，当年日本的故事会不会也发生在北上深这些城市？
深圳我不熟，所以不讨论，就讨论一下上海罢。
我前几天查了一下上海统计年鉴（2019年），上海人的平均寿命预期是男性81岁，女性86岁。由于购房者主要还是男性，那么我们就取81岁好了。
下面就是年龄构成（2019年）：
单位：万人
地 区 合 计 17岁及以下 18～34岁 35～59岁 60岁及以上
全 市 1462.38 176.50 247.43 536.42 502.03
这个数字是我做预测的依据，17岁以下的人没有购房能力，不考虑，18-34岁有购房意愿，普遍但是没有相应的经济能力，至于权二代富二代啃老的终究是少数，我们也不做考虑，35-59岁这个阶段的人应该已经具备相应的经济实力了，但是其中也只有35-45岁这个区间应该算是又有意愿又有购房实力的，这批人就是把上海房价推上去的主力。35-45岁这个区间的总人口数在统计年鉴中查不到，网上只能找到2010年的图，参考价值有限，
有谁知道的，麻烦告诉我一下，谢谢。
按照我的推断，现在上海的房价应该就是35-45岁这个区间的人口推上去的，只是人口年龄峰值在哪尚不确定。只要等到这个年龄峰值进入40-45岁这个阶段，那上海房价就离崩盘不远了。
还有一个问题，那就是这个年龄峰值会不会加速向前移动？我认为是会的，如果房价不加遏制，逼走的刚需人群越多，年轻人越少，老年人越多，那么这个年龄峰值就会加速向前移动，会比正常的年龄更叠更快进入40-45岁这个阶段。
据我保守估计，离上海房价走势逆转可能还需要4-5年时间，现在的房价暴涨，实际上就是把未来上海40年的发展潜力给透支干净了，并不是说这个城市未来几十年会变穷，而只是说在这个城市里已经没有属于我们普通人的机会了，你可以选择背个几十年房贷，上班下班，然后循规蹈矩地活着，什么创业，暴富什么的就不要想了。
通宝推：杨微粒,审度,家园 承认事实有时候很残酷，但梦还是早点醒的好 说起人口，别的不说，现在占据社会资源主力这波60人口高峰的人，全国平均寿命估计80+， 80后出生的，估计平均寿命会90+，00后的寿命应该到100+。而像上海这种城市，占据优质资源的那批人，平均寿命可能还得至少+5。哺乳动物，一般正常死亡寿命是性成熟周期的8-10倍，是身高体型定型的5-7倍。人的正常寿命，应该是120岁左右，这点黄帝内经里，尚书，史记五帝本纪里实际也都记录和反映了。（比如尧118岁） 这几千年，人类实际是缩短寿命加快迭代来适应农耕社会的营养不足，而一旦营养和食物多样性恢复，寿命反弹极快。国民党元老里一堆100+，不是什么养生有道，而是他们家族有钱，从小营养好，寿命就迅速向哺乳动物正常值反弹。
而房子和人一样，也是有寿命的，砖混50年，高层70年，虽然养护得当能延长，但物理基础和自然风化力量是避免不了的。所以房子和人一样，也是要断重置，重建的。而重建，就要以当时的成本来定价了。10年前理发5块，现在至少30，理发还是那个理发，手艺可能也没变，但理发一次的成本就是从5变成30了。因为理发主要消耗的本质是人和地的成本，而房子实际也一样。鸡蛋20年来基本从3块-6块之间波动，因为养鸡的技术可以大幅度提升，技术进步可以摊平成本。但盖房子和理发类似，技术进步虽然可以起作用，但对土地和人的消耗是大头，这些是随着社会收入水平同步上升的。你看待现在要买的房子，实际也是要看10年，20年后，农民工和土地的成本会有多高。农民工8百块一个月的时代，早已经是历史，没有参考意义了。月薪1万的农民工，某种程度上也是这个社会公平的进步。
另外，这个世界在快速恢复历史常态。什么是历史常态？巴黎伦敦什么，在3千年的大多数时间里，水平也就是中国的一个县城档次。首尔的光化门，在中国至少1百座城池的规格比它高。中国是天朝上国，是比世界其他地方生活水平和社会发达程度高至少一档的存在。尽管近代以来科技落后导致了中国的落后，但从社会组织，文化基础等水平讲，即使欧美，和中国之间还差一个秦始皇的课要补。中国科技水平基本追上欧美后，社会组织，经济规模的碾压现在很可能还只是个开始。这点在这次新冠疫情里突出表现了出来，无论你嘴有多硬，朗朗这样有德国老婆的人也老老实实跑回中国来了。
你在算以后上海多少孩子，算能给你空出多少房子，可是不只你在算，朗朗这样的人不算吗？这个时代一茬一茬的天才，球星，影星，人数真的不少的。现在的上海年轻人应该没几个知道申思祁宏了，但人家申思的大别墅不会空出来的。而未来，世界各国的尖端人才也会云集上海北京的，几年前，imf那总裁被美国在纽约套路强奸的时候，一堆记者围着拍那位总裁打开租的房子的门，结果钥匙不好使，开了半天才开开。折腾半天门打开的时候，一堆记者在那欢呼，你以为那破门后边是城中村的房子吗？那是imf总裁一个月5万美元在纽约租的房子。
