五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】上海经适房后面的阳谋 -- 数字通信

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              • 家园 很理性的选择

                你已经证明了房价一旦跌下来会有买方需求支撑。我觉得你已经找到高房价的基础了。

                既然徐家汇卖得到2万,莲花路卖1万4-1万6也不那么奇怪了。因为他对面的嘉禾花园,西班牙名园都略高于这个价格。

                卖的高的原因一方面是房子新,房型好,另一方面那一块最近新房很少,开发商不急着卖。

                • 家园 我不认为这点需求算支撑

                  能负担6k/月房贷的人,月入至少10k。

                  从上海个税申报统计来看,加上漏网的,月入10k也就40-50万人。

                  上海户籍650万工作人口,加上新上海人150多万白领。

                  按人均3k2/月标准推算,10k以上应该不到5%,也差不多是50万。

                  就算这50万人每10年买一套200 m2的房子,每年平均下来才1000w住宅面积

                  还是回到开头,上海年光居住住宅可造3000w m2

                  (如果工业住宅开发受限,居住住宅有能力造更多)。

                  而且800万工作人口是很难养800万老龄人口的。

                  形势已经很明显了,要么政府学加州,要么吸引外来高层次劳动力

                  而上海的外来白领,从统计数字上看,并不是那么的愿意承受上海高额生活成本

                  so ,不明白高房价基础在哪,最多也就算内环房价可保持高位

                  • 家园 忽略了外地投资者和动拆迁

                    还有,上海的贫富差距还是比较大的。除了工资之外,有的人可以有各种其他收入。

                    不过主要还是外地投资者,动拆迁是高房价的坚实基础。

                    靠工资买房的一般都是100多万房子买买,非常谨慎。

                    上海基本上是本地的一些富裕阶层,外来投资者,外来居住者,外国人构成高端住宅的主要需求。

                    本地的一些较富裕工薪阶层构成外中环附近的需求。他们选择这里一方面是新兴住宅区,一方面离他们的上班地比较近。

                    就比如莲花河畔以及周围的嘉禾,西班牙,中梅,望族,贵的时候远远超过中环均价。他一方面毗邻一号线,一方面又可以比较方便的到达紫竹工业园区,交大新校区,华师大新校区。而紫竹里面最著名的有英特尔,意法半导体等等。在这些公司工作的人也构成了那片区域房价的主要支撑。

                    所以,划分房价并不能单纯以环线来区分,比如在紫竹工作的人,让他们住到内环,他们可能还会觉得并不方便,上班远了1小时。对房子有各种需求,有的喜欢上班近的,有的喜欢交通方便的

                    • 家园 动拆迁的含金量大大下降了,

                      现在是数砖头,不是数人头。

                      而每个拆迁户头里面那个不是十多个人头。这个收入一下子就是原来10分之一。

                      而且说法是,只要户主同意,完了,这下就是群众斗群众了,zf这招狠

                  • 家园 与数字兄商讨

                    去年,我在一友处得知:据某推算,上海约有200万人(家庭)月入过万。我记得好象是人,但是觉得家庭更可靠些。

                    上海的政府公务员、行政事业单位里,实际月入过万的比例相当高,但是在税收上体现不出来,虽然阳光政策普照了一些。

                    由于上海的企业多数不会为职员想办法避税,现在4金个人扣缴比例又上调,所以尤其是白领们的收入实际是要打大折扣的。

                    但是,考虑到货币的对内贬值和资源的稀缺,上海的房子始终存在投机和保值的价值。外省市的人在上海买房的有很大的比例并不是存心炒房,有的只是财富存在的一种形式。

                    以上,都是对上海房价有影响的因素。

                    兄的数据很详尽,如果有00到08年的人口数据就更好了。上海,作为一个“移民”城市,以及刚确定不久的两个中心的地位,再结合结构调整和本次百年一遇的危机,恐怕房价,尤其是所谓的经济适用房,需要考虑更多的因素,私以为,大多数老百姓还是最终会失望的,10年内!我比兄要悲观些。

                  • 家园 问题是现在很多人隐形收入太多了

                    真正报税的只是那些可怜的小白领,公司才不给你省一分税呢,可是太多的单位采用各种方式避税,比如很多国企、银行等有各种津贴和奖金都不走税。这里还没说灰色收入呢,我有朋友是导游圈的,看上去就是一个旅专毕业的80后,可是每次“打柜子”(旅游黑话)好的话都可以拿到几千上万的回扣,虽然每月基本工资基本没有,可一个月下来只要打几个柜子,收入可是大大的。

                    • 家园 那是以前,今年你再去问问吧

                      企业倒闭潮可不是说说玩的,现在是忙的忙死,闲的闲死,但是无论忙的闲的都拿不到太多的钱。几乎所有以往可以听到看到的暴利都在消失中,或许08年以前上海可以有200万以上的人有10K以上的月收入,但是进入09年以后,这个数字折半再折半恐怕也不会是什么希奇的事。

                  • 家园 只有50万人月入10K?至少和我感觉不符啊。

                    还是花催下文吧。

      • 家园 木数据,木真相啊!花!

        等老兄后续分析,感觉离结论越来越近了。

      • 家园 外来常驻人口和外来非常驻人口区分标准是什么?

        怎么统计这些数据啊?疑惑啊

      • 家园 再花!

        这些数据都应该作为资料被收藏的,呵呵,讨论就应该建立在这些东西上面。

      • 家园 先花再看
    • 家园 政府想要保障楼市就得下真功夫

      实际体验下来,上海的规划制定很不到位,或者规划制定了,执行很不到位。西南一片,住宅密度很大,但是公建,如邮局,医院,学校,商业等等非常缺乏。进市区也仅靠一条地铁(现在好像又多了9号线)和一条公路。如此急功近利的卖地,后患无穷啊。

      另外最近倒楼事件如果处理不好,会对居民的买楼信心造成巨大打击。政府现在声明自己为协调人,协调开发商,银河和业主之间的关系。本人觉得十分不妥,政府这时应该跳出来坚决维护买房人的利益。并且完善财产保险等机制,这样才能保障楼市的长远繁荣。

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