主题：北京上海普通房子价格极限2-3万，上涨空间不大了 -- 陈经

有点补充。

先说我的结论：一线城市的普通住宅空间已经很小，而那些正轰轰烈烈的二三线城市的空间就几乎没有了，一线城市的次高级住宅还有空间。引用政委的话“不是人没那么疯，是没那么多钱。”

我以前是搞人事的，白领的收入水平和他的收入增长速度是成正比的，收入越高的人收入增长的越快，抗风险能力越强(这里指失业后再谋得同等收入水平职业的成功率）。普通住宅的受众——中低收入白领，他们的收入水平增长速度远远低于房价增长。很多人会把房价和收入增长的比较周期放大到从80年代末90年代初到现在，从而得出一个物价涨幅远低于工资涨幅的说法，但是不要忘了，我们的房价真正起飞是在04年之后，也就是说在极短的时间完成飞跃的。所以，如果论刚性需求，依靠父辈的积蓄及家庭收入增长，我们还是可以支撑房价从4k-20k的快速飞跃，我记得03年的时候就有人在唱空北京房市，一直唱到现在，那时候北京一平4000多的普通住宅多的是，我们公司一个本科毕业1年的小文员的工资是3k，所以那时候唱空的无疑是大傻子一个。但是，当房价从4k涨到20k，那个文员的工资只涨到了4k-5k，就算算上她成家后老公的收入，2人一起供房，如果也是普通白领的话，那2人实际到手的充其量不到15k.这是一个普通的白领的现状。高收入白领当然不是这样，07-08年，很多高级职位年薪原来都是50万的门槛，在那2年都突破100万了，就算现在时局不好，被降薪或被失业后再找，100万降到50万，够狠了吧，家庭收入60-100万，依然供得起一平米3万-4万的次高级住宅（指大面积/定位高/容积率低等，经常留意房市的河友应该知道我说的是哪种）。高级白领和普通白领的收入水平差距可在上百倍，但是次高级住宅和普通住宅的售价比是多少？2倍都不到。所以我补充政委的结论，普通住宅涨势难以为继，高收入人群的改善型住房或投资性住房，还有一定空间。再次说明，我这里所说的次高级住宅区别于政委所说的汤臣一品之类的豪宅，受众还是白领，只不过是收入较高的白领。

二三线城市，好像很热，从现在的海南到前两年的北海。但是这是一件风险大收益低的事情。除了极个别地方（比如三亚）之外其它地方的收益实在低。这次回家过年，一位长辈很得意的跟我讲，去年5月让你回家买房你不干，如果你买了现在一平米能涨1千5呢。一平米1500相当于当时售价5700多的30%都不到，如果我在北京用同样的总价在东四环边上买个小小房子，到现在的涨幅是70%左右。而且在北京买，风险低，不愁租不出去，接手的人也多。三线城市，流动人口有限，租房难，要在这里投资就要有经得起空置的风险。

长安居，大不易。

正如我写过的决定房价的因素在房子之外。大城市，尤其北京上海的房价，可以说是个资源配置权利分配的问题。

我在济南，济南老城，明清的巡抚衙门在城市最中心的珍珠泉。护城河里边的很多老街巷名字。比如东边，按察司街，运署街，西边庙前街（文庙），铜元局街。而整个大明湖，在明朝都是归德王的，是王府。你看这些名字，就知道明清时期，什么人才能住在城墙里边，而且格局基本是东官西商。

无独有偶，我发现今天城市的格局还是那样。东边历山路上，省检察院（这2年搬了），省高院（也快搬家了），省司法局，省水利，化工，地矿，质检等等也都在差不多离巡抚衙门东边3公里左右的历山路上。而西边纬二路附近上，省农行，工行，交行，网通，电信，电力（鲁能），华电之类的都在西边。也是离原来的巡抚衙门3公里左右。

而西南八一立交附近的大片的地都是济南军区的。

仔细看一下，实际上他们的分步是有规律的，就是围绕着权力中心（省政府，距离原巡抚衙门地址很近）分步的。以省政府或者巡抚衙门为圆心，划一个半径6公里的圆圈。就会发现优质资源基本都是分步在这个圈里的。而且因为巡抚衙门必然是坐北朝南，它门前的那条东西向的路必然是城市资源分步的中轴线。而南北中轴，因为巡抚衙门在中间，必然是不贯通的。我认为，你所在的城市人口有多少，这个圆圈半径就有多大。1百万人口的城市（城乡都包括）黄金区域就是半径1公里，5，6百万人的省会城市就是半径5，6公里。北京上海这样2千万级别的就要接近20公里。北京的圆心是中南海，上海是上海市政府。

