五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】不会算账的收银员和城市房价 -- 泉畔人家

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        • 家园 这里的“能”是一个决断还是一个规律?

          按我的理解,当前房地产的上涨基本上已经不是经济问题,不受经济规律影响,而主要是政治决策的产物。基于人口的分析虽然有力,但看看中国历史上的官盐,或许可以发现经济分析还是不如政治分析。

          所谓还能持续3-4年,是已经形成的政治决策,还是从经济规律出发的一个推论,还望葡萄兄略加指点。

        • 家园 之后会跌到什么水平呢?还是稳定在高价位?
        • 家园 政治周期?
        • 家园 看看这篇文章,估计很快就会被封

          外链出处

            一份楼盘“成本清单”揭秘高房价利益链

            ●“政府可以说是房地产最大的赢家”

            ●“银行是吃了买房人再吃卖房人”

            ●推高房价———“媒体非常有用”

            ●开发商“赚取的利润是普通人难以想象的”

          专家们表示,资产泡沫总会破裂的,世界各国概莫能外。从美国发生的互联网泡沫和房地产泡沫情况看,泡沫持续的时间往往比人们预想的要长,但泡沫破裂的速度远远快于人们的预期。

            当前经济尚未企稳,全球经济还在萧条期的情况下资产泡沫膨胀,对中国而言绝非福音。泡沫加速膨胀后一旦货币政策调整、社会预期改变,泡沫随时可能破裂,将动摇市场信心,居民财富损失和金融机构资产损失都会严重影响经济复苏。

          学者羊慧明等业内人士表示,如果国内一线城市房价继续被哄抬炒高,将可能重蹈东京楼市“急涨长跌”的覆辙。一些经济界人士认为,当前我国一线城市的房价已经很高,风险已经很大,前车之鉴不能不重视。

            事实上,北京、上海的人均收入还不到东京的1/10,而房价已比肩东京,一套100平方米的普通公寓(清水房)房价达200万元人民币以上,即以家庭户均年收入6万元计算,房价收入比已超过30倍。

            京沪人均收入要达到东京的水平,起码还要15年。换言之,京沪房价已经把未来十余年的空间都透支了。日本的地产泡沫是一个富裕社会的泡沫,都拖垮了日本经济,而中国还是一个整体不富裕的社会,出现超过日本的房地产泡沫,其灾难性后果将比日本更可怕。

            专家们认为,我国并不是没有发生过房地产危机。海南、香港都曾因房地产泡沫破裂受严重拖累,深圳去年的房价大跌引发部分楼盘业主集体“断供”,风险陡然出现;杭州房价下跌幅度曾达到几千元,市场低迷持续时间超过其他城市。

            从一个国家来看,房地产沉淀的社会资金越多,对其他领域的发展越不利,没有一个国家因房地产发达而成为世界强国。从一个企业来看,沉迷在房地产就会丧失斗志,荒废主业。

            日本泡沫经济时代购买不动产越多的大企业,受到的拖累就越大。当前,内地楼市正在克隆香港的模式:一旦把“地王”炒高到世界之最的天价,拿得起地的开发商就越少,最后形成寡头垄断,他们就可以随意拔高房价,牟取惊人的暴利。

            靠非理性疯狂拉高房地产等资产价格拉动的经济增长是不可持续的,并可能使整体经济和社会受害,最终榨干社会财富。内地不可能仿效香港的房市,仿效香港地产模式将祸害中国社会。

          每次看到有关房市的文章,有意思的不在文章本身,往往看看下面的新闻评论更有意思。

          想想井大曾说过的,太子若不想将来一上台就遇上个超级烂摊子,现在也是该拿出点行动了。再结合您现在的预测……

          ……咱们,还是搬小板凳看戏吧。

        • 家园 我也这么认为,居然葡萄大大也有这种想法

          房价这个,有政治周期的,我就这点认识。等着呗,看情况如何。另外有个疑问,人民币会不会膨胀个2倍(现在的一块的购买力相当于5年后的两块三块,以日常消费为购买力计算标准)。

        • 家园 请教一下葡萄,您这个是从哪方面判断的?

          政治,经济,金融?或综合?

