主题：【讨论】没有人关注吗？貌似房产调控又要习惯性失败了 -- indi

　　问：我们还是从房地产说起吧，你最近的文章说，“香港所有的不幸都可以归因于对房地产的痴迷。世界上没有任何一个城市像香港一样，经济重心如此依赖于房地产。”这和我们大陆目前的样子不是很像么？你书中写，上海的小保姆都辞职去炒房了。

　　谢：是的。但是大陆和香港不一样的地方在于，大陆房地产业的钱都跑到政府口袋里去了，香港可不是这样的，钱主要是给开发商拿走了。

　　一个泡沫最终会产生两个结果：一个就是财富的重新分配。就像股市从100点涨到200点再回到100点，这中间什么都没变，起点和终点是一样的，但是从起点走到终点这个过程中，有人买入、有人卖出，所以有的人钱变多了，有的人钱变少了，财富总量没有变，但是重新分配过了。第二，它也是一个资源重新分配的过程，这中间有人投资进去想要获利，结果造成了损失。

　　而大陆房地产泡沫的情形就是，这个过程中，财富和资源最后都流向政府了。所以你看政府这几年突然变得非常有钱，财政富余很多。那么问题就是，政府要怎么花这么多钱？效率能有多高？会不会浪费？这是最大的问题。

　　问：在房地产泡沫的问题上，你一直都把板子打在政府屁股上，你觉得房地产商其实在里面并没赚多少钱，不应该为高房价负责？

　　谢：如果把他们交的税都算进去，开发商真的不赚钱。

　　土地增值税是60%。地方政府财政一有压力，他就去找开发商，说你必须给我交土地增值税。这就是为什么很多楼盘卖到最后，开发商都会留一套不卖，留一套房子他就保留着项目公司，跟政府说，我的公司还在，房子没卖完，不交税。于是地方政府就说，那我先预征，我算过了你应该交六个亿的税，现在先交两亿吧。开发商原来都是靠不交税赚到钱的。等到六亿都交给政府，开发商根本没赚多少钱。

　　你可以去分析房地产公司的净资产。比如绿地集团这么大的公司，你看它整个公司的价值全部是靠土地升值来的，造房子本身是不赚钱的。它最初买了一块地造房子，卖了房子赚了钱，然后把赚的钱全部投进去，还不够买同样地段的另一块地。就只能再去银行借钱，买地段更差的一块地，再造房子，卖掉以后，再拿出全部的钱，同时还要向银行借钱，再去更差的地段继续造房子。所以你看它越做越小，它一直滚动下去但是其实根本没赚什么钱。

　　再来看万科。这么大的房地产公司，分析员发现它公司的资产构成，其中70%都是靠高价发股票赚来的，也就是说，万科的钱大部分是从股市赚来的，靠造房子卖房子并没有赚多少。所以中国的开发商是不赚钱的，即使他们靠造房子赚了钱，做大了，政府也一定会有各种各样的办法把钱拿走。

　　去年全国卖房子一共卖了4.6万亿，把建筑成本、毛利、土地税都算下来，这4.6万亿里面政府大概赚了75%，也就是3.5万亿多。去年中国的财政收入总共才7万亿。

　　问：所以房地产泡沫主要是政府卖地造成的？你判断泡沫的标准是什么？高房价？空置率？

　　谢：从两个方面来看，一个是量，一个是价。

　　量，就是空置率，中国现在有大量的空房子。现在城市里的商品房大约有六千万套，空置率是25%到30%。这还不包括企业造的房子，企业自己造的房子大约有三千万到四千万套。我到长沙去，看到湖南广电集团造了很多很多房子，都是给员工的福利房，质量是非常好的，不是宿舍，是完全可以跟商品房竞争的那种房子。

　　但是我不知道员工有没有产权，是不是可以到市场上卖房子。我看到有些是员工自己住，也有些是进入市场的。自己造房子的民企国企都有，中粮、三一重工[27.27 -2.29%]，都造了很多房子给自己员工住。全国各地这些企业造的房子，还有一些小产权房加在一起，空置率差不多也是25%到30%左右。

　　问：这个空置率的数字是怎么得出的？

　　谢：空置率本来应该是政府统计的，但是政府没有做这个事情，或者它根本不想把这个数据搞清楚。

　　我说的这个空置率是观察样本来的。如果你知道一个总数，然后在全国各个城市去随机抽样的话，100个样本下来得出的数据就是比较准的，可以代表整体。我在全国各地，到任何城市去观察，差不多都是这样，25%到30%这个空置率我认为差不多。

