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主题:【原创】新年政治经济展望:我看中国(之四) -- 井底望天

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    • 家园 【原创】新年政治经济展望:我看中国(之八)

      考虑到高房价的问题,如果只是从道德高地上破口大骂,提出如何如何降低房价,而不考虑实际上的各方利益博弈,那么就在现实中不具备可操作性。那样的话,任何建议只能变成赚大家眼球的观点,而不会在现实中起到实际的作用。

      因此俺们就先要把参与高房价的博弈方,一个一个的理清楚。

      在高房价博弈中,一个主要角色就是地方政府,尤其是城市一级的政府。在中央和地方的财权分账中,确实有地方政府财政资源匮乏的问题。现在中国号称是中央集权国家,可是中央政府的税收,在账面上只是51%而已。而地方政府的税收是49%,比之号称非集权国家的美国,人家美国联邦政府的税收占了总税收的70-75%,而地方政府只拿了25-30%而已。

      当然美国联邦政府的事权也多,比如说全民的社会福利和安保,就主要落在了联邦政府的头上。而中国的中央政府,如何把事权从地方政府的手上接过去,建立全国统一、可以跨省的全国社安和医保系统,应该是解决这个事权和税权不对应的问题。

      所以从这个角度来讲,中央政府在高房价上,不是一点责任都没有。这个责任,就是放任了地方政府的土地财政,免得自己要面对地方财力资源缺乏的问题。而如果你不解决地方政府的财政来源,只是在高房价上发表意见,自然人家地方政府也会把你的话当成耳边风,而大家就当你吃饱了饭,饱汉子不知饿汉子饥,打的饱嗝而已。

      对地方政府而言,土地财政的始作俑者的学习榜样,就是香港政府。香港的土地财政,基本上当年就是英国殖民者搜刮殖民地老百姓的政策。怎么说呢?香港政府通过抬高土地出让价格,保证了财政收入,然后就通过所谓高薪养廉,把大笔的政府支出派发给了基本上是英国人担任的政府和法院的高官们。然后再来个低税收制度,这个从香港收入低的工薪中产阶层的身上,榨骨吸髓的殖民政策就算是大成了。

      而中国的城市政府们,把这一招学来之后,倒没有法子玩英国人的高薪游戏,当然不排除大家建立自己的小金库,然后时不时逢年过节的时候,发点补助,但是对为官者而言,这些政府财政的收入,倒是不少投资到了政绩工程中间去了。这些政绩工程,自然也是由自己的关系人马承包下来,肥水不流外人田嘛,而且工程最后是真的有用,还只是铺了个面子,也是因人因地因时而异。有的工程确实造福的乡民,有的工程就纯粹是胡天瞎地了。

      因此试图用物业税,来彻底取代土地转让税,是一个改变的方向。当然即使只是部分取代,也会降低土地高额转让对最后房价推高的效应。

      但是不要以为这个转变完成了,高房价就不会再产生。美国的例子,证明你要是想炒,还是可以炒上去的。

      除了地方政府之外,第二个主要博弈手就是主要房地产开发商。这里俺指的不是那些所谓大房地产商,成天在报纸电视上发表谬论恶心人的那种。而是那些保持非常低的姿态,但是在自己的城市地盘里,和当地政府藕断丝连,心意相通,共同进退的那些地头蛇房地产商。

      这些地产商的作用也是双面性的。一方面他们和地方政府一起做高房市,来个哥俩好儿,数来宝啊,俺赚钱,你升官,俺的钱包鼓了,你的政绩大了的共同游戏。但是这些地产商的造房运动,确实是为上游企业,比如说钢筋水泥,或者是中游企业,比如说门窗厨具,也为下游企业,比如说房屋装修设计,都带来不少增长。

