主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经
家园 为了卖掉一套新进入市场的房子 你用掉了三个无贷款有收入的公民家庭
代价不小了
我虽然不看空短期的地产
但是有一点看法和你不一样
那就是如果有东西会压垮中国的房价的话，不是收入的减少，而是二手房成交的进一步扩大
房子贵虽然贵，但是工作一段时间的老百姓自己算算，咬咬牙也不是买不起，大不了小一点点，远一点点。
可是，随着价格的上涨，最大的问题出现了，房地产的价值太高了，大城市的房地产的总值达到了天文数字，一栋塔楼5个亿，一个小区半百个亿。当房地产流动性比较差的时候，一定量的资金加上银行的信贷，可以支持这样一个市场，如果有什么理由，促使房子的持有者开始同时考虑交易自己的房子的时候，即使他的目的是改善住房，购买更好的住房，这种集体交易所需要的现金以及银行贷款的规模恐怕未必是社会能承受的。北京、上海的居民，真的有钱买下这两个地方的房子吗？
家园 问题是：谁来买改善型购房者的旧房？ 改善型购房者的旧房不是按原价，而是按市场高价出售的，是不是有足够的需求来接盘这些旧房呢？？
我认为在上海，只有在1999年至2004年期间购房，以及在之前有福利分房，才能从成倍增长房价中获益。目前的所谓刚性购房需求者的收入是否维持高房价呢？
家园 超级好卖的 很多人买不起一两百万的房子，他们会买旁边旧一点小一点的房子。
而且这种房子生活设施都已经齐全，面积小租金低，超级好租。投资回报率也很高
家园 要相信市场的结果，确实有人买 二手房成交就是居高不下，我也没发现不可解释，确实就是有人买。二手房市场是充分市场化的，既然成交那么多，就说明市场承认这个价，承接有力。
具体是谁买的，也很容易明白。大城市，许多人都想进来，农村的、中小城市的、学生找工作，都想来，源源不断的。有人说房价高得不想来了，其实是因为来太多房价高了。这也是市场博弈，高到人不来了，自然涨不上去了。
但目前的高房价并没有阻止人来，我就发现一些朋友，虽然骂北京上海深圳杭州的房价高，但没有一个退出去的。因为这些城市高收入的机会多。
家园 市场的硬需求确实在， 可在时下房价重新狂飙的时节，俺身边有需求的同事们（70后、80初的居多），有的不考虑了，有的直接把距离远了5公里，当然也有持币待购的，前提是憧憬明年房子会跌下来，这些人都在您所说的“老百姓”收入水平以上的（家庭年收入18万以上，唉，以前有个帖子叫“我奋斗了18年才和你坐在一起喝咖啡”，现在改叫“我奋斗了18年才成为老百姓”）。。。
家园 卖掉的二手房,多数还是性价比好的,价格基本合理的. 2个月前,不少二手房价格还比较理智,故而成交不少.目前很多的10年房龄的二手房报价直逼新楼盘,成交已经大不如前,我天天看报纸上的二手房中介广告,已经有至少8成以上是看了N天的老面孔了.目前能卖掉的,是那些比周围房源每平方报价低数百甚至一千高性价比房子.
另外"农村的、中小城市的、学生找工作"他们中的很多,已经完全买不起房子了.即使现在房租低,但是老板给的薪水更低,他们连租都租起好房子.我还是以南京为例.对于一个应届毕业的本科生,如果找到一个份每月税后收入达到1500的工作(税前2000出头),就已经非常幸运了.可是1500/月,如果想买房能做什么用呢?我们再来假设这个本科生的老板很好,按最大规定比例12%交了公积金.那么他的公积金就达到了1500*0.12*2=360,一对小夫妻就有了360+360=720的公积金和3000/月的税后收入.按照南京生活标准,他们能承受的最大月供应该是720+1000=1720.按等额本息算法,30年:只能贷款350000;(如果按等额本金算法的话,1720月供,只能贷款280000.)
这个贷款数额,即使他们拿出了400000的首付,也只能购买最多700000的房子.而且,一旦结婚有孩子之后,剩余的薪水养家,也会生活的非常不舒服.我这里不谈房价是否会降,但是要再涨,至少他们已经无力跟进了.因为700000能买的房子,已经只能2室一厅了,而且还不能是什么好地点的.