　　那么，已建的六千万套和企业造的三、四千万套加起来差不多一亿套，算100亿平方米吧。再加上城市原来100亿平方米的老房子拆迁等等，这些都加下来，就是已建的和在建的城市商用住房大约有200亿平米。

　　按照每人平均20平米来算的话，就意味着中国现在已建和在建的房子够10亿人住了。而中国的城市化进程全部完成，城市人口达到最高点，也就是10亿人吧。因为一般城市化到70%就到头了，一些岁数大了的农村人是不愿意进城定居的。

　　对比一下其他国家，日本人均住房面积只有16平米，欧洲也不过20多平米。所以，从量上来看，中国造的房子已经足够住了，不用再造房子了。但是你看现在很多地方政府已经把土地都准备好了，他还要继续把地都卖出去造房子，我估计还得有30亿平米。到时候那么多房子怎么办？

　　再从价格上来看。看房价是不是合理，一个是看房价跟工资的对比，再一个是看房租回报率。

　　一般国际上来看，比较合理的是，每平米的房价跟一个月工资差不多。如果房价一直涨，那么你的工资也应该差不多同幅度增长。但是你看，上海的平均月工资是四千块，但是房价平均是每平米二万六，超过五倍了。而且还没有把税算进去，中国人买房子的税是很高的，再把要交的税折算进去，房价就更高了，当然是不合理的。香港现在也是这样，房价差不多是香港人四个月以上的工资。而东京和纽约的房价差不多是当地人一个月出头的工资。

　　还有一个指标就是看房租回报率。世界上正常的房租回报率一般是7%，这个是正常的。如果房价一直跌的话，房租回报率就会高，比如日本、德国的房租回报率都在10%以上。而香港在97年泡沫最严重的时候，房租回报率是2%左右。大陆现在的房租回报率是3%左右，按7%的合理水平算下来，也可以看出中国的房价高了至少一倍，所以泡沫是很严重的。这是“价”的泡沫，还有就是我们刚才说的“量”的泡沫。

　　房地产“量”的泡沫比“价”的泡沫更糟糕。糟糕的就是很多人看不到那些空房子，意识不到空房子都是存货的概念。最后泡沫爆掉，一部分空房子可以折价卖掉，就没有损失，那些卖不出去的空房子，就成为烂尾楼，这是真正的损失。还有，政府在房地产业赚了那么多钱，用来搞形象工程腐化掉了，把钱浪费了，这也是真正的损失。

　　问：但是房地产业的增长，也有真实需求在里面吧？中国城市化的进程才刚起步嘛。

　　谢：不是的，中国房地产的增长和一般老百姓的需求关系不是很大。两亿多人进城工作生活，他们哪里买得起当地的房子？

　　在上海的调查，不住上海的外地人来买房的、还有买二套房、三套房的，这些占到全部买房者的六七成。刚才我们算过了，中国的房子从供应来说是足够的，不能说已经绝对过剩，但是人均有20平米，相当不错了，但问题就在这里——真正需要房子的人买不起，而买得起房子的人，他自己不缺房子住，却在不断地买房子。

　　造成这种局面是因为中国的收入分配结构不合理。中国社会有个很大的问题就是灰色收入。中国的灰色收入有多少？几年前我听央行说有三到四万亿，我觉得有这个可能。但是我不清楚他们是怎么定义灰色收入的。因为在中国，灰色收入是各行各业普遍存在的，做小买卖的不报税、医生老师拿红包、大卖场里的采购员拿回扣，民间的商业腐败是很大的。

　　但是我说的灰色收入不包括这些，我是按照国际上对灰色收入的定义，就是指与腐败有关的收入，中国官方的腐败是非常非常大的。你看刚抓起来的上海浦东新区的副区长，他在一个小区里面拿了20多套房子。

　　其实当官的都特别明白这些道理，他知道货币供应量那么大，通货膨胀会很厉害，钱会贬值，而且中国人第一次可以有机会买卖房子，他就拼命买。所以中国有这么多空房子，跟这个有关。从某种意义上，中国的房地产业在回笼灰色收入。以前官员的灰色收入都往国外跑，现在都跑到房地产去了，那么最后还是都回到政府的口袋里去了。

