主题：【原创】美国50年来最大的房市泡沫对经济的影响 -- 倥偬飞人
家园 【原创】美国50年来最大的房市泡沫对经济的影响 前两天美国公布二手房销售增长了3.9%，有些朋友就认为美国房市问题不大了。我当时就指出这未免言之过早。结果话音未落，美国就公布新房销售数据跌了3.9%，接着今天房屋建造商Lennar公布第一季度盈利大幅下跌73%，销售收入下跌14%！虽然联储局的资金竭力救市，可惜还是抗不住市场的力量。上周股市虽然大幅反弹，可是房市泡沫带来的经济衰退阴影依然驱之不散，股市的跌势将持续，牛熊之争中，必然以牛派的且战且走直到溃败而收场。
有人说房地产只占美国经济的5%，对大局没有影响，这个只看到了表面，没有考虑到房地产对美国各个层面的影响。
美国是消费经济，而美国人的消费能力已经到了顶点，储蓄率为负数，74年以来的最低点。美国人不但花掉所有的工资，还要借钱来消费，但是借钱也到了尽头。过去几年拜房地产价格上涨之赐，美国人利用房屋价格的上涨，向银行抵押贷款借钱来消费，所谓remortgage，这和初次买房的贷款是不一样的。这种拿住房当提款机的做法，当过去几年房屋价格上涨的时候是大行其道，每年都有几千亿美元。但是一旦房屋价格开始下跌，这个方法就行不通了，这样美国人的消费能力就开始打折扣，不但借不到钱，还要还旧账。这个方面的影响比当初网络泡沫还厉害，因为每个人都或多或少受到住房的影响，而采用remortgage方式借钱很普遍，对消费能力的负面影响也将是很普遍的。
房地产市场进入了衰退期，而且还远远没有到头，因为泡沫的破裂到消化还需要很长的时间，这个时期房价是没有上涨的可能，而是螺旋式下降。为什么呢？泡沫时代的买方并不是出于真实的需求，而是投机的炒房者，希望在房价上涨的时候快速出手赚取快钱。一旦市场的风向逆转，这些人要么套在手里，要么忍受不了持有成本而抛售，进一步压低房价。次级房贷过去催生了市场需求，如今坏账丛生，反过来增加了强制拍卖的数量，也是压低房价的因素。银行就是所谓的你不要钱时偏偏借给你，你要钱的时候偏偏不给你，在当前的高坏账率的情形下，又加上美国政客们要追究所谓predatory lending，纷纷收紧房贷发放标准，这样实际上抑制了住房需求，让供求更加不平衡，现在待售房屋已经相当于8个月的销售量，还将进一步恶化。
现有房屋的销售数据是滞后指标，因为从达成销售协议到拿到房屋贷款，需要30-60天时间，才能够完成交易。尽管如此，现有房屋的价格仍然是持续下降的，比去年同期价格已经下跌了18%以上。新房销售不仅数量下跌，价格也下跌。房屋价格每下降一个百分点，就会增加强制拍卖房屋的数量达7万套，而需求在减少，这就是为什么房地产市场现在进入了恶性螺旋式下降。
总而言之，那些低估房地产市场影响的说法，是不能成立的。美国经济因此而衰退的可能性很大，可以说不可避免。
通宝推：打铁的,
本帖一共被 2 帖 引用 (帖内工具实现)家园 馊主意还是现实选择：标准普尔建中国通过资产证券化吸收过剩的流动 近日，国际知名的信用评级机构标准普尔新近发布的一份研究报告指出，允许银行进行大规模的资产证券化业务可以显著减少中国银行体系过剩的流动性，并且有助于政府宏观调控政策的实施。
事实上，持续不断的流动性过剩是目前中国经济面临的一个难题，央行也通过加息、提高银行存款准备金率，以及计划中的成立外汇投资公司来收紧流动性，但却一直收效甚微。
这篇题目为《通过资产证券化吸收过剩的流动性》的研究报告指出，目前中国主要通过升息手段来应对由流动性过剩导致的资产泡沫，但在中国大部分的流动性是由贸易顺差和 “热钱”流入引起的，升息不但不会减少这部分的流动性，反而会吸引更多的热钱。