理性计算是好事，但说实话，你这种理性计算是什么那？打个比方，就是一个高中生算一算清华北大热门专业今年招多少人，然后我就应该能上一样，实际没有意义。无论是扩招还是人口下降，清华北大的热门专业，对绝大多数高中生来讲，你无论如何努力都做不到。而北京上海优质区域的优质房产，实际就是清北的热门专业。老师告诉你，以你的水平，2本就可以烧香了，对大多数人来讲，很残酷，但确又很真实。
通宝推：老调重弹,青青的蓝,领班军机,家园 我的模型问题不少， 我在和同事讨论时他们也说我的想法太粗略，还需要打磨，我的模型有问题这个我承认，但是尽管如此，我还是有明确的思路和逻辑支撑的，理性计算本来就很重要，你无权否定我，而你的很多论述太虚无飘渺，只有感性认识，没有理性思考，说服不了我。我就问一个问题：你的观点符合唯物主义辩证法吗？
我的底层逻辑很简单：有资格购房人口的年龄结构决定供需，而其它条件，什么学区，生活便利程度，银行信贷。。。等等都只是放大房价波动性的因素，这些因素过去如何把房价推上去，那么未来就会以何种方式把房价砸下来。如果不遏制房价，那么短期内就只可能把年轻人逼走，或者让想卖房的老年人持房惜售，这样进一步把人口往老龄化方向上逼。再加上我以前有个贴子主张年轻人们越996，007就越买不起房，不知道你看过没有。所谓越买越涨，越涨越买，看似是有房一族的福利，实则是临死之前的狂欢。
通宝推：杨微粒,家园 天啦，别的不说 前面的那个预期寿命你真敢说，去医院了解一下心脏病，高血压，糖尿病这些疾病的发病率吧，八零后几乎所有疾病的发病年龄都要早于六零后，七零后
家园 （北上深）上海的房价会崩盘么 感觉房价不会崩盘，后面估计物价会温和的通货膨胀。25-35岁的年轻人会有人把青春梦想撒在上海这里，真正买房的时候，不过是在上海一些特定的职业的人：金融,IT,教师可能有医生。另外可以买得起的是上海本地人买婚房或者改善居住条件，外地有钱人全款或者卖自己的自有房买房。
理想的模型，25-35岁的人用房子收割回笼资金，35-55岁的人用教育收割回笼资金，55-80岁用医疗养老收割回笼资金。
40岁还要开始投入大量的资金在房子贷款上十几年（超过一半收入），个人感觉太不理性了，生活压力也大。
家园 我想过这个问题 可以确定，4-5年后，上海房价下行是极大概率事件。我们在这里所说的的崩盘，其实指的是“硬着陆”，与“硬着陆”相对的，就是“软着陆”。但是不管是“硬着陆”还是“软着陆”对炒客者和持有多套房的人，都不是好消息。大家对此不要抱侥幸心理，躺着挣钱的时代已经过去了，大家早点做准备。
家园 房价不会崩，物价也不会大涨 而是稀缺资源会大涨。如稳稳赚钱的蓝筹股，黄金，比特币。最后利率降，比如从目前的5%降低到首套房2%，再加上税前扣除减税2000，夫妻二人的公积金就可以还1万，买个600万的房子，首付20%，余款30年按揭，每月利息不过8000，轻轻松松。
这样过5年，房价再涨到1000万，他们把房子卖了，手里有了500多万，收入也高了，有好的工作就再去买一个大一点的房子比如1500万，首付450万，按揭1050万，还是2%的利息，每月的利息不过1万7，公积金应该已经能够覆盖了，工资覆盖本金，也不难。
如果没有好的工作，他们十有八九回到老家，找一个差不多的工作，手头有500多万现金。
匿名 我赞同你房价不会崩的结论，但不同意你的论证过程 从国外的情况来看，高层建筑随着时间，维护成本会慢慢上升，导致老房贬值。如果不落实土地使用权，长期看房价是要归零的。
其次房产税按评估价值年收1%－2%， 会减少收益。
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比特币这东西，把时间推长一点看，价值为零。
家园 房子的重置成本很低 一个小高层的重置成本只有2600~3000每平方，因此贬值的是这一部分，上海房价假定是6万一平方，这个会贬值的部分不过4~5%，每年贬值5%，导致房子的贬值部分是房价的0.25%。
当然重置会有时间成本和组织成本，一般老房子比新房子价格低5~20%，此后就不再贬值了，说明市场共识是房子的重置成本不超过20%。
世间本来就没有什么永恒的东西。比特币这个东西在人类灭亡的时候会价值归零，在一个取代它获得公众人口的数字货币后也可能归零，价值会转移，很正常，但绝对不会无缘顾问得消失，就像黄金的价值一样，不会突然消失。
匿名 你这是明显的混淆概念啊。 你说的这个重置成本，是建立土地或使用权私有的基础上的。
20%或许是够。
但是不存在这个基础的时候，重置成本就是100-20%＝80%.
英国也是有99年土地使用权的房子的。
家园 如果你去买二手房，看看房产证 现在新的房产证上的土地有效时间已经不是原来的70年减掉已经过去的时间，而是完整的70年，说明TG已经默认你交过契税后70年刷新了。
匿名 没有异议啊。 这个问题可以通过保险来判断。
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由于高层建筑业主众多，房产私有，地产租赁或者集团共有为好。
便于以后处置。
中国现行的做法是非常正确的，地产私有，政府才是脑子进水。