主题：我也来侃高房价（一）高房价的产生：消费，投资和炒作 -- donnie78

前面侃了那么多TG，也该来侃侃屁民了。这房价一时半会是降不下来，TG的政策是“防止房价暴涨暴跌”，那么屁民该如何应对呢？其实很简单：不买。嘿嘿，这个看着跟废话一样，但咱不能简单的一拍脑袋一咬牙，愤青一样就只知道高喊“不买了”！咱还要说清楚为什么不买，而且要想明白在什么情况下还可能考虑再买。

买一样东西最基本的原因是什么呢？其实就是看他值不值。所谓值或不值就是说他实际的标价与他的价值的比较是高是低，高就不值、低就值了。这就要想出一个办法来搞清楚：房子到底值多少钱。这是整个问题的关键，一旦能搞清楚房子到底值多少钱，整个问题就迎刃而解了。但一件物品值多少钱，对不同的人是不一样的，这也是为什么有人愿意要花几万块买一个LV的编织袋，而在我看来它一百块都不值。这么说如何判断房子值多少钱看似是一个比较困难的事情了？其实不然，还是让我们从最开始的消费、投资和炒作说起。既然买房子的无外乎消费、投资和炒作，让我们一个个来说。首先让我们来考虑作为一个投资者，怎么来判断房子的价值。前文说了，投资是以未来房租收入作为利润的一个投资选择。一个房子的价值就是未来房租减去支出后纯收入的净现值。

为了方便讨论，这里先稍微展开一下净现值这个概念。净现值是做投资决策的一个基本的方法，其基础在于货币的时间价值。所谓货币时间价值，是指今天的钱比明天的钱更值钱。举个简单的例子，我今天借入一亿元存入银行，一年后得到的是一亿本金加利息。如果一年后的钱和今天的钱价值相同，这利息就是我白赚的了，显然没人这么傻。以银行存款为例，假设银行的年利率是r，当前的现金PV，一年后的价值就是FV=PV*(1+r)。对这个等式做一个变化，可以得到PV=FV/(1+r)，就是未来的现金FV除以(1+r)是他现在的价值PV。假设银行年利率是10%，一年后10元现在的价值（净现值）是10/1.1=9.09元。也就是说，以银行的利息计算，明年的10块钱，今天值9.09元。同理，按银行的复利计算，两年后的10元，今天值PV=FV/((1+r)*(1+r))=10/(1.1*1.1)=8.26元。以此类推越往后的钱净现值越低，就是离现在越远的钱越不值钱。

注意前面算净现值的时候用了一个前提：以银行的利息计算。强调这个前提是因为对于r的选择，不同的人、不同的风险偏好、针对不同的项目可能是不一样的。r称作贴现率，选择银行的利率作为贴现率只是一种选择方式。如果针对一个股市投资者，他的平均年收益为40%，那么他就要用40%作为贴现率来计算净现值。因为给他1万元，一年后他可以得到140元。同样另一个股市投资者，平均收益为10%，那么他就应该用10%做贴现率。不难理解，收益率越高的投资者，未来的钱越不值钱。当然这里面有一个风险的考量，贴现率越高风险越大。一个成熟的公司，贴现率一般会采用公司平均的资产回报率。

利用净现值判断一个投资的步骤是这样，假设有一个三年期投资项目，需要一次性投入资金I（买入厂房设备），一年后产生利润P1，第二年产生利润P2，第三年产生利润P3，最后还有剩余残值V（卖出厂房设备）。如果不考虑货币的时间价值直接用P1+P2+P3+V是否大于I来判断投资是否赚钱，这是一种小白方式。考虑货币的时间价值，对未来的收入折现，算出他们的净现值相加P1/(1+r)+P2/((1+r)*(1+r)) + (P3+V)/( (1+r)*(1+r)*(1+r))，然后用这个值和I比较。有的时候把I也作为当期的负现金流折现，就是当前的净现值为NPV = -I + P1/(1+r)+P2/((1+r)*(1+r)) + (P3+V)/( (1+r)*(1+r)*(1+r))。用NPV是否大于0来判断投资可行性，这样就通常会听到一种说法：净现值大于0，投资可行。

