五千年(敝帚自珍)

主题:改善型购买力十分强大,大城市房价已无下跌可能 -- 陈经

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              • 家园 难道房价就一直涨上去?

                陈大,按您的理论可能房价是会不停的涨,但是如果房价仍然按前几年的势头狂飙,新进入大城市的青年购买力很快就耗尽,恐怕连二手房都难买了,只剩城市原居民和外来有钱人玩击鼓传花。要是以后物业税出来,持有房产也有成本了,这种经济游戏不会无限制的玩下去吧。。。。

                还有房价如果真涨到天上去,那对人才的聚集,国家经济的长远发展都不太妙吧?如果未来某一天房子的供应远远大于需求了,在物业税的压力下这些房子最终还是要回到自住者手中,而年青人的购买力又消耗怠尽,那时就靠改善型购买力能支撑的起高价房吗?要是中间环节出了什么差错,房价来一次硬着陆,恐怕经济就有大麻烦了。。。。。。。当然这个未来很遥远了。。。。。所以我觉得,国家还真不如现在就改变现行的房地产政策,地方财政尽快和卖地脱钩,当然如果顾虑保增长和就业,可以缓一下,等经济恢复再改。我们现在的房地产政策好象是学香港的,本来就不合适,英国佬那是捞一票就走,可我们不是。。。。。。

                我现在住的是二线城市的郊区,房价虽说比城里便宜很多,但是还是必须要年轻人出血本才买的起,这里的小区一到晚上,每栋楼都只有3,4家亮着灯,房子据说倒是全卖出去了的,但是没人住啊,当真是十室九空,旁边又在坼迁修新房了,看来这种局面还是要保持下去。。。。。。。。。诶,民生的东西,不应该炒成奢侈品啊。。。。。

                • 家园 大城市还会进入很多人,这是压倒性的力量

                  一线二线城市,都是大城市,有多少人想从农村与中小城市进来?人同此心,这个力量非常非常强大。

                  进入大城市的青年,会发现买不起大房,只能买小房,这没办法。只要买小的二手房,总是有办法的。香港青年买40平米的二手房,150万,香港人人都觉得正常!中国也会如此,只是现在还没习惯。

                  香港出生率极低,但人口10年增了100万。内地的大城市也会如此,不断有人进。人往外退的中小城市,房价会跌。东莞樟木头镇,9万一个二手房,就是这样的。关键是人往哪去。

                  现在大城市空着的房子很多,但迟早会被新进的人口填满的。只要房主放盘,一定会被铺天盖地的资金抢走。但必须是大城市。中小城市说不定已经绝对过剩了。

                  • 家园 香港屁大点地方

                    它的房地产政策是它殖民地地位决定的,向香港看齐的政策本身就是错误的

                  • 家园 这个说法就乱了。这世界没有只升不降的房价,中国也不行。

                    情况变化的话,房价说崩盘就崩盘。

                  • 家园 香港青年一个月多少钱呢?你算过没~
                    • 家园 和内地高收入青年也差不太多

                      比如合挣1月3万港币的一对青年夫妇就可能买40平的小房了,均价3万多。

                      内地合挣15000人民币的一对青年,说买不起房的不少。但如果去买40平米的二手房,其实比香港青年容易。

                      • 家园 【原创】跟您算一笔账。。。

                        借用您给的条件,不知道您说的收入是否扣税,暂按税后收入算吧(为了体现您说的高薪),

                        两个香港青年组成家庭合计月收入为3万港币,购房40平方米,距离工作单位路上时间单程不超过1个小时,全款120万港币的话,暂且按大陆的交易模式,首付2成,20年贷款,每年需要还款大约20万,每月2人合计还款金额为1.67万,二人剩下的生活费为1.4万。

                        两个在北京的青年组成家庭合计月收入为1.5万人民币,购房60平方米(北京几乎没有40平方的小户型),距离工作单位路上单程时间不超过1个小时,全款80万(在这种地段比这个低的极少),首付2成(如果2手,首付5成),20年贷款,每年需要还款大约6.5万,每月二人合计还款金额为5400元上下,二人剩下的生活费为9600元。。

                        情况不错哦,不过加上年龄因素呢?

