主题：【原创】从雷曼的破产谈起【7】潜藏的危机 -- 定远麾下
家园 【原创】从雷曼的破产谈起【7】潜藏的危机 原本这个系列写到【6】的曼哈顿工程就准备结束了，可上周发生的一系列事件又引发了一些新的思考。上周美国市场上最大的动静，无非是Citi和Wells Fargo两家为了Wachovia争的不可开交，最新的新闻里说纽约州法院已经下了禁制令，下令Wells Fargo停止收购行动。而这一周里来自欧洲的几条大新闻一时把大家的目光转移了过去。当保尔森的救市计划终于得以在国会通过以后，危机的高潮是否已经过去了？或者说下一个高潮会不会在欧洲？
一件小事倒是引起了我的注意。
又有人的房子被forceclosed。问题还是回到房子上来了。可是，房贷，MBS，CDO，CDO^2，CDS甚至曼哈顿工程都讲过了，还有别的问题吗？
有。
前面讲过的所有问题基本上都是基于住房按揭贷款和衍生物的。还有另外一种基于住房的贷款，Home Equity Loan（HEL），也就是住房净值贷款，很可能也会掀起一场风暴。
所谓住房净值贷款，就是借款人以所拥有住房的净值（房产估值减去房贷债务余额）作为抵押或担保获得的贷款。为什么叫Equity呢？在前面讲金融杠杆的时候提到过，对于一个企业，
Asset = Liability + Equity
也就是资产等于负债加股票。有学会计的朋友指正说这里Equity的正确翻译应该是所有者权益。这样就很好解释为什么叫Home Equity Loan。
试想你买了一套价值50万的房子，你首付了10万，贷款（Mortgage）40万，那么这10万就是你真正所有的部分，也就是你的Equity。你可以以你在这套房子里的Equity部分作抵押，向银行贷款10万，这就是Home Equity Loan。
这种房屋净值贷款在美国非常普遍。通常的工薪阶层在按揭买房以后如果遇到比如房屋改造，子女上学等问题的时候就会考虑以这种方式来贷款解决资金问题。特别是在房价飞涨的年代，试想在刚才的例子里，倘使两年后你的房子涨价到了80万，你贷款还剩38万，那么你现在可以贷款的金额就是，42万，几乎等于你这套房子的买入价了。
HEL通常需要贷款人有很好的信用记录，所以如果你是一个需要次贷的贷款人，很可能你拿不到这种HEL。HEL是ABS的主要来源之一。衍生物的主要玩家们，投行们，现在已经逐个倒下了。传统的商业银行和地区银行手里的的贷款，很多已经通过发行衍生债券的方式将风险转移到了投行，对冲基金和投资人的身上。然而HEL作为一种优质的贷款，很多银行却还拿在自己的手里，比如，Wachovia。
问题就出在这个优质的贷款头上。所谓优质，是因为银行在发放贷款的时候，已经严格的审查了贷款人的信用记录。这些HEL的贷款人多半都有稳定的收入来源，一份体面的工作和过去好多年良好的信用记录，也就是，基本上都能按时还款。然而HEL本质上有一个致命的漏洞，它是所谓的second lien。
这个lien中文翻译为担保物权，就是说是为了担保债权的实现而在一定的物上设定的物权。以上面的例子来讲，房主的按揭贷款Mortgage是38万，HEL是42万。如果这时候贷款人破产了，首先可以清算的，是按揭贷款的发放者，也就是说，作为HEL的发放银行，要等按揭贷款的发放银行将房产清算以后，才能拿到剩下的那部分。而如果贷款人停止支付HEL，但还依然支付每个月的按揭月供时，HEL的发放银行是没有权利对贷款人的房屋进行清算的。这家倒霉的银行，作为second lien的所有者，除了去那些个人信用机构将贷款人告上一笔，从而使贷款人的信用记录变得糟糕以外，什么也不能做。
那么，在现在这种房市的行情下，那些既有按揭贷款，又有房屋净值抵押贷款的贷款人们，会做出怎样的选择，答案好像已经昭然若揭了。在前面的例子里，倘使当初价值50万的房子，现在仅仅价值30万了，如果你是贷款人，如果你知道HEL的银行不能来强行清算你的房子，在经济条件紧张的情况下，你会选择继续归还那42万的HEL吗？
事实上，在很多这样的HEL贷款里，仅仅加州就有30%的人选择赖账。这些损失，到最后就只有象Wachovia这样的银行来承担。如果经济形势依然没有起色，这样的情况只会继续恶化下去。
插一件无关的事情。在美国租过房子的人都知道，租房需要有较好的信用记录。而最近有一些买了房的人，因为种种原因，知道自己将无法偿还按揭贷款。如果住房被清算，他们将不得不重新租房。而被清算的后果之一就是他们的信用记录将变得很糟糕从而使得租房变得困难。于是他们选择了再赖账以前把房子租好，这样就可以从容的赖账了。美国人在利益面前，也是丝毫不会含糊的。
说到这里，我又不得不再重复一次这个问题──
当美国的这些示威者们要求政府惩罚银行的时候，且不论金融业如果垮台对这个国家意味着什么，他们是否也应该为他们当初“幸福”的选择而买单呢？
除了HEL，还有另外一种类似的产品，叫做Home Equity Line of Credit（HELOC），中文应该叫房屋净值信用额度。HELOC提供一个信用额度，你可以自己选择要贷的金额。比如在前面的例子里，银行给你42万的信用额度，你可以只贷10万。跟HEL比，只是换汤不换药。银行在处理HELOC的赖账问题时就更有意思。比如你贷了10万，这个月应当还500，如果你赖账的话，银行也不按损失记账，而就当你又借了500，总共欠10万零500。到最后，这笔损失终究还是包不住的。
这些HEL和HELOC就像潜藏的定时炸弹，正绑缚在美国的这些大大小小的银行身上。
应了那句话，出来混，迟早都要还的。
本帖一共被 9 帖 引用 (帖内工具实现)家园 HEL现在情况如何？ 看到报道，好像奥巴马的计划里有帮助房贷和HEL的部分。不知具体情况如何？
家园 现在heloan 和heloc倒不是压力最大的 新的new origination应该是做的很少了，现有的portfolio被charge-off的去年下半年剧增，现在倒稳定下来了
家园 这回算交学费了 谢谢：作者意外获得【通宝】一枚鲜花已经成功送出。
此次送花为【有效送花赞扬，涨乐善、声望】
写得真透彻。逐篇读了花了。回头看 当时的共和党政府实在太教条 保住雷曼 也许不至于像今天这么惨吧
家园 好文,不知道HEL有多大规模,危害回多大 现在的问题是credit market不转了．Affecting many many more companies.
家园 credit market不转 libor的rate掉不下来,市场就没有信心,没有人肯借钱.大家一起混吃等死吧.
家园 hua 家园 深入学习了 篇篇都是深入浅出，把那些曲里拐弯的名词都解释清楚了，俺以前看这些的时候，都头大
家园 谢谢：作者意外获得【西西河通宝】一枚 家园 其实Wachovia还真是不太做HEL 他倒霉就倒在加州的那些arm loan上了。
现在golden west那对老夫妇拿着multi billion不知道在哪儿享受呢。那对夫妇当年几个million起家，到０６年golden west卖给wachovia２６billion. 两年的时间,wachovia自己都卖不出这价儿了,可叹啊。
