主题：【原创】闲话房地产（1）不同时期房地产在中国经济发展中的 -- 水管子

我遇到过死多，坚持认为现在房价不高的。实际上房价高不高是很显然的事情，无论是租售比、房价收入比，抑或是出租收益率的指标，房价都是显著偏高的。租售比显得比较专业，我算过，上海不少房子的租售比在500以上的，的确很离谱，呵呵。实际上对于老百姓或者大众投资人而言，我认为出租收益率这个指标是最好理解的。一般情况下，我们认为银行存款或者国债是无风险的，其利率是就是无风险收益率，而房地产投资作为一种有一定风险的投资，必然要求一定的风险溢价，再加上房地产投资的门槛也较高，管理也需要一定的成本，这就又提高了其收益溢价要求。也就是说，出租收益率高于银行存款利率及国债收益率才是正常的。按照目前的市场利率水平，我认为房屋的出租收益率至少要在5%以上才是合理的，但市场普遍的情况是只有大约3%。这就注定了投资客不可能是为了收取租金而投资房地产，而纯粹是为了博价格的上涨，这与美国人次贷危机前的心态并没有什么区别。在08年以前，投资客还比较多，经过这波调整，投资客也冷静了很多，现在的投资客已经不像以前那样多了。

中国房价上涨的因素，总结起来会有很多，但听涛提到的人口因素实际上是非常关键的。本轮房价的上涨直接受益于人口红利以及社会精英阶层由大中城市的富集。而当人口红利消失，五六十年代的婴儿潮大批离世的时候，必然会导致社会上出现大量空余房屋，并引发房价的崩溃。我觉得如果现在的年青人不是迫于结婚之类的刚需的话，坚持租房，其综合居住成本必然大大低于买房。说到底都是为了结婚要买房，我也不能免俗，呵呵。

很有收获，希望房价真能阴跌个几年，合适的话我也换个3居。

另外提供点北京房屋租售比的数据，小弟在北京，房子在北五环外，按目前房价，房子值120W，房租大概3000一月，这样租售比是400，超过正常值的1倍。而且我绝对这个房租价格也相当的高了，5，6年前我在这里租房，2居大概1500，我都闲贵，现在至少2500了，不知道现在的小孩是如何负担的起房租的，他们的收入应该比我那时候还低些。如果房租能降点，那租售比将更高。

目前的房价大致是高点的65%左右。

另外，俺一只觉得所谓的“刚需”就是地产商炒作的一个概念，目的是炒高房价，政府和媒体推波助澜，于是大家就觉得房子要赶紧去抢呀，要不就没了。可是，看看各大城市新建住房的空置率，看看炒房人手中的房源。“刚需”？在哪里呢？俺家LD说的更直白，“刚需”就是放屁，因为父母有房子，买不起就会和父母同住，因为中国人有这个传统。而打工者（包括所谓的白领），顶不济回老家，那里多少还是会有套房子的。