这个分步北京更典型，以故宫，中南海为圆心。城市分布以长安街为中轴。南北中轴是不贯通的。而我知道中行，工行等的总行也是分步在西边西单附近的。 这个格局是商鞅改制以来就基本确定的，王宫为中心，坐北朝南，前边安排，东市，西市。所以尽管北京相当于东市位置的工体一代曾经很多年比不了北四环的海淀。但只要它稍微一努力，cbd什么的就是绝对的城市黄金区。

在房改前，谁能进入这个圆圈，尤其进入东西两边的两翼位置（这里的位置是最好的），那是靠权力来分配的。而现在我们开始用市场的手段了。但最优资源仍然是会配置在这个圆圈里，尤其两翼（分步应该类似蝴蝶，东西两翼优于南北两头）。比如一个城市的3甲医院，优质公立学校，商业中心，交通中心等等。当然很多城市政府搬迁，建新城区，但新城区基本也会不自觉的服从这种分步方式。比如深圳，虽然是全新城市，但市政府我记得也是坐北朝南吧，深南大道也是自西向东吧。第一条地铁也是会沿着深南大道这个中轴来修。虽然深圳有很多分中心。但最优资源的配置应该也是服从这个规律吧。这个我不太清楚，还请深圳的兄弟们验证了。比如最好的公立医院，公立学校，市直机关，还有深圳的招商银行，创维等大企业的总部位置是否也在这个半径里分步。

所以，这个半径内的房子价格问题，就不是一个单纯的市场问题，不能套用西方的经验，甚至日本的经验来分析。为什么？因为他们都算不上真正的中央集权，自古他们的贵族们会拥有各自的大片土地。而实际的政治权利是由这些贵族们左右的。而中国，从商鞅，汉武之后，士农工商。商业贵族对国家权力的影响力实在有限，黄光裕这样的首富在其他国家有可能大片置地，有影响资源配置的能力。但在中国，富贵如黄光裕者，面对中央集权的政府，在资源配置问题上也是基本没有发言权的。

所以，在中国的城市，大部分应该都存在一个资源最优配置圆圈，

古代如果你想生活在这个圆圈里边，那就要么科举拜官，进入按察司，铜圆局那样的地方，要么就是征讨立功，封侯拜将，获得管赐府邸。商人可以进入，但政治地位低，而且能进入长安的东市，西市做生意，也未必容易。前几年，这个圆圈里的价格也不高，大家感觉压力不大。而现在，这个圆圈里边的价格高了，大家都认为泡沫了。但相当多的城市的县城价格并没有太高，很多城市的县城离城市中心可能20-40公里，套用美国情况，上班开20mile(30公里以上）那就可以算近的了。

资源配置最优半径内的房子，也许现在已经泡沫了。但我认为回到2005刚刚房改完的情形已经不大可能了，最优半径内可以瓜分的资源，已经基本被瓜分完了，利益已经固化，分到的，买到的就有了，没有的就是没有了。如果考虑全球资源重新配置的趋势，如果中国30年内能恢复历史上独领世界风骚的格局。中国一国，拥有5-6个纽约，20-30个巴黎，柏林， 那么这半径内的价格，是泡沫初期还是晚期，是强弩之末还是如日初升，还真不那么好判断。

2010年2月22日上午又去看房了

上海内环内（其实就是紧贴内环了），24层的高层，中间楼层，125平米小3房。2002年开盘，大概70万；2009年7月大概260万。

这个房东大概有点闲钱，去年7、8月间买入，大概280万。

现在开价330万。

了解了一下，出租的话，租金大概4500-6000元，装修比较好，可以按6000元算。

看房的时候和对方、中介聊了聊，房东大概觉得不合算，想出手了，原因是投资回报率才2%，不如存款呢。

我估算了一下，扣除契税、营业税、中介费（上下家各1%，真高）和贷款违约金（1年不到），对方仍然可以赚进30多万。

现在价格依然坚挺，甚至仍有房东小幅升价，但不知道有多少人象这个房东一样，心里开始发生变化。

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2010年2月25日最新行情：该房今天报价305万。