主题：【原创】不会算账的收银员和城市房价 -- 泉畔人家
家园 这里的“能”是一个决断还是一个规律？ 按我的理解，当前房地产的上涨基本上已经不是经济问题，不受经济规律影响，而主要是政治决策的产物。基于人口的分析虽然有力，但看看中国历史上的官盐，或许可以发现经济分析还是不如政治分析。
所谓还能持续3-4年，是已经形成的政治决策，还是从经济规律出发的一个推论，还望葡萄兄略加指点。
家园 之后会跌到什么水平呢？还是稳定在高价位？ 家园 见经济适用房价格 这就是政府划的线，而现在的经济适用房价格对于大多数老百姓也是高不可及的。
家园 政治周期？ 家园 看看这篇文章，估计很快就会被封 一份楼盘“成本清单”揭秘高房价利益链●“政府可以说是房地产最大的赢家”
●“银行是吃了买房人再吃卖房人”
●推高房价———“媒体非常有用”
●开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”
专家们表示，资产泡沫总会破裂的，世界各国概莫能外。从美国发生的互联网泡沫和房地产泡沫情况看，泡沫持续的时间往往比人们预想的要长，但泡沫破裂的速度远远快于人们的预期。当前经济尚未企稳，全球经济还在萧条期的情况下资产泡沫膨胀，对中国而言绝非福音。泡沫加速膨胀后一旦货币政策调整、社会预期改变，泡沫随时可能破裂，将动摇市场信心，居民财富损失和金融机构资产损失都会严重影响经济复苏。
学者羊慧明等业内人士表示，如果国内一线城市房价继续被哄抬炒高，将可能重蹈东京楼市“急涨长跌”的覆辙。一些经济界人士认为，当前我国一线城市的房价已经很高，风险已经很大，前车之鉴不能不重视。事实上，北京、上海的人均收入还不到东京的1/10，而房价已比肩东京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房价达200万元人民币以上，即以家庭户均年收入6万元计算，房价收入比已超过30倍。
京沪人均收入要达到东京的水平，起码还要15年。换言之，京沪房价已经把未来十余年的空间都透支了。日本的地产泡沫是一个富裕社会的泡沫，都拖垮了日本经济，而中国还是一个整体不富裕的社会，出现超过日本的房地产泡沫，其灾难性后果将比日本更可怕。
专家们认为，我国并不是没有发生过房地产危机。海南、香港都曾因房地产泡沫破裂受严重拖累，深圳去年的房价大跌引发部分楼盘业主集体“断供”，风险陡然出现；杭州房价下跌幅度曾达到几千元，市场低迷持续时间超过其他城市。
从一个国家来看，房地产沉淀的社会资金越多，对其他领域的发展越不利，没有一个国家因房地产发达而成为世界强国。从一个企业来看，沉迷在房地产就会丧失斗志，荒废主业。
日本泡沫经济时代购买不动产越多的大企业，受到的拖累就越大。当前，内地楼市正在克隆香港的模式：一旦把“地王”炒高到世界之最的天价，拿得起地的开发商就越少，最后形成寡头垄断，他们就可以随意拔高房价，牟取惊人的暴利。
靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的，并可能使整体经济和社会受害，最终榨干社会财富。内地不可能仿效香港的房市，仿效香港地产模式将祸害中国社会。
每次看到有关房市的文章，有意思的不在文章本身，往往看看下面的新闻评论更有意思。
想想井大曾说过的，太子若不想将来一上台就遇上个超级烂摊子，现在也是该拿出点行动了。再结合您现在的预测……
……咱们，还是搬小板凳看戏吧。
家园 我也这么认为，居然葡萄大大也有这种想法 房价这个，有政治周期的，我就这点认识。等着呗，看情况如何。另外有个疑问，人民币会不会膨胀个2倍(现在的一块的购买力相当于5年后的两块三块，以日常消费为购买力计算标准)。
家园 请教一下葡萄，您这个是从哪方面判断的？ 政治，经济，金融？或综合？
家园 房价问题碰不得 现在房价问题已经不是理性的经济问题或技术问题，而是感性的政治问题了。不论何时何地，讨论起房价总是火药味十足。尤其是只能说房价跌，一说房价涨，“KFS的走狗”的大帽子是跑不掉的。因此下面不提房价，谈谈住房建设特别是城镇住房建设。
