主题：【原创】闲话房地产（1）不同时期房地产在中国经济发展中的 -- 水管子
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家园 【原创】闲话房地产（3）大棋局 在前面两篇帖子里我们简单回顾了中国房地产市场的过去、分析了房地产市场不同参与主体当前所面临的困境，在本篇中我们一起来对未来做一个分析。
在房地产市场的四个参与主体中，个人的影响力最小，政府的影响力最大，我们就先来看看政府的可能选项，尤其是中央政府的思路。现在网上流行一种讲法，叫做“中央在下一盘很大的棋”，我找不到更合适的表达词汇，所以也就“俗”一回，把本篇标题定为“大棋局”。那么中央政府在下一盘什么样的大棋呢？我个人认为，分析房地产市场绝不能局限于房地产领域，应该站在更高的层面，以更广的视野来观察房地产。
改革开放三十年来，我党确立了以经济建设为中心的思想。为了在经济上实现跨越式发展，追赶与西方发达国家之间的差距，在许多领域都做出牺牲和让步，比如说国防建设也为经济建设在一定程度上做了让步。具体的经济追赶步伐，基本上包括四个特点。
第一，在初期经济发展的速度优先、效率优先，质量其次，这一点体现在过去的“又快又好”这四个字中。也正是因为这样，才导致了今天的许多问题，例如环境恶化、血汗工厂、血染的煤矿等。站在今天的角度来看当时的发展，似乎是竭泽而渔的，但对于当时经济落后的局面来讲，我个人认为几乎是必然的选择，过于过去我们不能用今天的眼光去求全责备，但是在今天的水平上就不能继续那样粗放式经营了。
第二，由点及面，全面追赶。记得小时候不管买什么东西，都带个“洋”字，就连最普通的铁钉也叫“洋钉”。但慢慢地，这些洋字都消失了，只留在人们的记忆中。就拿比较近的事情来说，老朱上台后，挣着命加入了WTO，先做大了纺织业和机电业，然后才有了后来的逐渐开花。中国和韩国这样的国家不一样，中国是一个大国，这就决定了，中国必须有一个完整的工业体系，这个工业体系的基础在解放后是相当薄弱的，经过多年的追赶，尽管在很多领域里我们还有很大的差距，但总体上来说，我们已经逐步超上来了。到目前为止，可以说中国已经有了一个基本上还算过得去的工业体系。
第三，从照搬，到仿制，到国产，到自主创新。现在许多人批评山寨，我认为不加区分地一棒子全部打死，也是不妥当的。中国目前的现代工业体系大半也是山寨来的，真正完全从头到尾靠自主研发成本实在太高了，而且时间上也耗不起。比较著名的例子像华为，原来就山寨ciciso，但现在市场抢得很凶。还有以前那个做指甲剪的梁伯强，不也是山寨韩国的嘛。
第四，不断占领产业链中更高的位置，并且占领一个就不放。陈经把当前的世界按照产业链或者说食物链的层次分为了五个世界，第一世界是美国，玩高科技与金融服务的；第二世界是西欧加日本，玩工业高科技的，主要是制造业；第三世界是中国，第四世界是发展中国家（例如巴西、俄罗斯、印度），第五世界是失败国家（例如非洲的一些国家）。中国在全球市场的争夺中，目前所处的位置并不算好，所以只能挣到很可怜的一点血汗钱，这也是郎咸平所批评的6＋1的问题。但是中国很有希望，以前水平不够，那没关系，咱们从低端做起，先做苦力。边做边学，以中国人的勤劳智慧，学习速度还是很快的，所以迅速地扫荡了全球低端制造业（例如服装啊什么的）。以前只做低端，美国和西欧倒还不十分在意，但问题是中国学得太快，抢得很凶，原本许多专属于发达国家的市场现在被中国以更优惠的价格抢走了。比如说中国近几年在非洲大规模的援建，项目涉及到高速公路、铁路、机场、水坝和电站、电信通讯、电器等。只是我党在国外做的这些事情，在国内十分低调，很少报道，以致于许多人根本都不知道。法国总统萨科奇上任后对中国不断制造麻烦，作为中国人我们当然十分生气，但如果看看中国在非洲的项目就能够理解法国人的愤怒了。这种发展策略非常狠，占住一个产业就不放，而且不断向上进攻，就像吃甘蔗，一节一节就上去了。