标准普尔董事总经理、中国区总裁扈企平博士指出，发展资产证券化市场为解决流动性过剩的问题提供了另外一条思路，“在当前存在流动性过剩情况下，投资者购买资产证券化产品的资金大部分来源于银行存款，因此发行证券化产品会减少银行体系的资产负债规模，也就是吸收流动性”他说。
扈企平认为，发行资产证券化股票和债券有利于控制货币创造和银行信贷规模的扩张，在资产证券化的过程中，银行出售自身的信贷资产，投资者则用银行存款来购买证券化产品，这可以看成是货币创造的逆过程。所以，资产证券化对货币供给起到一个收缩的作用。
该报告认为，中国目前的流动性过剩问题并不仅仅是货币供给的问题，它还反映了经济结构内部的深层次矛盾，即中国的金融市场，特别是债券市场相对于整个经济发展程度而言还不够发达。为了解决流动性过剩这个问题，央行在继续采用各种调控措施“堵”的同时，还需建立发达的债券市场，提供更多“疏”的渠道。
“目前中国经济发展形势处于高增长、低通胀的良好态势，利率水平也处在历史较低水平，但是近期金融资产价格暴涨反映了居民财富水平不断增长和金融资产供给不足的内在矛盾”扈企平说，“如果居民的金融投资过多地集中于股票投资，其中的风险不言而喻。不仅投资者会面临集中性风险，而且由于缺乏其它投资渠道，尤其是缺乏长期稳定的收益率基准指标，也使得股市容易被操纵并出现大起大落。因此发展债券市场对扩大直接融资规模，增强资本市场稳定性有重要作用。”
家园 疑惑：中国增加持有美国住房抵押贷款证券 家园 去年6月份的事情，现在估计不会再当这个冤大头 现在这些MBS/CDO也不好卖，成交量大幅下跌。
估计中国持有的1000多亿美元MBS要吃大亏，还是给美国人忽悠进去了不少钱啊，还不如都买了美国的大豆高粱呢。
家园 应该是追逐高息的原因 中国日本都因为跟美国有巨大的顺差，而且在一定程度上被迫要继续买美国债券（不买就吃贸易制裁大棒），所以大家都要用顺差来支持美国债券。但是前两年息率实在太低，美国还一度取消了30年国债发行，短期国债变得更加低，自然把市场需求赶到MBS/ABS那里去，因为住宅房贷证券一向被认为是最稳妥的信贷之一，谁不到了山穷水尽的地步都不会放弃自住的物业。
但是美国从0203年开始，房贷市场发生了深刻的变化，本来投资物业很少，房贷把关严格，由于MBS的兴起把关犹如儿戏，投资房普遍，地产泡沫到处都是。更加重要的是，Moody或者其他评级机构对于现存MBS评级都是90年代泡沫后复原期的数据模型来评级，根本没有房产泡沫爆破时期还贷数据参照，所以被很多分析员认为没有经过stress test。现在的prime到底有多prime，相信过多两年就知道了，肯定的是，一定不会有现存模型认为那么prime。
Freddie Mac, Fannie Mae修订的房贷指引一般是起码20%首期，房贷总数量不超过41万6，借贷人的信誉分数良好。但是现在的prime定义每家都有所不同，并不与两大的一致，而且一定比两大的低，其中的风险可想而知。
家园 Chapter 11 New Century Files for Bankruptcy
By LINGLING WEI and MARIE BEAUDETTE
April 2, 2007 11:26 a.m.
New Century Financial Corp., once a highflying subprime mortgage lender, filed for Chapter 11 bankruptcy protection Monday in the U.S. Bankruptcy Court in Wilmington, Del., becoming the biggest casualty of the turmoil in the U.S. market for high-risk home loans.
