五千年(敝帚自珍)

主题:【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见,我皮糙肉厚不怕) -- 山而王

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家园 【原创 升斗小民投资美国】我的预言:几年后的破产大潮

您先看看这段:

http://www.sfgate.com/cgi-bin/article.cgi?f=/c/a/2006/07/05/BUGL6JOQPC1.DTL

在此我大胆预言一把:2008年前后,我们将亲眼目睹大批地产投资人,由于无力支付到期的ARM而破产。此举将推动地产大市进一步下滑。

为了讲明白我的观点咱们先讲讲ARM贷款。ARM就是俗称的BALOON LOAN TYPE,汽球贷款。为啥这么叫呢?它一般是只定期3年(ARM 3)或者5年(ARM 5),然后就随行就市了。而且这个贷款在前几年往往利率很低,非常适合那些搞短平快炒地皮的同志(FLIPPING)。

前两年地价飞涨,很多人为了减少先期投入,他们不仅把按揭(DOWNPAY)降得很低,而且不顾一切的寻求最低贷款利率。他们的如意算盘是在最短的时间内将房子修好出手获利。

不幸的是当人人都这么想,出手获利就变得不那么容易。

- 首先,由于大量投入,使得出租地产一时间供大于求,本地区的平均租金下降了15%。

- 其次,一个空置的投资型房产是卖不出好价钱的。而且业主也没有那么多钱去负担每月的贷款和各种费用。所以业主往往宁可降价也要把房子租出去。而降价使得房产的投资获利变得困难。

如果在2004年地产大佬清仓时有人能悬崖勒马及时抛售,那他应该是赚到了。后来跟风的人,只要稍微一犹豫,基本上被套牢了。

随着联邦储蓄银行一步步调升利率,这些ARM贷款人的心里应该是越来越绝望。时间、市场、利率,没有一样是站在他们一边。网上有传闻说最近加州破产人数急速上升。

让我们想象一下到2008年,如果联邦储蓄银行保持目前的利率会怎样。ARM到期的人将发现,他们的贷款利率一夜之间上涨了好几个百分点,让我们仁慈点,假设为2%。除非他们的房产目前盈利率在2%以上,他们每个月就要自掏腰包来填这个窟窿。

如果那时这些人卖房呢?他们将发现由于利率高起,银行收缩银根,整个贷款审批制度更加严格,能够接手他们房产的人再也不象从前那么多了。而且由于贷款利率上涨,人们对CAPITAL RATE的要求也上涨了。

这些拥有不良物业的ARM贷款人面对两种选择:壮士断臂式降价求售,或者破产。

我们这些幸运的、站在岸上的、手里有钱信誉良好的人呢? - 是您热身的时候了

通宝推:Climb,敲门,all4fun,
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