五千年(敝帚自珍)

主题:茗谈200:民居杂谈 -- 本嘉明

共:💬105 🌺587 🌵2
全看分页树展 · 主题
家园 茗谈200:民居杂谈 -- 有补充

既然有河友谈到美国和加拿大的普通民居,我们就稍微说细一点。居住在北美的华人,自购独立屋的比较多,希望各位读者中,有比我懂得更多、更专业的,也来补充几句,给将要买房的比较不熟悉土木知识的河友,提供一些知识点,其实我们在说的,也就是你花400加元聘请一个验房师时,他基本会用到的细节CHECK POINT,有时候甚至他还不如我们捋得这么细。

先说独立屋的屋顶。

(一)

民居的性质分几种,说粗一点,就是完全自洽(free hold)和有物业管理服务的。有物业管理的呢,每月收管理费,可以是平房,可以是大楼。以下说的,都是大多伦多地区的收费标准:

1)大约100-150加元/月。物业只负责小区便道、替你家收垃圾、便道铲雪。

2)大约500加元/月。物业负责你的房子外部的维护(屋顶、外墙),如果有小院子,负责后院的剪草(所以这类Town House的后院一般是敞开的,供工人随时进来割草)。

3)近1000加元/月,一般是房子新、大,服务项目更多,比如还包括水费和网络服务费。多数年份比较新的公寓楼,两室一厅以上,都会有接近1000加元的管理费,这包括24小时警卫、各种娱乐设施(健身房游泳池)、水电费在内。

所以,Free Hold和上述第一种,屋主要自己负责屋顶的维护。

(二)

屋顶的形状,分为:

1)山字顶 (PITCHED ROOF)

2)单面顶 (FLAT ROOF)。注意,有斜度但是是单向斜的,不论角度多陡,也属于Flat Roof。当然,大多数是大平顶(有晒台)。

山字顶,就必须用瓦(Shingles)。瓦的作用,一是防晒,二是防水(雨、雪),三是防风,四是着色(瓦可以做成各种颜色的),但不防弹(不扛撞,比如树倒了)。

用得最普遍的,是沥青瓦(Asphalt shingles)。

沥青瓦的品质,按单位重量来区别。业内的术语是“屋顶坪(Roof Square)”,一个Roof Square 是100平方英尺。最薄的(就是最便宜的)沥青瓦,是215磅/屋顶坪,厚的可以达到350磅每坪。贵的当然可以用久一点。

但不论用多厚的沥青瓦,一旦寿命达到17年,就可以考虑换,整个换一遍叫Reroofing。施工时,拆除旧沥青瓦所耗用的费用,要远大于安装新瓦。沥青瓦看起来是一片一片的,其实是整排一起铺设,同时往往有三层(少数地区,法律允许可以只用2层),所以拆、装都是体力活儿,而且高空作业。

点看全图

点看全图

斜屋顶有利于积雪滑落,但北美日照强烈,南向和东南向的沥青瓦,比同时铺设的其他面向的瓦,“衰老”要快得多,发脆后,屋主在屋顶走动,清扫垃圾时,容易踩坏。有时候还要加装电视天线、太阳能板,这些都会造成屋瓦受损,或者瓦片没有严重损坏但引发漏水。

多数自洽的屋主,会等屋瓦老化到漏水才换;而收取管理费的物业公司,通常到了一定年限就换,因为即便最外面那层屋瓦的质量,看起来还凑合,其实下面的第二层已经开始不平整,发泡起块。屋瓦铺设完后,表面大片平整非常重要,不能容忍不平。一般讲,目测看到整个屋顶有1/3面积的瓦面不良,就必须全部换了。

第二种是木瓦,普遍讲寿命大约25年。

点看全图

绝大多数的材料是雪松Cedar,其他材质还有redwood、southern cypress。木瓦的缺点,第一是会长苔藓,既不好看也损害寿命。第二比较难小范围修补,因为新补的木瓦,与旧瓦的沧桑感不搭。

第三种是石棉+水泥,Asbestos-cement shingles(也叫mineral-fiber shingles),拒腐蚀永不沾,缺点是比其他几个哥儿们更脆。

第四种是石瓦(Slate Shingles),这个地道,稍微注意一点保养的话,用100年没事。英国Stratford-on-Avon的古Saxon教堂,那瓦已经1100年了,状况良好。

今天先说这些,希望同好多多留言。去跑步了。

通宝推:海木耳,尚儒,为什么不可以,脑袋,醉寺,菜根谭,审度,桥上,普鲁托,不远攸高,
作者 对本帖的 补充(2)
家园 “住经”大家谈 -- 补充帖

我希望这个楼能长长久久保留下去,一直有新的信息添加进来。

首先说明,我不是房地产经纪,不是来拉客户。所有这些知识,是因为我好奇心重,又有渠道打听和正规学习,然后贡献出来,供大家举一反三。同时,我也感谢和希望其他河友,不管身处何方,踊跃参与这个题材,说说自己关于“住”的经验和体验,哪怕只是一个知识点。

