主题：【原创】上海经适房后面的阳谋 -- 数字通信
家园 所以说一定社会历史条件下 说到底，这还是其问题长期积累后的结果。也是市场经济的一大特色，表面上前一天光鲜无比，甚至光芒万丈，过一天就能垮到荡然无存。
其实是在不断自己挖坑埋自己，就看能坚持多久忽悠多少人上船了。
家园 【原创】上海经适房后面的阳谋6 阳谋之二：人口导向
讨论房价的文章如烟似海，还真不好写。我们就从最新的新闻开始分析吧。
上海国企30.25亿夺得北京大兴"地王"
央企重金争夺北京地王 中化方兴40.6亿中标
最近国企频频出手买地，凡是四大一线城市市区的地几乎都是国企天价拿下。国企的买地钱，是自己的或者国有银行的，其实就是政府的。经过土地买卖，又回到了政府手中。人家哄抬物价还要拉升成本，tg炒高土地价格连成本都不要。从左边的口袋转到了右边的口袋，这土地价格就上去了。
那买宇宙中心土地的国企会不会亏损呢？这要看从什么角度来评价了。如果只是5，6年的时间跨度，不见得会有收益。但如果作合理规划，高效开发，那么20年后，肯定有巨额收益。国企可以玩20年，更长都行，价更高都行；但是民营kfs玩不起，只能望地心叹。
tg为什么要这么做，其实就是为了让国资垄断一线城市土地。土地是房地产商的娘亲，没土地的房产商那就是孤苦伶仃的野孩子。国家对大城市土地的垄断，势必导致民营kfs日子难过。潘石屹在拍卖会上没飚过中化，为啥回来就大发泡沫论。哪有kfs反对泡沫的？其实是他感觉到了国家对民营房产商的真正态度了，日子开始不好过了。
tg出此下策，自然是希望民间资本不要挤在那若干个宇宙中心了。配合交通的发展（特别是高铁），希望他们加大二线城市和周边区域的投资力度。一般来说，只要有钱赚，总是有资本家来干。但是，当kfs在2线城市从头开始整了土地造了房子配套设施，刚卖了一期，开始造二期，甚至三期的时候，能保证房产市场还是牛市么？不大可能。来看下面的表
上海新增户籍人口
年 量 年 量
1980 14w 1990 7w
1981 16w 1991 4w
1982 18w 1992 2w
1983 14w 1993 5w
1984 10w 1994 4w
1985 12w 1995 3w
1986 16w 1996 3w
1987 17w 1997 1w
1988 13w 1998 1w
1989 14w 1999 7w
10年共 144w 10年共 37w
上海外来常驻人口 外来非常驻人口
2000 300w 90w
2006 460w 159w
2007 500w 161w
2008 510w 暂不知
中国新增人口
年
1980 1200w 1990 1600w
1981 1250w 1991 1500w
1982 1600w 1992 1300w
1983 1350w 1993 1400w
1984 1350w 1994 1300w
1985 1500w 1995 1300w
1986 1650w 1996 1250w
1987 1800w 1997 1300w
1988 1700w 1998 1100w
1989 1650w 1999 1000w
10年共 15100w左右 10年共 13200w左右
上海住宅统计（仅限居住用房）
年 施工面积 竣工面积 拆迁面积(这个还包括非住宅面积)
2000 4800w m2 1700w m2 360w m2
2001 5200w m2 1700w m2 510w m2
2002 6000w m2 1800w m2 640w m2
2003 7000w m2 2300w m2 580w m2
2004 7800w m2 3250w m2 310w m2
2005 8250w m2 2800w m2 1220w m2
2006 8000w m2 2700w m2 1510w m2
2007 7800w m2 2800w m2 825w m2
2008 估计在7500w m2 2500w m2 750w m2
9年总共 竣工 21500w m2 拆迁 6500w m2左右
以上几张表有几个值得注意的地方
1.上海出身人口在90年代后急速下降，90后人口只相当于80后1/4。
2.对比上海人口出身率下降，全国人口下降并不显著。
4.上海2000年以来的9年竣工新住房2亿1500万m2,如果人均30m2，可以住700w人。
