五千年(敝帚自珍)

主题:【原创 升斗小民投资美国】前言(欢迎畅所欲言提不同意见,我皮糙肉厚不怕) -- 山而王

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家园 呵呵,我也侃两句澳洲这边的情况

同样欢迎大伙拍砖。

早两年也动过念头,想投资一套房子,算了一下,最终没有动手。

曾经看过资料,建议的租金回报率是这样:商用的物业,价值约等于10-12年的租金,住宅物业,价值约等于15年的租金,这样的物业才值得长线投资。炒卖的就另算了。

按照这个要求,2003年以来,基本上找不到可以考虑的住宅物业,一年8,9千大洋租金的两房单位,在墨尔本本的东南区,开价30万左右。看过去的租金,增幅并不大,一般是每两年加5%

再加上,每年的地税,市政府的差饷,地产代理的管理费用,日常维护的费用,贷款利息,增值税等等,基本上是要亏钱的。

澳洲这边不像美国那边,房屋贷款利息可以退税。

既然不好做,为什么还有那么多人干这种事呢,主要是这边有一个叫“Negative Gearing”的退税政策,你要是投资亏了钱,全年的收入就少了,交税就可以少点,有不少高收入的人,就买房子出租,接着就申报亏本,然后等着退税。既可以退税,又可以享受物业升值,一举两得,岂不乐哉。

我是这么想的,做生意嘛,一定要Positive Cash Flow,这样才有可能成长,光靠退税,没办法做大,就算全部税都退完,也就是两三套房子。

投资房地产是否就真的没办法做到Positive Cash Flow,当然不是,早几年,很流行的一种方法就是花钱买很旧的房子,然后翻新,前后花园搞漂亮,再转手卖出去,据说,好过打工。但这种做法,为了减少成本,除了比较大的改动要请人来做之外,大部分的工作都要自己动手,所以大多都是全职在做。

在墨尔本这边,房价大概在2003年到顶,这两年基本没动,眼看要加息,估计很有点危险。

我个人的看法是,想长线投资房地产,入市应该在较为高息的时候,这样房价多数会低一些,租金会高一些,然后等到低息的时候放手,当然这样对资金的要求也高一点。

欢迎指正。

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