                        这两年北京的本科毕业生能拿到3000块的即属于高薪,研究生略高,也不会超过5000(因为是税后,所以大概只有不超过20%左右的人能拿到这个水平),即使按经济形势最好时候平均每年能涨25%计算,本科生达到7500+需要6年,研究生需要2年,而本科生毕业年龄为22岁,研究生为25岁,也就是说要想达到上述内地青年的收入水平,即便高薪者,也要28岁左右,无论男女,28岁如果还没能结婚的话,都离“剩”不远了吧。即便如此,这还是一个很理想的模型,因为其中最重要的因素,每年涨薪25%在当今情况下根本就是不可能的事情。。。

                        账这么一算的话,您设计的模型在04年到07年从过程到结果都没有问题,事实上也证明了这一点。但是现在,您的推演过程很有问题,但是您的结论存在很大的合理性。为什么这么说,因为房子作为特殊的商品(一块地上有你没我,有我没你),房价本来就不是市场决定的,无论一手还是二手。。。

                      • 家园 内地合挣15000人民币的一对青年?有多少

                        我2个师兄师姐,留日硕士毕业,三菱商事,北京一个月2人加起来才1万。

              • 家园 您这种想法真是有点。。。

                去年这个时候您现在分析的过程和结论都没有问题,因为那个时候大家都还有个收入稳定、增长的预期,现在这个预期是否还有,您可以做个调查,反正以我的观察,这个预期大半是没了,现实是有房子的确实在寻求改善,没房子的很难有预期有房子,算是马太效应的一个体现吧。。

                问题是没房子的终有一天连租房子都租不起怎么办?房租和售价总会有一个客观联系吧。

                或者另外一个可能,您指的老百姓都是大城市税后年收入20万+的家庭?小城市税后12万+的家庭?

              • 家园 呵呵,还是有疑问。

                1.陈大论述过:房价高企,政府其实没赚到大头,大头都上先买房的老百姓赚走了。政府让房价高企,是火大的老百姓多还是高兴地多?当然,政府可以不管这个,但政府的赚头在哪里?稳定?

                2.房价高,那么工资就得高,因为低了,外来人只能走,本地土著可以房换房,外来人不行。这样不适合人才集中。

                3.房价高企,实业的资金就往楼市跑,这对国家来说,好像不是什么好事。

                4.房价高企,可是房租不高,买房是为了什么?

                这些问题,自然是不考虑炒房这个团体,毕竟最终消耗房子的,是普通老百姓。

                • 家园 事实上除了买到房改房的居民外,

                  以自住为目的的商品房很难说赚到什么钱的,拿一前同事举例,ta是04年买房,西直门地铁附近,新房240平方,8400一平米,现在的新房价格在2万左右,从财务上讲,中间大概赚了200万,可这有何意义呢?总不能把房子卖了租房子住去吧,况且现在贷款本金就欠了80万+,等ta能把贷款还完之后考虑买第二套房的时候,OMG,ta现在的房子折旧都差不多回原值了。。。(所以ta整天说这么辛苦工作就是给银行打工呢,呵呵)

                  房价高,财政收入远不止体现在地价款上,契税、印花税,如果是公司的话营业税、所得税都是大笔进项。。。

            • 家园 这个是实话。现在老百姓买,很多都要贷款

              陈大说了,只要房价涨,老百姓不怕贷款。可房价一直涨下去?

    • 家园 陈大呀!陈大!我只能说你漏洞百出!

      我这会没空,先占个位置,忙完手上的事情,再来驳你!你写的貌似很合理,但是当你真想这么去做的时候,就会发现钱不够了。

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