五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】房价下降40%对银行体系影响不大 -- 郁郁

共:💬31 🌺48
分页树展主题 · 全看首页 上页
/ 3
下页 末页
  • 家园 【原创】房价下降40%对银行体系影响不大

    最近看到有很多讨论房价和国民经济关系的言论,最常见的一种说法是房地产价格下降将造成银行坏账增加,拖累宏观经济。真的是这样吗?工作之余,查了些数据,算了一笔账,结论比较出乎意料:房价下跌40%对银行体系影响不大。

    第一,房价下降40%个人按揭贷款风险不大。大略估计,从2006年底到现在,全国房价上涨70%左右(这个估计平均来看比较合理,国家统计局公布的新房价格涨幅是有问题的),那么房价下跌40%就是大概回到了2006年底略高的水平。如果这种情况出现,那么:

    1.2006年底之前买房的人不会断供,这一点毋庸置疑。

    2.真正有断供风险的房地产抵押贷款是2006年底到现在发放的,这部分贷款金额约为11000亿。(2008年一季度末余额减去2006年底的余额约1万亿,加上2008年二季度估计数约1000亿)。

    大略估计这个时段的购房者中自住者占70%,投资者占30%(全国来看这个比例已经高估了,深圳毕竟是个别情况),也就是说自住者贷款7700亿,投资者贷款3300亿。即使房价下跌40%,绝大多数自住购房者也不会选择断供,因为一旦断供,就以为着再也无法获得银行贷款,以后也不会有自己的房子;况且房价长期来看是看涨的,最多6-8年,就可以恢复到原价,所以没有必要断供。从香港的经验来看,1997-2003年房价下跌超过70%,但绝大多数的自助购房者没有断供,除非是个人破产。

    我们做一个悲观的假设,假设房价下跌40%,会有50%的自住购房者和100%的投资购房者选择断供(事实上根本不会这么高),那么个人按揭贷款会出现7700*50%+3300=7150亿元的不良贷款。

    3.银行收回抵押房屋之后会进行处理,我们再做一个悲观的假设,假设只能收回50%的现金。那么,房价下跌40%将会给银行带来3600亿元的坏账损失。

    4.2008年中期银行贷款余额为28万亿左右,也就是说,房价跌40%会使银行的坏账率增加约1.25%。现在商业银行体系的坏账率约在8%左右(含农行、信用社),增量有限。历史上中国商业银行的坏账率最多到40%,也没有出大问题。3600亿元的损失,如果按5年提取拨备,每年提取720亿元,占2007年全国商业银行利润的10%左右,影响不大。

    第二,房价下跌40%对房地产开发贷款影响有限。房地产行业是个暴利行业,目前说什么的都有,但没人说房价下跌之后房地产商就会亏损,因为历史上拿地成本是很低的,只有2007年拿地的一部分项目会亏损。对于房地产商来说,更多的是资金周转问题,而不是利润问题。

    第三,房价下跌40%对房地产相关产业影响偏正面。房地产行业的发展能够带动钢铁、机械、建材、家用电器等行业的发展,这也是有些人认为房价下跌对国民经济影响很大的原因。但是不要忘了,真正关系到这些相关行业发展的是房地产的量而不是房地产的价。只要开工量、销售量能上去,对上游行业就是好消息,而不是房价。对于上游行业来说,最理想的结果就是价跌量升。

    总结:

    前几天和深圳一家银行的管理人员聊天,他说,现在银行喊得很高,好像房价下跌就活不下去了,但是事实上,压力并不大。他估算,只有房价跌掉60%,才会出现大量房子落到银行手中的情况。而如果房价真跌60%,银行很愿意持有房子,如果能够大量收购更好,因为房价长期是看涨的,持有几年房子,投资收益将非常可观。