      而且由于这些主要地产商的钱,大部分是来自于银行,因而形成了任何以这些地产商作为目标的打击行动,会造成比较麻烦的连锁伤害。比如说打击主要城市地产商,自然就要动当地政府,会制造银行的大批坏账,而且还连带着上中下游的各种企业,都是殃及池鱼。

      当然因为这些主要地产商和地方政府的关系,一旦当中央政府对房价问题,表示关注的话,这些人大概是知道哪些说法是虚张声势的空城计,哪些是正儿八经要推行的铁血政策。由于任何中央的政策没有地方上的支持,其效果自然是可想而知的走样文章和虎头蛇尾的收场。而任何中央一定要推行的政策,就必须考虑到地方政府的顾虑,因此任何打击房地产价格的举措,肯定必须在中央和地方的讨价还价和互相让步之后,才可以得到实效上的推广。

      那么中央在房价上的担忧是什么?中央的担忧,就是房市泡沫过大,导致中国的经济,比如说在2012年的时候崩溃。当然房市炒得太高,导致年轻一代,尤其是80后的城市未来的中流砥柱,出现生活困境,而引发社会不稳,也是中央的主要担忧。另外就是房市的崩溃,会否引发银行的坏账危机。

      而地方上的担忧,自然是怕房市下跌,导致自己的财政金库缩水,引发景气危机。可是房价的上涨过快,显然会带来本地城市的经济竞争力的减弱,从而无法发展起来其他的拳头产业。

      可是说中央和地方,在限制房价到一定的价位上,其实是有一定的默契和共识。那么地方政府的一个主要考量,就是如何帮助自己的伙伴主要地产开发商们,在房市控制政策出台之前,赶紧出货解套。

      正如俺在《梦幻泡影》一书中,描述过的股市和房市一样,都是一个击鼓传花的游戏。如果说中国的房市,尤其是几个大城市的房市,泡沫过大,自然是一定要主动打破。这个时候,该不该打破根本不是问题。真正的问题,是这个传来传去的花,现在是在谁的手里。

      对地方政府来说,房市该不该爆破,一是他们的自己人有没有脱身,二是房市的涨势有没有潜力。那么要看这一点,就要看地方市场上的主要地产商们出货状况,和房市接手的情况如何,和是哪些人在接手。

      对中央政府来说,房市爆破当然不能爆在中产阶级的小年轻们的手上,不然的话,社会和谐就有大问题了。那么这个爆破点的选择非常重要,那就是不能把银行给爆进去了。

      那么那种情况下,银行才不会给爆进去呢?就是那些不是靠银行贷款,来拿房子的人。这些人,不可能是靠政府关系和银行信贷来开发房产的开发商,也不可能是靠银行贷款来供屋的最终用户。

      最好就是这些人,是那些现金很多,又可以用现金来炒房子,又可以承受一定损失的二手炒家。如果看过俺以前几篇文章的读者,大概都知道这些人是哪些人了。

      • 家园 【讨论】

        对中央政府来说,房市爆破当然不能爆在中产阶级的小年轻们的手上,不然的话,社会和谐就有大问题了。那么这个爆破点的选择非常重要,那就是不能把银行给爆进去了。

        这种定向爆破貌似很有难度吧?不然早动手了。参考股市

      • 家园 又有钱,又炒房,

        这不是说山西煤老板和温州人吗?

      • 家园 想中央,盼中央,中央来了更遭殃

        现在的中央,是弱势的中央、弱智的中央.是太上皇,名头大,实力小.这太上皇的背后还有山姆大叔的影子.