      • 家园 房价问题碰不得

        现在房价问题已经不是理性的经济问题或技术问题,而是感性的政治问题了。不论何时何地,讨论起房价总是火药味十足。尤其是只能说房价跌,一说房价涨,“KFS的走狗”的大帽子是跑不掉的。因此下面不提房价,谈谈住房建设特别是城镇住房建设。

        应该看到的主流是,住房市场化改革以来,总的居住条件是逐渐改善的。我国城镇居民人均住房面积,从改革开放初期的不足7平方米上升到2007年底的近30平方米,生活质量有了很大的提高。但是,人民群众日益增长的住房需求比住房建设的发展还要迅猛,房地产开发面临巨大的压力。目前我国年均城镇住宅竣工面积在6亿平方米上下,按人均30平计算,可满足每年2000万人的需求。这种需求又分为改善型住房和首次置业。可以说,90年代前建设的住房,由于当时的历史条件,住户大多有改善的愿望。也就是说,大家平时所讨论的“房”,实际上指的是90年代以来新建的商品房。而这种符合条件的房,大约在100亿平方米左右,只能满足3亿多,不足4亿人民的需求。按照我国城市化的速度来看,住房建设远远跟不上。

        当然,需求不代表实际购买力。但如果讨论购买力,就又跟房价扯上了。鉴于开头所说的房价问题碰不得,不谈了。

      • 家园 有理有据,花

        特别是两个阶段人口需求叠加的分析,长见识。

        但是,还有个问题,目前已经被合力抬上去的房价怎么办?

        • 家园 “刚需”总有用完的时候

          楼主已经分析过了,所谓刚需,很大程度其实就是父母的支持,这几年的房价飙升,扣除了炒房的因素(能炒起来也是由于有“刚需”),就是适龄青年在父母(岳父母)的支持下买房,有钱的,直接买一套,更有女儿出嫁前就买了一套,结婚时男家又买一套的;次一点的,用现有住宅置换,城市居民,住“鸽子笼”的毕竟是小数,中层的很多家庭,怎么着也是有个四五十平方的旧式楼房的,这些起码能折合三分之一的新房,最起码能给首付,这样,轰轰烈烈的购房大潮自然卷起来了。

          实际上,很多新人就算住在父母家,人均二三十平方还是有的,只不过为了私人空间或者一个安全感,大都选择购买“属于自己的房子”,但这是建立在“买得起”的基础上的,一般工薪阶层,买一万一平方左右的房已经很吃力了,再往上加,有心无力,再节省也实在掏不出来……

          而且,房子说是让你住70年,住20年就旧得不行了,这时你想搬家,房子折旧到三分之一,再掏钱买一个?房价用来租同样的房子,可以住三四十年……

          • 家园 写的好,不过有一点不同意

            而且,房子说是让你住70年,住20年就旧得不行了,这时你想搬家,房子折旧到三分之一,再掏钱买一个?房价用来租同样的房子,可以住三四十年……

            从这几年的经验来看,实际上不是折旧到三分之一的问题,是涨到三倍的问题。。。

            • 家园 有歧义……我意思是折旧到新房的三分之一

              卖掉旧房子,再补其余三分之二的钱,可以买个新的……而不是旧房的价钱的三分之一,毕竟还有通货膨胀什么的,很难预测……

              而十来二十年的旧楼,要置换新楼的话,也就值那个钱了。

              更何况,以现在全民皆炒的情况看,十年之后,谁接手?是个问题!

              我家这片,是一个大型的居民区,最早是属于安置拆迁户的,混合了一部分商品房,楼房之间的街道绿化规划得不错,只是没有专人打理,很多都荒芜了(公家的东西真是没人爱惜啊……),最近市政翻新,干脆把绿地砌了地砖,用作公园了;楼房外墙也是90年代的模式,很容易旧化,再加上大多数没有电梯,50平方的二手,也就三十多万,的确比当年升值了三倍,但是,按照市区的楼价,可不也就是三分之一?

              • 家园 谢谢你的澄清,花,还是用折算比较好,折旧的确是歧义严重了

                同意你的看法,只是有些疯狂在眼前的时候,会超过所有人的想象力

                你说的不是上海吧? 上海似乎已经找不到1w以下的了,哪怕是80年代的房子,我说的是大上海,松江,青浦,嘉定都算的范围。唉,看来国家是早就做好决定牺牲掉某一代人了,就像当年某公搞下岗一样。

                有些事情当作是命,心里会平衡些,只是好奇,这一拨啃完了,下一盘端上来的又是哪些现在还活蹦乱跳的某某某呢?

          • 家园 “刚需”用完了还有信贷在托着呢

            今年贷出去7万亿,其中房贷有多少?那“保8”的4万亿里面有多少拐个弯又跑到房市里面了?

            现在这种价格,早就不是靠“刚需”来维持了,是靠不断鼓吹的“房价还要继续涨”造成的心理预期来维持了。一旦买房的发现不涨了,甚至几个月内都是跌的,那雪崩效应就好看。于是“刚需”靠不住,就用超额贷款撑着。本来就难得降下来,还要主动把银行进一步捆绑上去。

            好吧,假设适龄人口真的逐步减少,需求到2019年真的会大降。现在的房价高度,还要加上每年30%的涨幅以满足买方的心理预期,能撑得到2019年真实需求下降?

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