前面扯了这么多，似乎跟房地产市场的发展没有什么关系，但这都是为了房地产在中央这盘大棋中的位置所做的铺垫，且听我慢慢道来。
也就是说，改革开放30年来，中国经济的高速发展主要是一种粗放式的发展，是一种“效率优先、兼顾公平”的发展，是一种“又快又好”的发展。我们得承认，过去30年的经济成就是巨大的，这是铁的事实。但问题是，这种粗放式的发展走到今天遇到了瓶颈，或者说是不可持续。中央政府清楚地认识到了这个问题，并且有明确的方向，在政府工作报告中把过去的“又快又好”四个字改成了“又好又快”，并且提出要不断深化产业结构调整，实现产业升级。我把这些文绉绉的官话给翻译一下，就是说中央已经明确说了，今后的经济发展不能再像以前那样总是卖苦力，拿2亿件衬衫去换一架波音飞机，我们也要像发达国家那样弄那些高技术含量、高附加价值的产业。这是我们所处这个时代的背景，而房地产市场的发展离不开所处的时代背景，更不能无视国家的发展战略。
始于90年代末的本轮房地产大牛市，其起步时国家的经济发展仍然是粗放式的，国家本身也还比较穷，追求的经济发展的速度。在这样的背景下，房地产正好契合了中央政府与地方政府的利益诉求。通过银行信贷与住房市场化改革启动了房地产市场，而房地产市场的发展还带动了一系列的产业，包括建筑装潢、钢铁、水泥、运输、金融、电解铝、家俱家电业等，为国家的经济发展（无论是GDP，还是财政税收，抑或是就业与人民收入）做出了巨大贡献。刚开始盖房子卖的开发商哪里有什么技术含量，无非是贷款圈地、垒砖造房、卖房还贷而已，其本质是从政府手上批发土地以后，简单包装一下（盖房子），然后把土地以更高的价格零售出去。
我们可以不喜欢开发商，但我们必须承认，正是住房商品化、市场化以后，由于开发商商业运作的介入，才大量解决了人们的居住问题，这是住房市场化的历史贡献，不能抹煞。但今天的高房价对经济发展的好处已经越来越小，对经济的伤害却越来越大。之所以说对经济发展的好处越来越小，是因为房价不可能无限地上涨，其对经济的拉动作用日益减小。更加重要的是，政府与民间都在不断反思，我们发展经济的目的是什么？纯粹为了追求GDP的上涨么？还是为了人民生活水平的真实提高？高房价带来的GDP的增长，其对应的实际人民生活幸福的水平的提高，已经越来越小了。相反，高房价对经济的伤害越来越明显。一是高房价严重抑制了社会消费能力，人们为了供房耗费大量的财力，损害了其他方面的消费能力，这进一步加剧了我国经济结构的不合理现象，与国家的经济发展目标相悖。二是高房价对某些行业产生了挤出效应，当一个行业越来越不堪高房价带来的负担，就会搬离。如果不能解决这些问题，长此以往，将损害我们的综合经济实力，毕竟不可能举国靠玩虚拟经济过日子。三是房地产的泡沫化经济，或者虚拟经济的运行与壮大，吸引了社会上的大量资金从实体经济抽逃，连联想这样的企业都搞房地产了，会导致中国经济有空心化的危险。
我个人认为，中央政府进行经济结构调整和产业结构升级的决心是坚定的，而高房价就不利于国家产业结构升级，还具有很大危害性。从这点来讲，我相信未来的经济政府中，中央政府会倾向于抑制房地产泡沫，并努力使房地产市场回到健康发展的道路上来。
地方政府中的大多数与开发商中的大多数，基于自身的立场与利益，必然会继续支持房地产市场的上涨。但是，胳膊能拧得过大腿么？也有少数地方政府认识到了房地产泡沫化对当地经济综合竞争能力长期发展的损害，并采取了相应的措施。例如广东，这是最早改革开放的地方，其思想一向领先。广东省省委书记汪洋所提出的腾笼换鸟，正是对中央政府产业结构升级的深刻理解和具体执行。也正是因为这样，广东省各地在房价下跌中一再表示不救房市。我认为，这次广东省的腾笼换鸟在产业结构升级中领先一步，其经济将再次领先全国其他地区。
那么，为什么中央政府一方面要进行产业结构升级，另一方面却在去年不断发布救市的政策呢？这些救市的政策包括减免税收，降低贷款利率，提高公积金贷款上限与用途等。我认为这与这次的全球金融危机及经济危机有关。