家园 退出北京上海深圳杭州的人也不少，陈经没遇到。统计得 不全面吧。
家园 我是退出的~哈哈~再补充个自己的小资料 我专业02年毕业~先后去上海的本届本专业同学共有
10人~
退出上海的有3人，占30%
留在上海的有7人，占70%
在留驻上海的7人中，目前有自购住房的为4人，应该在2年内有住房的为2人，1人未知
已购买住房的全是新房，将购买住房的和未知的不能确定会购买新房还是二手房
以上数据截止至2008年5月
家园 有道理 现在开发商基本没有大规模的开发，消化比较多的是过去的盘及二手房，现在想买到长久看合适的房不容易，供需矛盾。
家园 请陈大解释为何租房价格如此低 陈大的分析忽略了租房市场。这应该是一个不小的漏洞。
新人住房和改善型住房都可以通过租房来解决，不一定非买房不可。而租售比（房价/月租）实在已经非常高了，在深圳是400倍以上，年收益率只有不足3%。
明年通货膨胀，利率一提，而工资又涨不动，租金不可能涨，房价必将一泻千里。这个状况，早则明年Q1，迟则明年Q3，一定会到来。
家园 租金低很好解释，主要是低收入租房者数量多 租金和二手房交易市场一样，也是充分市场化的。中国有世界最高的房价收入比，最低的租售比，这两个事互相可以解释。
如果房主放盘进入租房市场，这是受租客收入硬限制的，有那么足够多的一伙人收入不高，租金就高不上去。加租，结果就是租客合租、退出城市回老家，就有房子租不出去了，加租的结果反而受损。所以，低租金是充分互动博弈的结果。不是房主不想租多，是没办法提价。这和房主的买入成本无关系，由主流租客的收入决定。香港的租售比高很多，收租划算。这是因为主流租客收入承受得起。租房竞价系统的结果是就低不就高，因为高收入租客群体相对少。高收入的人总想买房，低收入的才去租房市场博弈。高收入的人如果租房，就可以享受低收入群体的博弈成果。
大城市的买房市场，也是一个竞价系统，它的原则是就高不就低。因为买房的是高收入群体，或者几代人凑钱买，抢房。收入不行的，根本没有资格进这个市场博弈。竞价的结果是高收入的互相抢死，高收入的都感叹抢得太厉害。主要是因为大城市的新房少，想买房的高收入群体足够多，把竞价结果逼成“就高不就低”。如果高收入群体全想通了，全去租房，那房价是会跌。但这是不可能的，高收入群体就是会去抢房。
所以，中国的租金低，主要是和发达国家比，还有庞大的低收入群体。房价和发达国家比已经不低了，是因为大城市的高收入群体已经不比发达国家少多少了。
家园 租价低是否是因为房东太多？ 房地产发展这么多年，其实很多原来在城区、原来居住小房子的人已经改善过住房了，他们都去相对郊区的位置购买了更大的房子。原来的小房子要么流入二手房市场，要么出租。比如我的房东就从3环里，改善到4环外的酒仙桥去了。
我倾向于认为房租价格低，关键还是因为要出租的房子多。也就是供应量大。
家园 大城市新房不少,高收入群体相比房价也不是足够多. "主要是因为大城市的新房少，想买房的高收入群体足够多",陈经,你又拍脑袋下结论了.大城市新房也不少,市中心或许新楼盘很少,但是稍微靠郊边一边,新楼盘还是很多,空地也很多.以南京为例,距离市中心15公里外的地方就会有大量的新楼盘和空地了.大城市的工薪族确实比中小城市的收入要高一点,我想一般也就高50%~100%.这个估算已经很高,但是大城市的房价比中小城市要高2~3倍,生活成本也高很多.所以钱多了,购买力确有可能还下降了.所以他们会抢的房子,也是高性价比的房子,不是高价的房子,所以竞价结果一定是就低不就高.你所谓的“就高不就低”那也只是纵向比高了,但是横向比较低价的房子才会被抢.当房价总体涨到,连高收入群体也觉得购买吃力的时候,即使横向比较是低价的房子,也难会被抢了.房价再上涨的动力也就没有了.
家园 有一点不觉得矛盾吗 租金低，是因为足够多的人是低收入的，他们连稍微提高一点租金的能力都没有
房价高，因为高收入群体不比发达国家少多少
到底哪头大？
就算如你所说，真正高收入的人只买供应量足够少的新房。可是那么你计划中的二手房卖给谁去？租不起房的人买不起吧，没人要二手房，你120万分给三个人的计划岂不是实现不了了。
家园 陈大能帮分析一下以前看空的漏洞和现在看多的可能漏洞吗？ 因为两边你都作到了自圆其说，而且是基础没有改变的情况。而又没有像葡萄兄那样，他看空时，是因为看到国家准备调控房价。他看多时，是看到金融危机打乱了国家调控房价的步骤，为了保8，国家不再调控。陈经兄，葡萄兄，万里风中虎兄，都是洞察先机的人，预测一向很准，但我还是喜欢了解一下思维过程，呵呵。谢谢。