    中国的房价2007年出现疯涨,虽然价格涨幅很大,但是量并不大,这时候房价下跌,从房价曲线上来看,损失的只不过是一个锐角三角形的面积。而如果高位运行,过几年再下跌,损失的是一个等腰梯形的面积,这个损失反而大多了。所以,对政府而言,正确的决策是放手让房价调整,及早调整到位。到位的越早,损失越小。这也许是房地产领域的休克疗法,呵呵。

    • 家园 提几个意见哦。不是来吵架的

      我不爱写原创文,就喜欢跟人屁股后边挑错,其实挺不受人待见的

      我们做一个悲观的假设,假设房价下跌40%,会有50%的自住购房者和100%的投资购房者选择断供(事实上根本不会这么高),那么个人按揭贷款会出现7700*50%+3300=7150亿元的不良贷款。

      3.银行收回抵押房屋之后会进行处理,我们再做一个悲观的假设,假设只能收回50%的现金。那么,房价下跌40%将会给银行带来3600亿元的坏账损失。

      第一:算术错了。如果房价下跌40%,银行收回来房子就只值60%。承销房地产的公司纯利润率也就60%吧,所以银行把这些房子换成钱,就算是全部都能卖出去,就算以专业手法,也就只能拿回36%的钱,再除去国企低效,折旧什么的,能拿到手25%就不错了(原来缴的房贷利息算原来盈利),所以还账率可能比你算得高一倍2.5%,跟8%比不小了。

      第二,跟美国银行的问题一样,有坏账意味着要冲销,冲销以后银行的净资产就少了,相应的准备金也就少了,相应的贷款就要减少,然后银行的盈利也就减少。所以就算银行捂着盖着,坏账还是很难用盈利填上,最后没准那天资不抵债就盖不住了。当然我们社会主义社会是不会有挤兑这%

    • 家园 房价虚高不代表利润率高

      要是行业平均10+%的利润率也能叫暴利的话....

      房地产行业是个暴利行业,目前说什么的都有,但没人说房价下跌之后房地产商就会亏损,因为历史上拿地成本是很低的,只有2007年拿地的一部分项目会亏损。对于房地产商来说,更多的是资金周转问题,而不是利润问题。

    • 家园 同意楼主分析,补充两点自己的看法

      真正有断供风险的房地产抵押贷款是2006年底到现在发放的,这部分贷款金额约为11000亿。

      这点完全同意

      我们做一个悲观的假设,假设房价下跌40%,会有50%的自住购房者和100%的投资购房者选择断供

      这个假设太悲观了,因为购房者是否选择断供和房价下跌多少没有直接联系。购房者选择断供的前提是当前房价低于未来所需偿还的贷款总额。可以这样认为,购房者付出的首付和已经偿还的贷款其实是沉没成本

      手头上没有现成数据,但是 从周围情况来看,大部分购房自住者的首付比例大于50%。再算上装修和信用成本,即便是房价比最高位下降40%,断供者不会达到搂住所说的程度

      另外,我非常同意楼主后面的分析。 但我不同意把房地产作为一个支柱型产业来看待,过去十年的经验证明了,房地产拉动不了经济,世界上没有一个国家是靠房地产发达的。有人说房地产拉动钢铁等产业,实际情况是拉动的仅仅是产量,中国钢铁产量第一很久了,但是产值呢?我们一吨钢前两年卖3000,今年卖5000。即便是报纸上宣传的那些“高附加值”的所谓汽车用钢,也就是些车身钢板,8000块一吨打到南天门了。日本和韩国的钢铁,别的不说,单铁素体不锈钢一类,最低的也能卖到12000元一吨。你卖三吨比不过人家卖一吨(除掉成本的纯利润)。现在铁矿石和其他成本涨的很厉害,成本压力不可能全部转移到下游产业,所以利润越来越薄,和人家的差距也越来越大。房地产业对其他产业的"拉动"作用也是类似。

