主题：【原创】从最近的一个文件谈谈对国内房地产市场的感想 -- 重庆老牛

1、关于商品房的结构性问题。这个问题应该是一个老大难问题了，至少在我看来，几乎每一次出台有关房地产市场的规范性文件时，这一条都会出现，以前主要是对商用楼宇、别墅用地等等就做过一些限制。而这一次的结构性调整，是对豪华商品房的限制了。《意见》明确鼓励兴建普通商品房上（70%以上必须是90平方米以下的普通商品房，特殊城市例外）。这个面积和比例是怎么来的，想来建设部等相关部门会有一些数据，但是否符合实际很难说。各地发展不同，对住房面积的要求肯定也不同。而住户对住房面积的要求也是在与时俱进的。在我印象中，以前对于普通商品房的面积要求大约是在7、80平方米，但这几年已经大大地提高了。我老婆她们单位在90年代末集资的时候，不过才70多平米的两房一厅和80多平米的三房一厅，而最近开始的新一轮集资我们都可以参加150平米的了。有时我也在想，以前一大家子人都是7、80平米就可以住下，现在随着家庭结构的变化，户均人口越来越少了，而住房面积却是越来越大了。在这一点上，发展商和媒体的确起着一个很不好的引导作用。另一方面，住户对于居住面积的要求也是越来越高了。在业界有一句话，说“住房总是少一间”，因为住一房一厅的想着多一间给小孩住就好了，而住上两房一厅的会想着多一间作书房或客房就好了，住上三房一厅的可能会想要多一间做健身房或保姆房了。再加上中国人的攀比心理，这住房就越住越大了，房屋总价也就更加高不可攀了。反观西方国家，却是什么样的房屋都有供给，大大小小都有，分别面向不同的人群。发展商的对于市场需求的理性认识以及政府的疏导应该是决定着一走向的主要因素，而国内这方面太差了。所以，这个结构性调整的意见不会对市场的规范发展起到太大的作用，政府在这里边能够做的工作太少了，而众多利益集团还会继续在其所在的领域各显身手的。

2、关于拆迁的问题。以前我在从事这一行的时候，拆迁问题并不突出，我想原因有很多，但不外乎如下几方面。在90年代中期，内地的旧城改造项目的确是真正的旧城改造，好多项目都是在原来的棚户区的基础上新建的，对于城市面貌的改善有很大的作用，一般原住户也能够持支持态度，毕竟原来的居住条件太差了，从棚户区的没有供水、下水、取暖、采光等的破房子能够住进楼房，对于他们自身的居住条件的确是有很大改善的。加上当时提倡原地还建，也就是搬出去过渡几年再回到原来的这个地方（当然拆迁还建的住房比起商品房来说要低一个档次）。所以尽管那时的补偿条件比现在低多了，但拆迁工作还是比较容易进行。钉子户在每个项目都肯定是有的，但无非是因为家庭人口多无法安置、违章建筑面积不被认可等等原因，往往拖到最后也能解决。我们遇到的钉子户很少采用强制拆迁的，用我们老板的话说就是强制拆迁也得花钱请公安、法院、拆迁办等等部门的人来，还不如把这钱给拆迁户算了。当然，这种给钱的事在前期是不敢松口的，万不得已的时候也还是得采用政府的牵制手段，这无非是要体现一个示范效应，要不所有拆迁户都可以狮子大张口了。后来的拆迁工作难度慢慢就大起来了，好些项目拆迁的都不是什么危房，而是7、80年代期间修建的楼房，为的是建商用楼宇或者高层住宅。这样一来，拆迁户就得永久地搬走，到城郊结合部甚至郊区去安置。这些新区的房屋条件、小区环境并不比原来的多层住宅区好多少，而基础设施又往往跟不上，小孩入学入托、老人就医保健都成问题，住户在城区的根就此被拔掉。这样一来，拆迁户的积极性就不能反映出来了。于是要求的补偿条件就越来越高。另一方面，发展商为了加快进度，强制手段愈用愈烈，甚至有的地方用上了暴力手段（比如黑社会），这就更加激化了矛盾，这一点相信大家都看过报道，过去的两三年间发生了多起自焚的事件。这种矛盾与现在提倡的建设和谐社会的目标是背道而驰的，据我所知，在前几次悲剧事件之后，国内在这方面已经作了很多工作（比如补偿标准已经大幅度提高了），但市场继续在膨胀，新项目建设的需要必然带动这种被动性的住房需求，这种局还将继续存在，不会有太大变化。从好的一方面想，就是二手市场和租赁市场会更加活跃，而相应的规范措施也会继续跟进了。

先吃饭，一会儿回来接着写完。