主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经
- 复 买不起是客观现象
家园 难道房价就一直涨上去? 陈大,按您的理论可能房价是会不停的涨,但是如果房价仍然按前几年的势头狂飙,新进入大城市的青年购买力很快就耗尽,恐怕连二手房都难买了,只剩城市原居民和外来有钱人玩击鼓传花。要是以后物业税出来，持有房产也有成本了，这种经济游戏不会无限制的玩下去吧。。。。
还有房价如果真涨到天上去，那对人才的聚集，国家经济的长远发展都不太妙吧？如果未来某一天房子的供应远远大于需求了，在物业税的压力下这些房子最终还是要回到自住者手中，而年青人的购买力又消耗怠尽，那时就靠改善型购买力能支撑的起高价房吗？要是中间环节出了什么差错，房价来一次硬着陆，恐怕经济就有大麻烦了。。。。。。。当然这个未来很遥远了。。。。。所以我觉得，国家还真不如现在就改变现行的房地产政策，地方财政尽快和卖地脱钩，当然如果顾虑保增长和就业，可以缓一下，等经济恢复再改。我们现在的房地产政策好象是学香港的，本来就不合适，英国佬那是捞一票就走，可我们不是。。。。。。
我现在住的是二线城市的郊区，房价虽说比城里便宜很多，但是还是必须要年轻人出血本才买的起，这里的小区一到晚上，每栋楼都只有3，4家亮着灯，房子据说倒是全卖出去了的，但是没人住啊，当真是十室九空，旁边又在坼迁修新房了，看来这种局面还是要保持下去。。。。。。。。。诶，民生的东西，不应该炒成奢侈品啊。。。。。
家园 大城市还会进入很多人，这是压倒性的力量 一线二线城市，都是大城市，有多少人想从农村与中小城市进来？人同此心，这个力量非常非常强大。
进入大城市的青年，会发现买不起大房，只能买小房，这没办法。只要买小的二手房，总是有办法的。香港青年买40平米的二手房，150万，香港人人都觉得正常！中国也会如此，只是现在还没习惯。
香港出生率极低，但人口10年增了100万。内地的大城市也会如此，不断有人进。人往外退的中小城市，房价会跌。东莞樟木头镇，9万一个二手房，就是这样的。关键是人往哪去。
现在大城市空着的房子很多，但迟早会被新进的人口填满的。只要房主放盘，一定会被铺天盖地的资金抢走。但必须是大城市。中小城市说不定已经绝对过剩了。
家园 香港屁大点地方 它的房地产政策是它殖民地地位决定的，向香港看齐的政策本身就是错误的
家园 这个说法就乱了。这世界没有只升不降的房价，中国也不行。 情况变化的话，房价说崩盘就崩盘。
家园 香港青年一个月多少钱呢？你算过没~ 家园 和内地高收入青年也差不太多 比如合挣1月3万港币的一对青年夫妇就可能买40平的小房了，均价3万多。
内地合挣15000人民币的一对青年，说买不起房的不少。但如果去买40平米的二手房，其实比香港青年容易。
家园 【原创】跟您算一笔账。。。 借用您给的条件，不知道您说的收入是否扣税，暂按税后收入算吧（为了体现您说的高薪），
两个香港青年组成家庭合计月收入为3万港币，购房40平方米，距离工作单位路上时间单程不超过1个小时，全款120万港币的话，暂且按大陆的交易模式，首付2成，20年贷款，每年需要还款大约20万，每月2人合计还款金额为1.67万，二人剩下的生活费为1.4万。
两个在北京的青年组成家庭合计月收入为1.5万人民币，购房60平方米（北京几乎没有40平方的小户型），距离工作单位路上单程时间不超过1个小时，全款80万（在这种地段比这个低的极少），首付2成（如果2手，首付5成），20年贷款，每年需要还款大约6.5万，每月二人合计还款金额为5400元上下，二人剩下的生活费为9600元。。
情况不错哦，不过加上年龄因素呢？
这两年北京的本科毕业生能拿到3000块的即属于高薪，研究生略高，也不会超过5000（因为是税后，所以大概只有不超过20%左右的人能拿到这个水平），即使按经济形势最好时候平均每年能涨25%计算，本科生达到7500+需要6年，研究生需要2年，而本科生毕业年龄为22岁，研究生为25岁，也就是说要想达到上述内地青年的收入水平，即便高薪者，也要28岁左右，无论男女，28岁如果还没能结婚的话，都离“剩”不远了吧。即便如此，这还是一个很理想的模型，因为其中最重要的因素，每年涨薪25%在当今情况下根本就是不可能的事情。。。
账这么一算的话，您设计的模型在04年到07年从过程到结果都没有问题，事实上也证明了这一点。但是现在，您的推演过程很有问题，但是您的结论存在很大的合理性。为什么这么说，因为房子作为特殊的商品（一块地上有你没我，有我没你），房价本来就不是市场决定的，无论一手还是二手。。。
家园 内地合挣15000人民币的一对青年？有多少 我2个师兄师姐，留日硕士毕业，三菱商事，北京一个月2人加起来才1万。
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家园 您这种想法真是有点。。。 去年这个时候您现在分析的过程和结论都没有问题，因为那个时候大家都还有个收入稳定、增长的预期，现在这个预期是否还有，您可以做个调查，反正以我的观察，这个预期大半是没了，现实是有房子的确实在寻求改善，没房子的很难有预期有房子，算是马太效应的一个体现吧。。
问题是没房子的终有一天连租房子都租不起怎么办？房租和售价总会有一个客观联系吧。
或者另外一个可能，您指的老百姓都是大城市税后年收入20万+的家庭？小城市税后12万+的家庭？
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家园 呵呵，还是有疑问。 1.陈大论述过：房价高企，政府其实没赚到大头，大头都上先买房的老百姓赚走了。政府让房价高企，是火大的老百姓多还是高兴地多？当然，政府可以不管这个，但政府的赚头在哪里？稳定？
2.房价高，那么工资就得高，因为低了，外来人只能走，本地土著可以房换房，外来人不行。这样不适合人才集中。
3.房价高企，实业的资金就往楼市跑，这对国家来说，好像不是什么好事。
4.房价高企，可是房租不高，买房是为了什么？
这些问题，自然是不考虑炒房这个团体，毕竟最终消耗房子的，是普通老百姓。
家园 事实上除了买到房改房的居民外， 以自住为目的的商品房很难说赚到什么钱的，拿一前同事举例，ta是04年买房，西直门地铁附近，新房240平方，8400一平米，现在的新房价格在2万左右，从财务上讲，中间大概赚了200万，可这有何意义呢？总不能把房子卖了租房子住去吧，况且现在贷款本金就欠了80万+，等ta能把贷款还完之后考虑买第二套房的时候，OMG，ta现在的房子折旧都差不多回原值了。。。（所以ta整天说这么辛苦工作就是给银行打工呢，呵呵）
房价高，财政收入远不止体现在地价款上，契税、印花税，如果是公司的话营业税、所得税都是大笔进项。。。
家园 这个是实话。现在老百姓买，很多都要贷款 陈大说了，只要房价涨，老百姓不怕贷款。可房价一直涨下去？
家园 确实， 收入增长的预期没了，甚至稳定收入的预期都没了，谁还敢贷款呀。。。
家园 陈大呀！陈大！我只能说你漏洞百出！ 我这会没空，先占个位置，忙完手上的事情，再来驳你！你写的貌似很合理，但是当你真想这么去做的时候，就会发现钱不够了。
家园 好，等你的帖子。