主题：【文摘】下一阶段货币政策的走向观察 -- wqnsihs
家园 利率水平只是一方面 09年房地产销售总额近4.4万亿，个人按揭贷款8403亿元。个人按揭买房在整个地产销售总额中所占比例不大，利率水平只是一个因素。另外一个因素就是热钱，要看热钱何时撤退。
家园 利率不只对个人贷款有影响 首先投资品有个基准收益率的问题，假如市场利率上升，投资于各种债券和货币市场基金更加有利可图，对投资房地产的资金构成分流。
其次作为原材料提供方的地方政府和作为产品提供方的KFS，融资成本上升，捂盘惜售、囤地待涨的成本更高，短期看会挤出存量供给。
利率与资产价格是跷跷板，这是基本规律，不仅体现在个人贷款利率上。
另外数据好像也有点有出入，老兄看的大概是下面这个统计局的公报：
国家统计局十九日公布2009年中国房地产市场运行情况。2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。一、房地产开发完成情况
2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。
2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%;房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%;房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。
2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%;完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。
二、商品房销售情况
2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%;办公楼销售面积增长 30.8%;商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长 80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。
三、房地产开发企业资金来源情况
2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%;利用外资470亿元，下降35.5%;企业自筹资金17906亿元，增长16.9%;其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%;个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。
实际上央行的流向统计是这样的：
央行20日公布2009年金融机构贷款投向统计报告显示，中长期贷款增长较快，2009年全年，全部金融机构本外币中长期贷款累计新增7.1万亿元；年末余额同比增长43.5%，比上年末加快23.4个百分点。其中，房地产开发贷款增速明显加快。2009年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元；年末余额同比增长30.7%，增速比上年末加快20.4个百分点。个人消费贷款增速显著提升。2009年全年，全部金融机构人民币个人消费贷款累计新增 1.8万亿元；年末余额同比增长48.6%，增速比上年末加快34.6个百分点。其中个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长 47.9%，增速比上年末加快37.4个百分点。
二者统计口径不同。
家园 升息只是紧缩的一种手段 现在的房地产市场和股票市场一样成为了吸收流动性的一种手段，从个人按揭贷款占房地产成交总额的比例来看，房地产市场的吸收流动性属性已经大于了实际居住属性。
从这个角度来看，房地产是否继续有人接盘不取决于小白领工资的水平，而取决于市场热钱的充裕程度。升息、调整存款准备金、人民币升值都是赶出热钱手段之一，央行的政策跷跷板两端一边是利率，一边是汇率。
家园 利率是核心 房地产有极强的金融属性，在大庄家zf不愿用行政方式降房价的情况下，最能把泡沫捅破的就是利率
家园 同意利率在低位运行 因为去年CPI基数低，所以今年会有一段时间比较高的CPI。但是不认为会大幅度加息。最主要是这是物价的恢复性上涨。
换句话说今年可能会负利率
从资金面来说，今年资金供给还是充裕的。但是流动速度应该是降低的，现在经济形势简而言之就是不明朗。企业也是处于谨慎观望状态。一般人里面10个里面有7个都在存银行，剩下3个在股市里扑腾，很快也会回到银行去存钱。
从国际环境来看，还只是到退出非常手段观望私人投资和消费是否能跟上的阶段。现在收紧银根恐怕会让复苏夭折，反过来说，适度的通胀有利于刺激消费和投资。所以不认为今年会有很大的动作。
家园 全年都不加息？只使用行政手段控贷会把经济拖垮的 现在的管理层思路太混乱了。
这样搞，只会引起经济更大的波动。
家园 房贷可以观察一下2月初的放贷情况，在南京的二手房论坛 我看到的是很多人都在为房贷不能发放而头疼。
家园 我问过几个股份制商业银行分行的人，说是总行给的房贷 控制指标用完了，为了平衡风险，合理配置信贷资产与存款结构一致，目前暂停发放房贷，待资产配置调整完后，再说。（另外某股份制银行总行的信贷部门负责人最近问过我有没有大项目需要贷款，20亿之内都可以，目的也是调整资产结构，以便与负债结构平衡）
家园 看看这个消息是否真实， 感觉应该是靠谱的。
如果是这样的话，那我还是认为相对去年紧缩应该是一个确定的政策了。
家园 据调查，基本属于假消息。极个别小的商业银行因为一月份 超贷（1月份就把全年信计划基本都完成了），被迫暂时技术性停止贷款，待贷款回收后再开放贷。但比例很低，也就是3、5家小商业银行。
家园 忙总，这种指导性指标能持续吗？ 这种给商业银行的指标是每年一调？还是按月度调整？若房地产政策严控，对投机行为是极大的抑制，他们是通过银行贷款来炒作房产的，水一收，大部分都要歇菜，房价自然不疯涨。09年，很多地方政府靠疯狂卖地渡过经济难关，10年呢？中央政府打算怎样去解决这个问题？
家园 最近窗口指导非常密集，几乎每周都要被指导一下，而且 口气严厉，后续手段强硬（增加例外准备金率，上调再贷款门槛等等）。商业银行给各分行各类资产配置指标基本是年度计划内下达，但是如果因为受银监会或央行压力，可能随时下紧急通知调整。按规律，春节后才会下达新的业务计划。
中央政府我理解现在放出准备修理地方融资平台的风，是漫天要价的行为，等待地方政府就地还钱，然后互相承担一些责任，按老计委的人的俗话叫各人抱走各人的孩子。看来中央认为地方还有余力消化掉一些压力：无非是开源节流。例如暂停一些面子工程，增加一些收费项目等等。全国每个地方平均增加一点，加起来就很可观。现在共计3800多个融资平台，平均开源节流2亿多应该不是问题，这就将近1万亿，加上财务杠杆作用，可以解决好大一块事情。这是一个地方和中央博弈的序曲，我们等着看直播吧。以后这种事情都会写入历史的，我们真的太幸福了，可以看直播。