应该看到的主流是，住房市场化改革以来，总的居住条件是逐渐改善的。我国城镇居民人均住房面积，从改革开放初期的不足7平方米上升到2007年底的近30平方米，生活质量有了很大的提高。但是，人民群众日益增长的住房需求比住房建设的发展还要迅猛，房地产开发面临巨大的压力。目前我国年均城镇住宅竣工面积在6亿平方米上下，按人均30平计算，可满足每年2000万人的需求。这种需求又分为改善型住房和首次置业。可以说，90年代前建设的住房，由于当时的历史条件，住户大多有改善的愿望。也就是说，大家平时所讨论的“房”，实际上指的是90年代以来新建的商品房。而这种符合条件的房，大约在100亿平方米左右，只能满足3亿多，不足4亿人民的需求。按照我国城市化的速度来看，住房建设远远跟不上。
当然，需求不代表实际购买力。但如果讨论购买力，就又跟房价扯上了。鉴于开头所说的房价问题碰不得，不谈了。
家园 有理有据，花 特别是两个阶段人口需求叠加的分析，长见识。
但是，还有个问题，目前已经被合力抬上去的房价怎么办？
- 复 有理有据，花
家园 “刚需”总有用完的时候 楼主已经分析过了，所谓刚需，很大程度其实就是父母的支持，这几年的房价飙升，扣除了炒房的因素（能炒起来也是由于有“刚需”），就是适龄青年在父母（岳父母）的支持下买房，有钱的，直接买一套，更有女儿出嫁前就买了一套，结婚时男家又买一套的；次一点的，用现有住宅置换，城市居民，住“鸽子笼”的毕竟是小数，中层的很多家庭，怎么着也是有个四五十平方的旧式楼房的，这些起码能折合三分之一的新房，最起码能给首付，这样，轰轰烈烈的购房大潮自然卷起来了。
实际上，很多新人就算住在父母家，人均二三十平方还是有的，只不过为了私人空间或者一个安全感，大都选择购买“属于自己的房子”，但这是建立在“买得起”的基础上的，一般工薪阶层，买一万一平方左右的房已经很吃力了，再往上加，有心无力，再节省也实在掏不出来……
而且，房子说是让你住70年，住20年就旧得不行了，这时你想搬家，房子折旧到三分之一，再掏钱买一个？房价用来租同样的房子，可以住三四十年……
家园 写的好，不过有一点不同意 而且，房子说是让你住70年，住20年就旧得不行了，这时你想搬家，房子折旧到三分之一，再掏钱买一个？房价用来租同样的房子，可以住三四十年……从这几年的经验来看，实际上不是折旧到三分之一的问题，是涨到三倍的问题。。。
家园 有歧义……我意思是折旧到新房的三分之一 卖掉旧房子，再补其余三分之二的钱，可以买个新的……而不是旧房的价钱的三分之一，毕竟还有通货膨胀什么的，很难预测……
而十来二十年的旧楼，要置换新楼的话，也就值那个钱了。
更何况，以现在全民皆炒的情况看，十年之后，谁接手？是个问题！
我家这片，是一个大型的居民区，最早是属于安置拆迁户的，混合了一部分商品房，楼房之间的街道绿化规划得不错，只是没有专人打理，很多都荒芜了（公家的东西真是没人爱惜啊……），最近市政翻新，干脆把绿地砌了地砖，用作公园了；楼房外墙也是90年代的模式，很容易旧化，再加上大多数没有电梯，50平方的二手，也就三十多万，的确比当年升值了三倍，但是，按照市区的楼价，可不也就是三分之一？
家园 谢谢你的澄清，花，还是用折算比较好，折旧的确是歧义严重了 同意你的看法，只是有些疯狂在眼前的时候，会超过所有人的想象力
你说的不是上海吧？ 上海似乎已经找不到1w以下的了，哪怕是80年代的房子，我说的是大上海，松江，青浦，嘉定都算的范围。唉，看来国家是早就做好决定牺牲掉某一代人了，就像当年某公搞下岗一样。
有些事情当作是命，心里会平衡些，只是好奇，这一拨啃完了，下一盘端上来的又是哪些现在还活蹦乱跳的某某某呢？
家园 “刚需”用完了还有信贷在托着呢 今年贷出去7万亿，其中房贷有多少？那“保8”的4万亿里面有多少拐个弯又跑到房市里面了？
现在这种价格，早就不是靠“刚需”来维持了，是靠不断鼓吹的“房价还要继续涨”造成的心理预期来维持了。一旦买房的发现不涨了，甚至几个月内都是跌的，那雪崩效应就好看。于是“刚需”靠不住，就用超额贷款撑着。本来就难得降下来，还要主动把银行进一步捆绑上去。
好吧，假设适龄人口真的逐步减少，需求到2019年真的会大降。现在的房价高度，还要加上每年30%的涨幅以满足买方的心理预期，能撑得到2019年真实需求下降？
家园 花一个，写的好，刚需数目是利多，但是价格是大利空 即使靠银行信贷，刚需也只能撑起半边天了（听一个中介朋友说的）