公司如果采用平均资产回报率做贴现率，就是将这投资和公司平均的资产回报比较，换句话说，就是判断把这笔钱投入这个项目，能不能产生比公司平均收益高的收益，如果不能那么这个项目就不可行。很多公司会根据不同的地域和行业调整r值。极端的说，如果投资者是一个很有背景放高利贷的，那么他算选取的r值就会非常的高，只有当某个投资比放高利贷还要赚钱的时候（基本不可能），他才会选择投入。通常情况下，一个投资会针对不同的r进行多次计算，并将无风险利率做为一个参考底线。如果这个投资用无风险利率计算都不能够赚钱，那么是绝对不可行的。一般无风险利率采用投资所在国5年期国债利率，就是说当一个投资比买国债还不如的话，那还投资个屁，直接就去买国债好了。

接下来讲一讲永续年金，所谓永续年金，就是每年都有一个固定的正向现金流，比如每年固定赚1000块钱。永续年金的净现值计算就是将每一年收入的净现值相加，C/(1+r)+C/((1+r)*(1+r)) + C/( (1+r)*(1+r)*(1+r)) +……这是一个极值计算，结果是C/r。也就是每年固定100块收入，按5%的贴现率，净现值是100/0.05=2000。据说现在英国的交易市场还在交易一种凭证，就是永续年金凭证，每年得到1英镑的凭证。现在这个凭证交易价多少不清楚，有兴趣可以自己放狗去搜。假设是2000英镑，就是说现在任何人可以花2000英镑买这样一个凭证，以后永远每年都可以获得1英镑的收入。直到……永远。这个是真的永远，除非英国主权消失。当然这个凭证的价格会随着通胀预期，经济发展水平，每个人的投资偏好不同在市场上波动。对于非永续年金，比如n年年金，也就是连续n年的稳定现金流。可以用永续年金推导，其净现值的公式为C*(1/r – 1/(r*(1+r)^n)))。从现在其，每年赚一万块，连赚20年，投资可行性就可以用这个公式计算，这里就不推导它了。

讲明白了净现值，贴现率，基于净现值的投资可行性分析，以及永续年金，再回过头来看投资者对于房子投资的判断就比较清楚了。一般来讲房租是一个固定收入，买房看成是一次性投资，每年的房租减去支出当做收益，可以套用年金和贴现率的公式计算净现值。显然，房租不可能是永续年金，中国的房产证是70年，一般房子不可能租住70年，30~50年为一个比较合理的时间。对于r的选择，不同的投资者会有不同的偏好，这里就用最底线的5年期国债利率。2009年凭证式一期国债5年期票面利率为4%。假设一个房子的月租金为1000元，其中1个月作为房子的维护费用支出。那么一年下来，一个房子的净利润就是1000*11=1.1万元。4%的贴现率70年年金，净现值为25.7万，50年为23.6万，30年为19万。也就是说，如果一个房子能出租70年，那么它超过25.7万就是不可行的投资，不如去买国债。同理，如果只能出租30年，那超过19万就是不合理的投资。这里的计算式把房子当做一个纯投资品来对待，其计算方式和投资一个饭馆没有区别。如果一个饭馆每年能赚1万块，开10年，那么按4%的贴现率可以同样算出这个饭馆的价值是8.1万。低于这个价格就可以考虑把这个饭馆盘下来，高于这个价格就不予考虑。投资就是投资，没有任何感情色彩。

另外还有一个疑问，就是房租可能上涨。没错，房租是可能上涨，就如同饭馆可能越来越红火。这就是股神巴菲特的投资方式：价值投资。前面讲的年金是假设收益不变的投资方式，可以理解为就是类储蓄。巴菲特的方式是：找到一个在未来现金流大幅上升的投资品种来投资。对于房子来说，就是10年期投资北京CBD，假设当时的房租是800块一个月，现在是1万块一个月。当时的净现值（4%+70年）是20.5万，现在净现值是257万。这个增长完全是基于收益的增长，并非炒作。巴菲特的牛逼之处在于它总是能够找到未来利润暴涨的企业，并在别人没有注意到的时候买下它的股票。前面的类储蓄的投资方式可以叫保值类投资，而这基于收益增长的投资可以叫做增值类投资。但他们都是基于现金流和净现值的，用股票的话说，都是基于基本面的，和炒作不是一个概念，尽管有时候在市场上很难区分。