中央的经济班子中有一拨所谓的芝加哥学派人，央行的观点就是，所以在07年下半年遇到通胀较高时，央行坚决主张大力提高利率、收紧信贷，以反通胀，并为经济降温。央行未能考虑到中国经济的冷热不均的情况，收紧信贷再遇上国外经济危机，08年下半年到现在国家经济下滑得非常快，这给了这些芝加哥学派老大一个耳刮子，我估计温总没少给脸色看。而中央经济班子中长期不受待见的左派的意见就受到了高层的重视，他们的普遍观点是要通过反对房地产泡沫和加强社会保障体系的措施来释放消费能力。我个人认为，当前中央政府并非不想打压房地产以释放居民消费能力，而是在经济不景气的情况下，如果再把房地产给放倒了，那么经济就更危险了。我估摸着中央现在是事急治标，慢慢等经济稳住了再一点点治本。那么怎么治呢？
如果把中国的经济比做一个摩天大楼，当前房地产就是其中的一根很大的支柱，如果这根柱子突然断了，恐怕很危险。所以尽管这根柱子现在有点畸形壮大，也不能一刀砍断。而开发商就是房地产市场的大支柱，如果市场崩盘，这些开发商是靠不住的，他们会扔下一楼烂尾楼和巨额的贷款拍屁股走人。所以，要治标，在市场高位情况必须找到比开发商更安全可靠的人来做支撑。可行的做法是，把少数的开发商换成多数的供房人。也就是说，为开发商提供充分的时间与空间，使得他们能够消化手中的存量房，这样就把原来集中于开发商的贷款分散成许多按揭者的月供。相较于开发商，这些买房人的按揭要安全得多，一是足够分散，二是只要房价不过份暴跌，一般老百姓断供的概率并不是很高。因此，我的预期是，房价可能会跌一跌、稳一稳，然后再跌一跌、再稳一稳，直到市场健康为止。通过这种方式，既可以实现房价的平稳着陆，又可以有效地消费存量房屋，还能够解决一部分刚性需求。在这个过程中，可能同时伴随着通胀和居民收入上涨，以加速这个过程。也就是说，房价相对于收入的回落可能是房价的下跌与通胀双向运动的结果，以实现中央期望的软着陆。
不断有干扰，写得比较凌乱，最后总结一下个人的观点：
1．中央政府进行产业结构升级与产业结构调整的决心是坚定的，而高房价损害了这一目标，当前是事急治标，未来可能慢慢治本。房价可能逐波下跌，并且伴随通胀和居民收入上涨，以实现房价软着陆。中央政府很可能在未来房地产市场的发展问题上故意模棱两可，出现“稳定健康发展”之类措词的概率较大，但其态度在房地产未能列入十大振兴规划就已经很清楚了。
2．地方政府做多房地产是非常自然的选择，不仅有GDP的因素，更重要的还有财政收入。但是，要注意到，这次财政部为地方政府代发债券，实际上是一个为地方政府解决财政收入因房市萎缩而下降方案，这支持了房地产市场的回落。
3．少数地方政府已经放弃了起吊机经济模式和血汗工厂模式，正在大力进行产业结构升级，其代表是广东省的腾笼换鸟。这种产业结构的升级是对起吊机经济的抛弃，更是对房地产市场的重大利空。一旦广东省的经济转型产生赚钱示范效应，将会有更多的地方政府加入这一行列，更何况还有中央政府的直接推动。
4．多数开发商自然是唱多房市的，但这并不影响他们在公开涨价的背后搞各种促销手段。开发商的本质是商人，其行为模式逃不出一个利字，惜售、涨价、优惠都是促销手段。看开发商的思路，不能看存量房的销售价格，而应该看新开工规模。
5．少数开发商，例如万科，只要机会允许，一定会努力打压其他开发商的生存空间，以图消灭对手，提高市场占有率和行业垄断程度。这在目前仍然是空头的福音。
6．二三月份的楼市回暖号称小阳春，我觉得非常好理解。一是央行集中放贷，二是春节的影响，三是去年跌了一些，部分刚需在今年得到集中释放，四是开发商的一些障眼法。但这四点，前三点都不具有可持续性。未来一年时间里，本人继续看跌。尤其是刚需，消灭一个是一个，这种买房的，短期内再次购房的概率几乎为零。
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本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 不知道兄台现在再看又是什么心情 中央政府进行产业结构升级与产业结构调整的决心是坚定的。稳定和谐的决心是坚定的。
