主题：ZT:房地产企业倒闭潮将加大金融风险 -- 心造幸福

两年前，由于踏错宏观调控节奏，有着“地产界黑马”之称的顺驰地产资金链断裂，轰然倒下。今年3月，地产巨头恒大在香港全球公开发售IPO遭受冷遇而搁浅，其高达200亿以上的借款和拖欠的土地出让金立刻让这位巨头陷入债务危机。而今，同为广州“地产五虎”之一的富力也开始面临资金链断裂的严峻考验。根据富力地产2007年的年报显示，富力地产目前贷款总额高达近200亿元——由中报透露的137.61亿元上升至199亿元——而富力地产2007年末的手头现金不到23亿元（一说富力现金约13亿元，总负债为415亿元），而富力地产2008年需归还的贷款近74亿元；另外值得关注的是，仅去年下半年取得的天津、佛山、广州三幅“地王”，富力地产合计要缴付的地价款就达到112亿元之多。业内人士指出，富力地产资金链已危机重重。而另一个广州地产之虎碧桂园，据媒体报道，现金流也只剩10亿港币。

毫无疑问，让恒大、富力这样的地产巨头陷入财务困境的最直接和最重要的原因就是去年以来的从紧的货币政策。2007年以来，央行6次上调存贷款利率，12次上调存款准备金率至15.5%，而且至今仍没有放松的迹象。恒大香港上市的失败也意味着国内房地产商上市融资的路已被堵死。处在贷款无门、上市无路的开发商显然“从未这样缺钱”。而连恒大、富力这样的地产巨头都陷入财务困境，中小房地产企业的境遇就不难想象了。业内人士指出，目前房地产市场企业倒闭潮已初现端倪。此前曾数次提醒目前国内房地产业自恒大香港上市失败就已进入了一个前所未有的融资“寒冬”。如果没有准备好，结局很可能就是死亡——不管你是小企业还是巨头。

接下来的问题或许更有意义。如果房地产企业融资环境持续恶化，政府会不会有所动作？SOHO中国董事长潘石屹近日的言论或为我们观察政府行为提供一个窗口。潘石屹表示，如果房地产行业规模萎缩，对地方财政的影响是很明显的。影响主要是两部分。一部分是税收，房地产的税收主要由营业税、土地增值税和企业所得税三部分构成。另一部分是土地出让金。2007年，开发商交给政府的土地出让金超过1万亿人民币——当年地方财政总收入不过2.3万亿。此外，此次调整对市场的影响首先是房子供应量的减少。而房子的供应量，主要取决于三个因素：土地、钱和开发商。从目前来看，土地和开发商并不缺，所以未来市场上房子的供应量，主要取决于“钱”。推敲潘石屹的言论，我们就会发现，房地产市场早已不是一个单纯的市场问题，它已经上升到政治层面。一方面，政府，尤其是地方政府需要庞大的土地出让金维持其运转和提供公共服务，在某些地方，土地收入已成为政府最大的收入——因此政府不可能把房地产企业逼到绝路上去；另一方面，房地产企业目前最大的困难就是融资难，而融资难的背后就是代表着政府意志的紧缩政策。政府若想解决问题，必须要在融资政策上给予松绑。政府与房地产企业之间精巧的博弈关系既不会让政府对房地产市场撒手不管，也不会让房地产市场冲击更重要的政策目标。而对政府而言，目前最重要的目标，显然是防止通胀失控而不是挽救房市。

我国房地产市场主要是由房地产开发商、购房者和投资者构成。这三者无一不高度依赖银行贷款。数据显示，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。在房地产市场处于稳定的上升时期，一切矛盾和危机都被掩盖。但是，一旦市场出现波动，银行无疑成为首当其冲的风险承担者。

结论：国内居高不下的通胀水平决定了政府目前最重要的任务仍是控制通胀，除非CPI下降到一个可以接受的水平或者国内经济基本面发生巨大逆转，紧缩的货币政策仍将持续。对正处在融资“寒冬”的房地产企业来讲，挺不过“冬天”的企业将大大加剧金融风险。