举个例子，一个房东，在北京有两个房子在向外出租。一个是二环以里，步行5分钟有地铁。黄金地段，但周边变化不大，2002年至今，房租上涨了20%。另一个在南四环，2002年属于荒郊野地，至今房租上涨了2.5倍。二环内的那个房子，就是保值类投资，它的年收益变化不大。南四环的房子就是增值类投资，它的年收益大幅上涨。在2002年的时候，购买南四环是更合理的巴菲特价值投资。反过来，想做价值投资判断时，也可以用上面的公式来推导其合理性。比如一个房子400万通过计算可以得出，当这个房子的房租能够上涨到1万6千一个月的时候，才可以做到净现值为0。假设同等房屋的租金是6000块，就去判断这个房子的周边环境是不是能够支持这样的上涨幅度能大幅度超过1万6。

啰啰嗦嗦说的这么多，其实就是股市市盈率兼顾增长速度的意思。增速慢市盈率低，增速快市盈率高。随便拿一下网上的公开数据就可以判断的出来，保值类当前房价早就大大超出的理性投资者的考虑范围。增值类，房租要上涨几倍甚至十几倍才可能，这不现实。也就是说，对于投资者来说，现在的房子不值他的价格。回到最开始的问题，房子值不值？投资者回答：不值！

土鳖扛铁牛

前面说简单粗暴反而会有刺激炒作的作用，并非上策。这篇来试着分析一下最近TG的政策。同样这些分析是基于第一篇的论述基础，从消费、投资、炒作的角度阐述。只求提供一种分析视角，不想证明什么或者否定什么，挂一漏万在所难免。而且，治大国没有银弹政策，多数都是两（多）害相权取其轻，指望某政策能够立竿见影，还不留隐患是不现实的。当下，TG的政策看起来像是要制止消费类需求和炒作类需求的直接PK。炒家炒你们的，百姓买百姓的，俺个人认为可为中策。

首先是建立独立的保障性市场。建设廉租房、经济适用房和两限房等，就是要建立起一个只有消费类需求的市场，根本不让炒家参与进来。这个问题的难点是如何阻止炒家，如何彻底掐断炒作资金的进入和退出。TG采用了很多手段，设立门槛，公示，限制转让等等，但还是有不少热钱想尽一切办法挤进了进去。另外，现在这类房子门槛高，数量少，远满足不了当前的消费需求，仅仅是杯水车薪。目前TG政策要加紧建设保障性住房，成果如何拭目以待。

随着城市化加快，大量人口涌进城市。再加上改善型需求，住房在消费市场的供需矛盾同样很突出。这种矛盾用市场化的价格分配方式解决，是基本公平，能接受的，当然前提是没有炒作。保障性住房由于其保障性质，难以提供拉开档次、拉开差距，满足不同层次消费需求的住房供应。所以强化市场分配，还不得不依靠商品房市场。再加上暂时保障性住房供应量不高，商品房市场在相当长的一段时间内还要继续但当解决百姓消费需求重任。炒作问题怎么办呢？如果说保障性住房是防止炒作的硬性规定，那么增加炒作成本就是软性手段。TG正视图通过软性手软增加炒作成本，降低商品房炒作的吸引力。二套房贷款政策，物业税等可以理解是为了金融安全和调整财政，同时也可以看做是增加炒作成本的软性手段。类似的有段还可以有交易税，甚至所得税的追缴等。随着软手段的不断推出，热钱会逐步被挤出。

既然炒家是以炒作为目的，炒作的标的可以是任何东西。创造出更吸引炒家的市场，也是把炒家热钱拉出房地产市场的一种手段。就像美国一样，提供其他更具吸引力的炒作市场来吸引这些资金。其实中国的可投资渠道并不多，股票市场大家也明白了那是个圈钱的地方。TG需要制造出新的可投资空间，酝酿中的股指期货算是其中之一，还有海外直投，港股直通等等。开放更具吸引力的炒作市场，增加房地产炒作成本，一边挤、一边吸，一步步把炒作热钱从房地产弄出去。