In its Chapter 11 filing, the Irvine, Calif., lender listed more than $100 million each in assets and debts.
Among its biggest creditors are Wall Street firms that have demanded that the lender buy back dud loans earlier sold to them, including Countrywide Financial Corp., Bank of America, Lehman Brothers Bank, Residential Funding Corp. and Goldman Sachs Mortgage Co.
The rapid descent of New Century encapsulates the broader struggles of a subprime-mortgage industry plagued by rising defaults and liquidity shortages. More than 30 independent, non-bank lenders catering to people with poor credit have gone belly up or been purchased since December. The contraction is making it harder for consumers to get credit and has stirred up concerns about the health of the U.S. economy.
New Century funded $51.6 billion of subprime loans last year and was second only to HSBC Holdings PLC in terms of loan volumes, according to trade publication Inside Mortgage Finance. It was founded in 1995 by three mortgage-industry veterans: Brad Morrice, the current chief executive; Bob Cole; and Ed Gotschall. The company went public two years later and was named to Fortune magazine's list of the 100 fastest-growing companies in 2003 and 2004.
New Century announced in early February that it would need to restate earnings for the first three quarters of 2006, partly to reflect the higher-than-expected costs of defaults. New Century also said it expects to report a loss for all of 2006, but couldn't yet quantify that loss. In addition, the company has announced it is the subject of a federal criminal investigation into its accounting and trading in its stock.
In early March, New Century stopped making loans after its lenders cut off funding. Investment banks and commercial banks such as Bank of America Corp., Citigroup Inc., Credit Suisse Group, Goldman Sachs Group Inc. and Morgan Stanley provide independent mortgage originators such as New Century short-term financing, buy loans from them, and pool those loans into tradable securities to sell to investors.
More than a dozen states, including its home state of California, have told New Century to halt its lending business.
http://online.wsj.com/article/SB1175..._whats_news_us
家园 请问飞人兄 对加拿大房市前景有何高见,在多大程度上会受美国影响?
飞人兄的系列文章实在很好,受益非浅.先花后看.
- 复 请问飞人兄
家园 加拿大摆脱不了美国的影响 现在房地产已经开始放缓。
加拿大的制造业受到的压力很大，加元升值，美国经济放缓，制造业集中的东部受到不小的影响。
资源业中与房地产建筑和制造业原料相关的软木、纸张、焦煤等都会放缓，但是石油天然气和黄金等倒是有可能涨价，由于供应紧张或者通货膨胀的影响。阿尔伯塔的经济估计还会继续扩张，主要的动力是长期的油砂和天然气开发。加拿大的农产品估计也会上涨，原因是所谓biofuel和各地粮食库存下降。
总体上看，加拿大经济会比美国好一些，但是一样也会放缓，房地产总体上也会放缓，不必急于入市。
家园 要是global warming造成天气变暖 那对加拿大可是大大有利哦，每年夏天单单接待美国上加拿大避暑的难民就够了。
家园 【WSJ 新闻】次级抵押贷款市场各方将应召开会 《猾而劫日报》中文版：
http://chinese.wsj.com/gb/20070328/bus133926.asp
家园 【WSJ 新闻】Subprime 比例的地区分布图和走势 http://online.wsj.com/public/resources/documents/info-subprimemap07-sort2.html#
外链图片需谨慎，可能会被源头改家园 Re-finance可能也不妙了 昨天邻居的房子被封了,大概要被拍卖了. 房子是早前低价买的,但他2-3年前作了高额的re-finance,现在房子肯定卖不出那个价了,他倒是干脆不要了. 也不知道当时的appraisal是怎么作的.这段时间看了不少飞人写的房地产衰退的帖子,网上的新闻也多,但发生在身边的事还是很吃惊.
家园 就数这种行为对银行打击最大 现在房子肯定卖不出那个价了,他倒是干脆不要了反正没有多少钱捏在银行手里，low equity in the house，很多人会选择walk away, 银行变成最大的输家。