主题：美国政府接管两房 -- holycow

收入决定房价，这没什么好说的。但是在收入不变的前提下，有两个手段可以增加一定收入的购买力。一是利率，利率降低，固定收入可以负担的房价就上涨，很好理解；另一个方法是延长还贷时间以降低月供，比如10年变15年，15年变20年，20年变30年。

美国5、6十年代的时候，主流房贷都是10年或者15年还清，后来逐渐有了15年，20年，25年，30年的房屋贷款。前几年房价泡沫的时候，买房者甚至可以申请40年或是interest only的房屋贷款。可是，还贷年限30年往上，再继续延长已经没多大意义了，因为每个月可降低的月供已经不明显了。比如，一个房子房价$500000，首付20%，贷款$400000，假定利率6%，30年还清的话每月付$2398，贷款延长到40年的月付是$2201,两者相差不到200元。

目前利率基本上还是历史低点，房贷多半也是30年，都没有继续挖掘的潜力了。房价虽然已经降了不少，可还是超过了平均家庭收入的承受能力。前几年，很多人都是死撑买房，工作不丢还好，工作一丢，立马玩儿完。要保持工作30年不出意外，在现代社会，无论在哪里，都是很难的事情。

目前的情况是收入没有增加，物价倒是飞涨，收入里可用于住房支出的那部分钱反而少了，这房价怎么涨？要买房的话，看看自己所在地区的家庭收入和房价比，再关注一下当地的就业市场就很容易得出结论了。

现在美国的房贷利率在政府接管两房后应声而落（30年按揭似乎落了差不多一个百分点，今天最低的已经到 5.5% 了见 www.bankrate.com）

这有可能刺激房市。但刺激最多的还是背了一屁股债的房奴们会重新贷款。然而前阶段房市泡沫的时候，贷款利率比这低得多。所以对已经拿到 百分之四点几的利率的房奴没有吸引力，只对签了浮动利率贷款的房奴有吸引力。所以已经积压的房子还是不会反弹那么快的。

而大家都在等待中。被套牢的在等房价反弹解套，又希望贷款利率进一步下降，他们至少可以重新贷款。希望买房却有犹豫中的则在等房价进一步下跌，也希望贷款利率进一步下降，这样可以少付利息。

所以房市复苏还是没有那么快的。

至于中国的房地产纯粹是背离的供求原则而人为炒出来的东西。如果一个普通大学生工作五年的省吃俭用仍然不能付清按揭首期的话，这个房市在正常供求的市场下不崩溃才怪。

而如果一个普通大学生工作五年的省吃俭用仍然买不起房的话，那么这个社会的稳定性就很差了。

会有更多的人“须要”卖房，和更少的人“能够”买房。