　　这就带来两个后果：一个，它成为官员灰色收入躲藏的地方，它带动了房地产业的投机，造成泡沫。昨天我跟一个老板聊天，他问一屋子的人：你买房子亏过么？没有吧。一个一个问下来，他说：看，没有人买房子亏过吧？继续买！另一个，它会带来社会问题和政治问题，一方面空房子那么多，一方面老百姓买不起房子。这是很大的隐患。中国的很多事情其实都是政府在坐庄。

　　未富先老？

　　问：刚才我们说到，农民工进城多年也买不起城里的房子，所以城市化这么多年了，“农民工”这个词没有消失，而是出现了“农二代”和“富二代”这些阶层。但是“中产”，这个保证社会稳定的核心阶层好像始终没有形成？

　　谢：中国的中产阶级其实已经开始有了，但是中国现在的“中产”看上去不是“中产”，只是因为房价过高。中国的房子现在比美国还贵！这怎么可能？中国现在每年大学毕业生三四千万，按照国际的定义，他们从技校、本科毕业的收入可以算是中产了，但是因为房价太高，买不起房子，他不会觉得自己是中产。

　　问：我看美国电影里说，美国人只要有套房子，房子前面还带块草坪，就觉得自己是中产了。

　　谢：在美国你有吃有穿，有房有车，每年还能出去度假一次，就是中产了。中国的中产主要就是因为房价太高，所以觉得生活压力很大。

　　问：“富二代”生活没有压力，成天飙车，泡妞。这个阶层到底占有多少财富，有数据吗？

　　谢：中国所谓的富豪榜都不可信，很多有钱人的财富都是虚的，背后都是一屁股债。在中国靠做正当生意赚很多钱是很难的，所以说那些富豪、富二代有多少钱都是不可信的。真正的财富都是我们刚才说的灰色收入那一块。

　　政府在房地产业的这个游戏能玩下去，也跟中国人的观念有关，他就是要买房子，一定要把几代人辛辛苦苦积攒下来的财富，都拿给小孩在城里买房子结婚，这完全是非理性的，没有任何其他国家的父母这样做，所以让政府一直有的赚。

　　问：这是文化上的因素吧，中国人追求“成家立业”。

　　谢：就是不安全感，普通老百姓的不安全感让政府的游戏一直维持下去。政府说，你活该嘛，租金不算高，但是你非要买。你看中国历史也从来都是这样，可以做下去，就凑合着做下去，实在做不成了，再推倒重来。

　　问：伴随中国城市化进程的还有“老龄化”，你文章中写到日本被老龄化拖累的景象是很悲惨的。那中国该怎么应对老龄化呢？放宽计划生育政策么？

　　谢：现在放开也来不及了呀。而且按照国际经验，农民一旦进了城，生育率是不可能很高的，城市生活压力这么大，生养孩子的成本也很高。所以，中国以后就会出现日本现在的景象。你去日本看，只有东京和大阪还有活力，其他地方都是老人。

　　那么日本的解决方式，就是一些老人继续工作。我去年在日本京都、奈良，遇到70多岁的老人开出租车，餐馆里做饭的也是老人。所以，面对老龄化社会，是不是就要让老人都去佛罗里达养老？也未必。我看那些老人精神都不错。所以我觉得日本这条路也挺好，我们可以借鉴。

　　当然，日本的经济是没救了，一个老龄化社会，它的经济不会增长了，房价还在往下掉，股市也起不来，老人家才不会去炒股。

　　问：日本在老龄化之前毕竟还富裕过，中国会不会“未富先老”呢？你在书中也提出这个问题，中国未来十年究竟会成为一个怎样的社会？

　　谢：我觉得中国的房地产继续这样下去的话，中国有一天是要搞革命的，整个社会都会出现大的波动。中国核心的问题是官僚资本主义，是政府本身的问题，它体现和暴露在房地产泡沫和灰色收入上。所以最根本上，中国需要一个健康的体制，你不能靠泡沫来发展经济。太多的钱集中在政府手里是不好的。

　　问：香港政府财政增收，就退税给每个香港人。我们的财政连续增收很多年，但是财政部说，大陆的税制结构比较复杂，没有办法发给每个人。

　　谢：政府要抓人的时候，怎么谁都抓得住，要发钱的时候就找不到人？每个人都有身份证号码，拿着身份证去中国银行领嘛，这有什么难！