有一点,我一直在怀疑的。买民居,Location是最大的考虑因素,但地段好又值得建房的地块,其实30年前就都被开发了;城市在向外围衍生,新的热门地段,20年前也被瓜分了。所以现在新推出的(不是推倒旧屋重建),地段比较好的小区,其实有一定可能,是以前迟迟不开发的“孬地”,现在不管了,硬上马了。那么这些地段,应该是有一点“瑕疵”的,有些的瑕疵在明处,比如隔壁是墓园。

但有的楼盘,猛一看没有啥毛病,那就可能牵涉到另一个要素:Flood Plain(易涝地块)。就是说,30年前狼少肉多,开发商就把“好地”都叼走了,今天要赚钱,只能盯上“孬地”了,蚊子肉也是肉。

点看全图

目前多伦多已经开发了这样一款Town House,这是从后面看,红框里就是一个单位,没有地下室,地面上就是第一层,一层主要就是一个车库,屋主从楼前面的一层进大门,直接爬楼梯去二层,二层就相当于老式House的一层(厨房、客厅、起居室等);三楼四楼就是卧室。

点看全图

上图:这是从前面看,大门直接开在二楼,前门的地面略低于二层而高于一层,说明地是斜的,前高后低。

这种款式其实蛮受欢迎,因为不想要后院和地下室的买房人越来越多(这两块要打理好,尤其花钱花精力)。但同时,这种“高脚楼”的设计思路,很难说设计师没有一点因素,是顾虑到建在“易涝地块”上了。

当然,这种小区的月管理费一般就100加元左右。因为根本没有各家的院子,物业不用打理那么多绿化,只管小区的道路、每星期定时收垃圾/扫扫雪,最多有几个室外篮球、网球场,开销当然省。

通宝推:桥上,
家园 务虚一哈 -- 补充帖

我的理解,一个这样的木房子,有四大害:水旱蝗汤。

一)水:水克木。这里指所有形态的水:冰雪雨霜、蒸汽、雾气、民用水滴漏、有害化学液体、冻土或湿地,等等。

二)旱:这是一个筐,凡其他三个不包括不代表的,都装这里,包括风(防风和通风)、电(闪电、民用电)、设计失误、施工质量低劣、变形金刚来搞破坏,等等。

三)蝗:wood-destroying insects.这里不止各种虫、蚁,也包括霉菌等其他有害于木制品及其他材质的房屋部件的生物、微生物。极端情况下,棕熊老弟也算。

四)汤:这里当然不是指汤恩伯司令官,而是通“烫”,指火灾和高温天气对房子的危害。

这四大害,排名分先后,“汤”其实是最小的危害。北美承平已久,最近一次战争是美国内战,因此在当代,因为大火而失去家园的概率很小。

而“水”,确实是最大,或者说最频繁最常见的麻烦。水滴石穿,水滴房毁。

一座木房子,其实是一种比植物(比如某种树木)更高级的生物体,它虽然不常遛弯儿,但肯定要呼吸、排汗、化妆、整容。如果你把房子设计得很outstanding(木秀于林)的话,这房子自己会悄悄地改变自己,慢慢融入集体,融入背景板,融入周围的大环境中,泯然众人矣。所以,我们会看到有很多房主,费尽心力跟自己的房子较劲儿,跟周围的大环境较劲儿,而房子则默默地跟你拧巴,也不知道这一辈子是人拉着驴走,还是驴拉着人走。

点看全图

当然,出来散散步消消食儿还是必要滴

今天的时代,是百年喂鱼的编剧,新的一代人,纯熟掌握着旧的上一代人完全不擅长(甚至是畏惧)的数字技能;相应的,“数字新生代”面对传统的机械时代需要的各种生活自理技能,经常像是白痴。他们的解决办法非常简单:既然不想解决自己的畏缩无能,就把不会的项目给“解决”了------这就是传统燃油车被斩草除根的根本原因,小爷们不想费神学开车、学换轮胎、学自己改装喷漆。将来的车,车自己开、车自己换轮胎、车自己喷漆(BMW已经有变色车了)。

同样的,传统的“北美木民居”,那种演变了几百年的与环境和谐的理念、约定俗成的审美、非常成熟的管理法规和施工技术/经验(加总起来,比京剧要博大精深100倍),也在受到刨根儿式的冲击,小爷们需要的是住在城中心、公寓楼、走路上班、夜店。但是,撼丰田易,撼恒大难,民居的大变革(移风易俗),对社会的牵扯实在太大,不会像电动车那么狂飙突进。

所以,不论你身在中国还是国外,我们作为“三明治夹层”的一代,还是有必要多了解一些“北美木屋”(该货早晚要晋升为“联合国非物质遗产”)的道道儿,国内的不妨当作猎奇,国外的偶尔拿来救急。

通宝推:尚儒,龙牡,桥上,桥上,桥上,桥上,桥上,
全看分页树展 · 主题


有趣有益,互惠互利;开阔视野,博采众长。
虚拟的网络,真实的人。天南地北客,相逢皆朋友

Copyright © cchere 西西河