      • 家园 不能忽略中国房价的房改因素

        实际上2000年以前,中国的商品房也都很贵的(当时的价格对应当时的人的收入),能买商品房那是极少数大款们的专利。那时候甚至有很多售楼小姐色诱看房客已求卖房的段子。

        而普通人,分2种。有户口,编制的和没有户口编制的。有户口,编制或者说体制内的人等待福利分房。而游离于体制外的人除非大富大贵,否则别说买房,想把户口迁到一个大点城市里几乎都不可能。即使到了2000年后的前几年,在北京没带身份证的外地人被抓去挖沙子的段子还流传很广的。新东方的校长俞敏洪貌似也体验过一会收容遣返。真到2003年孙志刚事件以后,体制外的人外出务工的风险才真的消除。

        2000房改时分水岭,是城市里的土改。是中国经济的大改革,大冲击。房子作为私产从少数人的专利到能被大多数人所拥有,对几亿城镇居民和全体中国人都是一个大的冲击。而房改时期的突击分房,建房。把体制内的人的需求在2000-2004之间差不多消除了,2005以后,体制内人的买房需求才开始重新释放(新招的没房的学生们开始买房了)。 而许多没抢到好房子的人,也是观望了几年后才确定分房是真的没希望了,开始买房。

        这就相当于是一个堰塞湖,以前几十年,体制内的人可以在城市里分房子。房子位置大小要靠关系,资历,职位来决定。一个普通工人就算干一辈子,想分到一套好点的房子也几乎不可能,而能分到好房子的,几乎都是靠数十年的资历职位换来的。 只有98-2000年之间参加工作的体制内年轻人搭上了房改末班车,他们受益最大。而2005以后,体制内的分房,集资的口子基本堵上。他们买房也只能是团购,虽然比老百姓有优势,但不是以前那种绝对优势了。而体制外的人,在2000以后,尤其2003孙志刚事件以后。可以在城市买房,贷款了。这些2000以前对他们来说都是不可能的。而很多人接受买房观念,贷款观念是需要时间的。所以可以说,2005以后,堰塞湖里的水才真的开始往外大量的流。而2000-2005之间的房价,是房改冲击下的一个不正常低价。1,2万福利分房买到的房子,工作调动了,还是要卖的。10万,8万

        可能就卖了。实际上每一套廉价的房改房背后,都是原房主几十年的努力,资历,职位,关系等等,只是这些没有估价而已。

        而中央05年就开始调控房产,显然是没有把堰塞湖里的水考虑在内的。我们不是美国,欧洲,不是存在了几百年的房地产市场。一个刚诞生10年的市场,是很难用别人运行了几百年的数据来套的。河里很多人大骂房子太贵买不起,实际上假如倒退会福利分房状态。很多人,甚至大多数人,可能一辈子只能住在筒子楼里。或者被遣返回老家,因为他们如果进不了体制内的机关,大企业等,那他们连蜗居的权利也是没有的。即使进了体制内,等他们熬到能分到套还过得去的房子的时候,可能已经是工作20年,30年以后的事情了。结婚就想2室一厅,3室一厅?做梦吧,多少人结婚连间独立的房子都分不到。

        所以只拿05年后房价的涨幅来分析中国房产不科学。至于中国房产的均衡价格应该在那,我胡乱提议一个算法。就是假设一个处级干部或者科级干部,假设他如果仍能福利分房,如果他工作20年后能分到的大概是120平。 那将其个人前10年挣到的收入和预期10年后的收入折现,应该就是房产价格。(其配偶收入作为日常生活开销)。

        具体操作方法如下,找你身边熟悉或其他人知道的实际的当公务员,或者在事业单位,大国企等体制内的工作20年左右的人。根据他们的收入和他们现在的住房条件(考虑位置,学区,等等)。假设你所在城市20年工龄的处级干部月收入在6千左右,年入可以认为是8万。他家庭如果是住市里位置还可以的地方,面积120平。那简单的算法可以是8*20=160万。 那一套120平,那种位置的房子大概应该就是160万。如果工作了10年也没提起来,还是科员一类。那如果月入4千,住80的房子。那就是5万*20=100万。这个你可以多通过亲戚或朋友多算几个人的,不能看他们当初怎么分的或者买的多钱。只看他们现在的收入和预期收入,也可以把他们前10年的收入折现算。多算几个人,估计房价的合理值应该就出来了,然后你可以根据这个来决定是否买房。如果低于这个值很多,那你们的城市房价应该还没涨到位,应抓紧买。如果高于很多,比如高了1倍以上,则可能有泡沫或者泡沫比较严重。