      总而言之一句话,妄图靠房地产业拉动内需的如果不是在白日做梦,那就是民贼。

      • 家园 这其实不是经济问题

        这是个利益集团的问题,是地方政府和开发商受损,别的都是说辞。

        房价大跌,银行肯定受损很大,但是不会失控的,当年也不是没过大堆坏账,出不了大事,就是紧缩。

      • 家园 分析的好。

        畸形发展的房地产只能成为国民经济的毒瘤,而不是什么支柱。

        靠房地产是不可能成为一个强国的,顶多成为屠刀下待宰的羔羊。

        • 家园 好文

          正确

          总而言之一句话,妄图靠房地产业拉动内需的如果不是在白日做梦,那就是民贼。

    • 家园 国内主要城市新建住宅成交量最新数据

      失去联系的这一个多月,国内的房地产市场发生了一些变化,最突出的表现是成交量的萎缩。今天刚刚搜集了上周(8月第一周)的数据,供大家参考。

      上周成交量 今年累计成交量 今年累计成交涨幅 周同比涨幅 周环比涨幅

      北京 106408平方米 6442091平方米 -43% -73% -32%

      天津 78200平方米 3095903平方米 -34% -65% -5%

      济南 17011平方米 932415平方米 N.A. -51% -3%

      青岛 57348平方米 2192144平方米 56% -23% -10%

      上海 234497平方米 11098932平方米 -32% -58% -6%

      杭州 503套 15580套 -43% -34% 2%

      苏州 64585平方米 2280552平方米 -45% -63% -27%

      南京 547套 26231套 N.A. N.A. -40%

      深圳 69867平方米 1948921平方米 -47% 10% 2%

      广州 1131套 27473套 N.A. 18% -17%

      珠海 28677平方米 879500平方米 -16% N.A. N.A.

      重庆 421600平方米 7158830平方米 -30% -2% 58%

      成都 110974平方米 4028687平方米 N.A. -58% -5%

      武汉 643套 26485套 -53% -63% -30%

      长沙 1264套 53290套 -19% -35% -24%

      --

    • 家园 也别太乐观,许多事情都是有个雪崩效应的。

      看看股市,6千点往上的时候,你曾经能够想到现在的2000多点?或者反过来,你能在1千点的时候,想象后面的6千点。房地产的本质,就是金融,金融的本质之一就是信心,信心崩溃了,不是打个八折七折能够停得住的。

      银行不害怕?现在中国银行的业绩大概主要靠那么高的存贷利差顶着,这个利差能够一直保持下去?金融开放竞争之后,这个能保持的住?

      总之,别太乐观。

    • 家园 主要是开发商和地方财政

      开发商的问题是很多人的资金链要断。当初的利润多少已经没有关系了,因为都被他们又投进去了。资金链一断就是倒闭,银行拿到房和地之后,一时是无法周转的,多半要等到下一次经济景气才能脱手。关键是,下一次景气是什么时候?

      个人贷款和开放商比起来,安全很多,不过,风险也不小。我也问过银行信贷部门的人,说现在的情况让他们很紧张,因为个人房贷当初卡的很松,里面的不实记录很多。

      地价下跌,地方财政也会出现困难。

      休克疗法肯定可以用,也肯定能有效,但是,结果是不可逆转的。国家要用的话,肯定很谨慎。

      我很希望房价多跌一点,买套大些的房子给父母,但是,估计没有这么容易。

    • 家园 主要风险来自于开发商的贷款

      而不是个人贷款。

      只看看个人房贷来估计银行风险是没意义的。

    • 家园 分析得好,放心买银行股...
      • 家园 烂贷款都是好年景放出去的

        楼主的意思是房价下跌(40%以内)对银行运营不会造成灾难,也就是不会搞垮银行。仅此而已

        说银行股可以放心买。。。还早

分页树展主题 · 全看首页 上页
/ 3
下页 末页


有趣有益,互惠互利;开阔视野,博采众长。
虚拟的网络,真实的人。天南地北客,相逢皆朋友

Copyright © cchere 西西河