TG似乎还在玩一个阴招。既然区分消费型和炒作型有难度，那我就用地域给区分开，就是我们大家现在看到的海南旅游岛。以TG之老奸巨猾，在同一个地方摔两次跟头实属罕见。TG肯定看得出海南房地产又在被爆炒，当年的泡沫放倒好汉无数，擦屁股的事情花了好几年时间，这么快就忘了当然不可能。其实海南的房地产去年底就已经很火爆了，TG非但没制止，还在年初弄一个什么开发海南的若干意见火上浇油，就不得不怀疑其动机了。刚开始我看到的时候也是一皱眉头，寻思着TG脑袋是不是被门夹了，后来再一细想觉得不太对。这也是我越洋电话制止我老妈投资冲动的主要原因。这招挺缺德，明摆着弄个瓮让炒家们钻。先把所有的浓血都往一个地方挤，让别的地方缓和下来，回来再治这个疮。

别小看这海南岛，海南可是一个省，面积有3万平方公里。这可是建设旅游岛的规划，不是建设海口、三亚、博鳌旅游城。看最近的新闻，海南一个不临海，不临市，也没啥景色的普通公寓，已经售价2、3万了，这是可北京市区的公寓价格。海南那么大地方，够不少人炒好一阵子了，难怪 TG对海南二次泡沫居然相当长一段时间视而不见，甚至还加一把柴。只是苦了岛上800万人。可以想象将来海南岛上处处是豪宅，高尔夫球场，娱乐中心，再加上赌场、跑马场、红灯区，整个一个资本主义腐朽堕落的典型。前文不是有个伏笔么，TG下台了也不怕，这么豪华的一个岛留作退路正合适。TG真的堕落成资产阶级政党，也还可以学它的前任跑到这个岛上逍遥。各占一个岛，也算公平，哈哈。当然这是笑谈。

建设保障房，提高炒作成本，开放新炒作品种，吹海南旅游岛泡沫，等等这些招式，都有把商品房炒作需求和消费需求给隔离开的作用。没了炒作，房价才能真正的理性回归，炒家们没有建仓的能力和欲望。炒作彻底远离的消费类市场，就不再会有跌宕起伏的价格。能不能达到期望的效果，还要看这些政策的实施状况，还有很多不确定的因素。这肯定是一个过程，中间TG还要做好财政断奶的准备。当然，这篇分析仅仅是我俺某一个角度把TG一系列政策加以分析，也许TG出台这些政策与我分析的目的完全是南辕北辙。总之屁民也就是分析分析，什么结果只能拭目以待。

土鳖扛铁牛。

土鳖扛铁牛，跟着我有饭吃

房价还是降不下来的

前文书说到TG的金融风险没有想象的那么高。其实我也没有银行贷款的第一手数据，也没法算清楚连银行自己的搞不清楚的房贷不良资产到底有多少。我仅仅从几点最基本的常识出发得出的这个结论。1. 美国房地产泡沫和中国的房地产“泡沫”产生机制不同。2. 银行保护政策加强并且房地产炒作越来越“去杠杆化”。3. 人不能太傻。最后这点很重要。凡是一个有正常思维没傻到一定程度的人，绝不会在隔壁刚烧了房子还在自己家玩火。如果美国没发生过次贷危机，TG可能会犯错。美帝刚刚表演了一遍TG还犯傻的可能性就微乎其微了。这不是说TG的金融很安全，只是说房地产泡沫给TG带来的金融风险，不会有很多人想的那么严重，民生问题带来的影响要严重的多。当然这个结论纯粹是我个人的私货。但如果非要说TG比最弱智的弱智还要弱智，也不可能管着十几亿人这么多年吧。

