五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】总的说说最近发生的几件事 -- 本嘉明

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家园 【讨论】西方refinance的本质 -- 有补充

就是在房价一直涨的大环境里拱火浇油。

假设4年前你买第一套房,买价90万美元,现在涨到110万,你尚余房贷本金63万待还。那么,refinance可以给你:(110-63)x 某系数A(小于0.8)。

但如果房价跌到80万,那么refinance可以贷款的金额是:(80-63)X 系数B。

系数B会远小于系数A,因为这一片房价在跌;同时,refinance的利率也可能更高,因为银行的风险增加,必须靠高回报,才肯refinance给你。

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这两种情况并不适用于今天中国楼市。中国首套房的首付是35%,请大家记住这些数据:

1,在中国,房龄21年以上的,都算”高龄房产“,涌入市场的二手房里,这种占了不小的比例,比如”鹤岗款“。比较极端的地域例子,上海,高龄房产的比例近50%,电视剧《繁花》里出现的室内场景,全部是高龄房产。

2,2003年以后建成的”低龄房产“,共出售了2.25亿套。其中2009年后出售了1.84亿套;再细分,其中2015年--2021年,出售了1.17亿套高位房;接着细分,其中2018年--2021年(房价甚高位),出售了7100万套。

简单说,今天房价(比买进时)已经跌掉首付的,至少有7000万套;房价(比买进时)将要(在未来2年内)跌掉首付的,至少有1.05亿套(包括此7000万套)。

总的说,2.25亿套里,很大可能,一半要跌成”负翁“(所剩房贷本金余额,高于现有房价)。这里面还包括了4000万套(已售出)烂尾楼,国家督办,年保交390万套,最顺利情况,10年全部交完。

3,现在还有大量未售出(已开工或规划开工)的商品房,待未来市场消化。上海建商目前普遍做法,是开售成品房,即只卖造好的房,买客没有烂尾风险,而且新房房价还低。对于头部建商,完全有资金实力这么做。

总之,对于”负翁“来说,存量房贷再融资,就是打土豪抢银行。2015年后,房子不但是赌场的筹码,也是家族炫耀的门面,所有中产、精英都裹挟在其中,没房的上车,有房的升级。现在啪地掉下来,少说也是一尸两命,一个家庭两代人毁在里头。这么大的压力(社会责任),银行怎么敢接手?托不住啊。

一届奋斗毁三代。

作者 对本帖的 补充(1)
家园 【讨论】5个月后的春联 -- 补充帖

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这不是时代的错,也不是个人的错。是”时代+个人的错“。

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