一旦广东省的经济转型产生赚钱示范效应，将会有更多的地方政府加入这一行列经济转型不容易，而且各个地方政府早年并没有放弃高科技产业，所谓追加发展，调整结构不过是口号而已。比如各个地方得“光谷”。
不能看存量房的销售价格，而应该看新开工规模。我看到的中部地区，如武汉，2009年春的开工规模都不小。
少数开发商，例如万科，只要机会允许，一定会。。。消灭对手，提高市场占有率和行业垄断程度。我倒觉得房地产商有联合的趋势，而且各地方的地产企业和政府有千丝万缕的联系。何况万科等的强势并不绝对。
兄台算一下近十年来资金（M2）投放的速度，看一下炒房和买房的阶层（并不是所谓的自由竞争市场），应该相信温总理，缺的不是钱，缺的是信心。
家园 我觉得低估了购买力 单位同事，工作3年今年结婚，120万期房刚刚买好。
两个都是再普通不过的大学生了。
中国贫富差距相当之大，以至于讨论平均工资没什么意思，甚至讨论工资也没什么意思。
打个比方现在就是1个一个月拿1万的，10个一个月拿1000的。他们平均算起来2000块，但是那一个一个月1万的可以顶剩下10个人的购买力。
最后城市化是30年发展的大趋势了。
家园 送花！现在大城市的房价已严重影响人类的再生产 鲜花已经成功送出。
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人类的生产活动可以产生价值，人类本身也要再生产不是？我在国外呆过一段时间，在资本主义国家，房价单价大致和当地的大学毕业生的月薪差不多，看来经过长期的演化，这个房价是适合人类再生产的。比如日本的大学毕业生月薪大概在15-20万日元，东京的近郊的房价大概在每平米20万日元左右，地方的更便宜一些，像山口县（地理位置相当于日本的江西，经济水平相当于日本的甘肃），250平的独栋不过2000多万日元。这说明这个比例是合适的，大学毕业工作个10几年，随着工资的上升，娶个媳妇，赞个首付，按揭可以买个房子，可以生两个孩子了。网上看美国的房价大概也在这个水平。
北京呢？五环以内10000以上，大学毕业生平均工资2000左右，这个房价让大学生们无法娶妻生子，维持人类的简单再生产，那么这些每年以10万计的留京大学生怎么办？要吃饭就不能娶媳妇，个个都打光棍吗？每年10万，十年就是100万，所以网上是怨愤横飞，骂声一片呀。这个问题不解决，出乱子不用十年。
我们现在能看到大学毕业生的月薪会高速增长，短时间内达到5000以上吗？我看这个没有可能性，唯有房价下降还有可能性。政府不尽早行动，就是每年制造10万怨男怨女，他们花高价上大学，毕了业工资微薄，望房兴叹，娶妻生子无望，还不像农民工那样逆来顺受，急了偷点儿废铜烂铁、自行车卖钱，他们急了不知道要偷点儿什么？
家园 你的观点和陈经前些日子的关于房地产的帖子出奇的一致阿。 就是软着陆，跌一跌，稳一稳，接着跌，这个过程中把银行的风险从开发商向买房者转移。听起来还是政府伙同资本家搞老百姓的钱的路数。
家园 完全不同 - 复 完全不同
家园 听涛老大多说几句吧。 房地产是大家都很关心的话题，您肯定也有自己的见解，分享给大家听听吧！多谢了先。
（我是有房一族，但是我并不希望房价涨，我希望跌，因为我还有好多同事没买房子呢。可惜我们这种小民对房价没有任何的影响力。）
家园 哪里有什么老大 都是瞎说，也不是发主贴，你不用太当真。