        算法未必准确,请河友们拍砖啦。

        • 家园 似乎不太合理

          以前的分房难对应的是住宅建设速度极慢。

          从1949年新中国成立到1978年30年间,共建设了住宅5.3亿平方米。

          全国新开工面积增速下降,京沪深新开工面积无明显增长。2008年上半年住宅施工面积16.8亿平米,新开工面积4.4亿平米。

          我没找到1979-2000年的数字,不过这段时间的分房是补了49-78年之间的债。

          为什么以现在世界第一的建设速度,要和以前被压抑的不正常的建设速度下的标准作对比呢?这不合理吧?虽说用国外的房价/年收入比为3-5倍的标准,不能反映国内被压抑的住房需求。但是以中国比国外高至少一倍的建设速度来说,用20年收入来衡量房价还是有点过分了。

          BTW,国内的建筑速度比国外快不止一倍,相信很多在国外住过的同学都会有同感。国内一个2、30层的楼盘(单体楼),1.5-2年左右就可以完成所有建设。澳洲一个3、4层的楼盘(同样是单体楼),2.5年完工算是快的。虽然建筑质量不一样,不过要是算上质量差异,国内的房价就应该更低了。

          • 家园 建设的速度还是比不上人欲望膨胀的速度啊

            而且刚开始建设基本都是在现成的城市里找空地。交通,水电暖,排污等等基本不需要大投入。而城市里满了之后,出来扩建就要交通,水电暖,污水,垃圾,教育,医院等等全都上新的了。 这个成本就不是单独造房子的成本了。

        • 家园 思路有意思
        • 家园 算黑色收入不?

          要是只算白色收入, 我知道的是房价已经大幅泡沫. 嘿嘿. 所以俺还是不清楚啊.

          • 家园 所有收入都算

            另外,看您工作了多少年。

            • 家园 那房子还有的涨了.

              俺省里的一个三线城市, 工作10年的副科级公务员, 年所有收入在8W左右(俺同学), 工作20年的普通无职务小学教师, 年薪(老师基本没有黑色收入)在4W左右, 工作20年的处级, 年所有收入在20W左右. 这么说120平房价应该在20*20=400W, 当地市区房价在4500/平, 最中心地段6000/平*120=72w. 就是说房价应该继续涨5-6倍. 俺滴神啊. 老天让俺中1000W彩票吧.

              俺的结论是 公务员类没有代表意义. 尤其是最近几年大幅加薪后, 他们是标准的即得利益阶层. 要是真以这个标准算下去, 那真是要等待victory chen和Broad wu了.

              • 家园 您小学老师待遇真高
              • 家园 哇,您是哪个省啊

                真够富的。这三线城市也是绝对富裕地区了。

                小学教师还算正常。

                副科级和处级就绝对偏高了,有部分灰色的吧,还是自己有投资,比方股票什么的?我们这省会,正局也就8W左右吧,当然是白色的。

                处级的4年收入就能在最中心地段买套房,那不用算10,20年的了,你们这的房价绝对有的涨啊!

                天哪,太可怕了,要么是你们这个地区经济发达,房价实际已经偏低了。要么就是Mr。chen,Mr。wu快到位了。

                • 家园 当然是全部收入了.

                  对比老师的工资, 就差不多正常了. 普通教师4W, 处长20W很正常啊. 不要以为是北京, 处级什么都不是. 三线城市里, 处级是非常牛的了. 总共才多少啊.

              • 家园 不能光看着公务员

                同意,不能光看着公务员,而且各地公务员待遇不同,因为各地财政状况不同。房价还是一个系统的工程,数学上建个模的话,不是一个简单的问题。

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