言归正传说房价，高房价造成的民生问题是显而易见的。郁金香可以炒，普洱茶可以炒，这些不是必需品，没有那么多“肛需”。但若把郁金香换成大米，把普洱茶换成抗生素药，社会一定会炸锅。谁敢炒这些东西，谁就会被老百姓打个生活刚好能自理。房子作为衣食住行之一，本应该是坚决杜绝炒作的。怎奈已经被炒作起来了，说这些都已经是事后诸葛亮的废话。

对付炒作，最简单的方法就是不作为，就是爱怎么炒就怎么炒。反正只要是炒作，那就必有暴跌傻眼的时候。如果炒的真是普洱茶，这个办法就够了。可炒的是房子，这个办法就困难了。过去一段时间基本上TG就是不作为，只要防止住了金融风险，等着看炒家怎么死。可是中国的百姓不干，消费类的刚需得不到释放。当然这个也不能全怪TG，其实屁民也有责任，具体什么责任后面再详细讨论。反正现在就是屁民买不起房子就骂娘，就民怨鼎沸。而且，放任不管的话谁也说不清房价什么时候才是顶，因为炒作价格已经不能用正常的商品功能和购买力来衡量了，就如同几十万一株兰花一样。如果任由房子炒作，其上涨空间会远远超过正常人的想象。随便举个股票市场的例子，贵州茅台2003年9月每股0.98元，2008年1月每股220元，4年半翻了220倍，03年掏10万块08年就是2200万，这种诱惑力谁能抗拒的了？所以如果从炒作角度看北京、上海这些一线城市，根本就不能用什么租金比收入比来衡量，10万一平可能离顶还早着呢。既然坐等顶部遥遥无期，TG就不能不出手了。

怎么出手呢？最简单粗暴的方式就是加速崩盘，这也是老百姓最想看到的。既然这么炒下去早晚要蹦，那就加速你崩好了。TG随便出一些什么政策，在保证银行安全的前提下放几句狠话。只要趋势转炒家会立刻做鸟兽散，房价会像6000点到1600点一样飞流直下。但这样做坏处很多很大。凡炒作就有庄家散户，就会有一些判断不清的小散们跑去接盘。这个没办法说，人性的贪婪无药可救。会有不少小散们被套在半山腰甚至山顶刚刚下坡的地方。而多数炒家属于持续建仓，建仓早成本低，非但不赔反而大赚。需要说清楚，这里的小散指的不是消费类需求得不到释放的刚需，而是见到炒房赚钱耐不住寂寞的潜在小炒家。消费类需求的购买者，无论价位如何，由于他的购买目的与炒家不同，其购买心理大不一样，购买行为也完全不同。等到一波牛熊交替过后，大炒家们会再回来底部建仓。这么看来，加速崩盘不过是加速了一个牛熊周期，这不是制止炒作，而是利用炒作，甚至是刺激炒作，进一步确立的房地产市场的炒作地位，从此跌宕起伏的房价就不能避免的了。所以简单粗暴破坏了市场，受益了炒家，还可能套牢不少小散。小散们人数多且资金风险承受能力很弱，潜在的社会问题也不能小视。

虽然我太不赞成简单粗暴的加速崩盘，但是对某些奸商和砖家们的说法也很是不齿。最SB、最弱智的说法就是房地产带动上下游产业，钢筋、水泥、建材、家具、家电都靠房地产拉动。房地产业崩盘了其他产业受影响，会影响就业、影响GDP，所以房价不能大跌。这是典型的脑残说法，房价大跌和房地产崩盘是完全俩个概念。房地产崩盘是指房地产市场严重萎缩，而房价大跌是指房价腰斩甚至我个人认为要更多。商品房价格和带动相关产业根本就没有直接关系。中心城市3万一平的房子和三线城市3千一平的房子，3万一平的房子会用10倍钢筋水泥？客厅要10个沙发电视？卧室要10个窗帘？厕所要10个马桶？狗屁逻辑！房价跌下来后会释放真正的消费需求，消费者会真的买家电家具、窗帘地板，这才是实实在在的拉动相关产业。一个市面上2004年的毛坯二手房，没装修、没家电、没人住了6年，它带动了什么产业？信高房价带动相关产业，还不如去信春哥能拉动GDP。

当然房价是非降不可的。简单粗暴不是上策那什么方式好呢？土鳖扛铁牛。