3.2008年开始上海外来常驻人口增量急降到10w。
5.拆迁面积看起来不小，其实很多都是厂房面积，居住面积大概是一半。
6.05/06巨量拆迁统计数字可以看作世博拆迁完成。
我们还可以分析出几点
1.随着经济适用房大量建造，今后5年的竣工面积将会保持在3kw/年，甚至更多。
5年一共1亿5kw 平米，人均30m2，可以住500w人。
2.92年出生上海人5年后为22岁，开始步入社会，届时是新增原户籍劳动力低点(才2w阿)
3.外来常驻人口数增量受上海生活成本影响，弹性非常高，07-08年只有10w，以前是40w。谁说全国人民都要来上海的。。
大家先看看数据考虑下，下次我来分析（待续）
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 楼主好贴！ 恭喜：你意外获得【通宝】一枚鲜花已经成功送出，可通过工具取消
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家园 楼主怎么不写了，好文章啊 要继续啊。。。
家园 兄弟，等待你的美文啦：）继续哦 家园 挨个花过来的 等着后续呢
楼主千万别盖烂尾楼啊
家园 剔除动迁房和保障住房了吗 不能单纯把竣工面积等同于销售面积。其实里面约有1/3是各种不对外销售的保障住房或者动迁房。
然后这里面有许多远郊的房源
例如google一下就知道2008年里44%是远郊房源。单纯除一下得出人人都有房住是不现实的。
因为人除了有房子住外，还要考虑到各种各样其他的需求。比如如果一方在浦东上班，你让他住到松江那就太勉强了。再比如大多数人都喜欢生活配套设施比较成熟的社区，考虑到孩子上学的问题很多人也更愿意去一些知名的成熟小区。
所以住房需求是不平衡的，我这样看
家园 上海每天来回上下班4个小时的人海了去了。。 有钱的出超高价买商品房住闹市区，
这钱就算交代给政府，支援国家建设了。
没钱的也没关系，
发配郊区，也算支援国家开荒。
出来混都是要还的
我甚至可以说，等几年后这轮房市暴涨暴跌结束
tg还能发起新的房地产过山车来回收下一代人的财富
房市每一次过山车后房地产业都将整合。
整合后的房地产公司新造的高级住宅区将使上一代的所谓高级小区相信见拙，加速贬值
除非你能逃脱tg安排给你的规律，不然就继续受摆布
2050前每一代中国人都需为这个国家的城市化做出贡献
只有认清这个现实，才能为自己谋后路
通宝推：面壁,家园 是啊，实在难过就当给国家造反导和航母了 家园 每天曾经单程1.5小时的飘过 当然这是过去的事啦.
路线1:偶从新华医院对面跳上220,然后49到虚假会
路线2:虚假会钻地铁到南广场,那时没有地下通道,俺穿越贫民窟到北广场跳上115.
你说要是现在,俺走同样的路,会超过1.5小时还是低于?
家园 唉,,,, 在北京新找的工作,每天上下班3.5小时,本来正埋怨悲惨命运呢,原来天涯沦落人还有的是阿!
嗯,凡事往好处想,毕竟,我回家还有妈妈照顾做饭呢
家园 这恐怕不只是tg， 任何资本都会干这样的事吧。
家园 资本主义国家历史上会选择资本输出这条道路 中国因为人民币汇率机制卡死了
只能"依赖国内市场发展"
家园 有时候并没有那么简单 这个社会恐怕还要复杂一点。
比如说，房价跌了，地价跌不跌，房租跌不跌，工资跌不跌。
比如徐家汇附近的汇翠花园好了，现在普遍租金在5，6000一个月左右。房价在240万左右。他如果房价跌掉一半，房租不跌，回报率会升到5-6%左右。比贷款利息还高。更高于存款利息。
这样的话，你可以用银行贷款来套取0.5%左右的无风险利润。
但是如果他租金也跌掉一半，跌到2000-3000的话，他们附近的很多小白领都可以负担这个租房价格。他们会退掉漕河泾附近的房子来租更近更热闹的地段。
很有兴趣看你再把这些因素考虑进去然后再来看房价走势。
家园 是蛮有趣的 本来就是租房更合理
不过实际更可能是
一个月能负担3k租房的白领在房价腰斩后优先会去贷款买房。
公积金贷60万，商业贷20万，20年等额，每个月也就6000
这些房子将承租给那些收入更低的人
毕竟上海人均收入才3k,注意实际数字可能更低
话说莲花路那些个房子不是照样有5k月收入的新上海人贷款供着么
中国人就是这样。。
其实我前面也提过，中心地段还是很保值的，徐家汇不可能跌那么多的
不过上海不止徐家汇