一. 售租比。先说明一下，这里的售租比我定义是房屋的名义价格和月租金的比例。我记得陈经河友的帖子里，有一个跟帖，是一位叫‘乖不乖’的河友回的，说她们那里的售租比是150。这个河友在美国，如果我们假设150的售租比是合理的，那么中国可能是多少呢？有河友当时就说，说中美有地税的差异，没办法比。试着比一下。据我所知，美国的地税1％是常见的（每年要交的），也有高到2％的，先用1％来看看。在中国，地税没有了，就是政府把地税通过地皮价格一次收取了。好，现在假设美国一个15万的房子，那租金就是1000每月。由于房主每年要多付1500的地税，我们假设是相对而言租客少付1500，那房租就减少到875每月，售租比变成171.这个计算实际上忽略了一个高阶小量，有兴趣的河友可以自行加入。那么在不严格的情况下，一次性收取地税可以使售租比提高20（对应售租比150）～40（对应售租比200）.好像150还是合理的，那么相对中国的情况，不应该超过200.可能会有同学说，中国的是‘使用权’70年。实际都一样。美国的房子70年以后要不要整个翻新也很难说，而且，中国的房子70年之后可能是可以续的。另外，如果说‘使用权’是降低了中国房屋的价值，那么相应的售租比应该更低才对。仅从这个数字看，现在很多国内地方的售租比到300，甚至更高，这都是明显有问题的。
除了这个数字，还可以看房价收入比。美国家庭年收入15万（税前）的，基本是中等偏高了，那这样的家庭买20～30万的房子都是正常的，买40万的房子就很少。这个比例无非就是2、3年的收入。中国是多少？那就不瞎说了。大家心里有数。
二. 一个可能的原因。房屋商品化后，部分高收入者成为一个主要购买群体，这是不用多说的。这部分人原来是均匀分布在各年龄段，现在购买力在几年内兑现后，这样一部分人的购买力必然明显下降。这都是大家很清楚的。但是似乎大家对广大中低收入人民群众没有足够的重视。过去几年的高房价，不可能仅仅是小部分高收入群体支撑，主体必然还是中低收入者。为什么中低收入者可以负担比较国际通行标准高的多的房价？中国现在的人口流动性稍低，这可能是一个解释，但是很次要。主要的是计划生育政策。在计生政策的基础上，现在城市中、青年中独生子女家庭的比例很高。这样，新家庭的支付能力就不是一个家庭的支付能力，而是新婚夫妇和双方家长的合力。老人当然会留养老的钱，但是对于唯一的子女，到底在财务上会支持多少？大家心里都会有自己的评判标准。
由于缺乏足够的数据支撑，所以我无法量化计生政策对当前房价的影响。不过这个影响绝对不可忽略。计生政策的长期影响为何？我们假设独生子女家庭的双方老人离世（不是要给大家烦心，抱歉），原则上说，这个家庭可以立即继承两套住房。这些住房或者自住，或者卖出，或者出租，反正会被使用。其作用可以大致当成一个持续的房源。这样的事情会在何时发生呢？我们估算75年出生的同龄人应该就开始有大量独生子女了。那么相应父母会是1950年出生。到2020年，老人的年龄就是70岁。所以我个人估计，到2020年附近，这样一个房源就会开始大量出现，并影响市场。这个房源的供给量会逐步放大，而且来源十分稳定。
上面的讨论没有计入城市化的作用。城市化很难估计。在我看，这是高速增长非农劳动力的最后一个巨大资源。国家什么时候用，如何用，不是我们能瞎猜的。但是现在的房价，尤其是从房价收入比来看，只能是过度抬高了城市化的成本。所以我个人估计城市化不会在两、三年内大规模展开。
三. 几个胡说的猜测
首先要先判断一下形势。大致看来，房屋在大城市有积压，北京非常严重。积压本身就是成本，现在开发商的资金压力，公开的数字是6千亿（比较，政府工作报告的廉租房，今年好像是500多亿）。市场普遍的预期是房价会跌。所以，一、两年内，销量可能看跌（市场总是买涨不买跌）。
具体到这两年的价格，我的判断是年内价格不会低于高点价格的50％，否则违约率必然大幅上扬，政府会出手的。几年之内（猜测可能会是三、四年），价格会阴跌，但是年跌幅不会超过10％。与此同时，居民收入会在年底后开始上升。对通涨，不予评述。对这些判断，我和水管河友大致相同，和陈经河友大致不同。
如果会开始一个新的房地产泡沫，在2012～2015年附近开始的可能性大。
最后，我不是什么老大，也不懂经济。不要拿我开涮了。
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