主题：老毛说：不造反，行吗！ -- 楚庄王
家园 拆迁问题的纠结根源在于土地所有权 你说的问题是征地，征用农村的集体所有土地，满足工业化、城市化的需要。
拆迁问题的本质不是这样的，拆迁是指对国有土地上的附着物——房屋，拆除后重新建设，改造旧城区、提高城市化的发展水平和城市的质量。这一问题的根源和矛盾在于，依附在土地所有权上的地租收益，该如何分配。
讨论这个问题前，必须明确几个边界条件：
一、“房改”以后新建的商品房面临拆迁的情况不多见，为了简化分析问题的模型，暂且放在一边。
二、拆迁所面对的对象，多为老公房、或者是“房改”过程中以成本价售卖给私人的原公有房屋、或者就是在国有土地上的自建房，几乎都跨越了“房改”这个中国房产制度的分水岭。
三、在拆迁改造中，出于照顾/搞定住房特别困难群众而制定的按照户籍人头额外计算补偿标准的做法，本质上是某种社会福利的变种，和法律上的权属关系无关，抛开不谈。
明确了上述边界条件，才能分析清楚拆迁这个超级复杂的社会、经济问题。
所有围绕拆迁问题产生的利益诉求，都面临一个在法律上是否“越界”的尴尬问题。按照中国的城市土地所有制度，土地是国有的，那么依附于土地之上的地租收益，也是国有的、不属于任何个人所有。前面所说的三种拆迁对象：
一、老公房。房屋所附着的土地不属于住户所有、房屋建筑也同样如此，住户和代表国家行使国有资产所有权的政府之间仅仅存在一个约定俗成的租赁关系，因为涉及到“住”这个大问题，这是一种特殊的租赁关系。
二、房改之后的老公房。土地的附着物属于住户所有，政府和住户之间存在关于土地使用权的约定，政府没有向住户收取任何使用土地的租金。
三、国有土地上的自建房。土地附着物属于住户所有，政府和住户间存在关于土地使用权的约定，政府向住户收取了使用土地的租金、但是没有收取级差地租（所有地段的国有土地，申领土地使用证的时候，收费标准一刀切）。
当拆迁发生的时候，几乎无一例外地，被拆迁人都会提出这样的问题：你付给的补偿款，够不够我购买同样地段同样面积住房？
这其实已经隐含了一个前提：刨除房子本身的财产权，我应该占有我所有/租赁的房屋所附着的国有土地的级差地租收益。这个时候，被拆迁人的利益诉求，其实已经越界了，区别只是越界的程度不同。
一、如果被拆迁人的诉求是房屋所在地块上、他的房屋所分享的份额所对应的级差地租收益，比如说，一层平房＋院子，那就是整个平房加院子的面积，如果是楼房，那就是被拆迁人房屋的面积×楼房所占地块和房前屋后的公共面积/建筑总面积，那么他的诉求实际上已经把自己房屋所在的国有土地视为自己的私产。我们姑且称之为诉求①。
二、如果被拆迁人的诉求只是同地段上同面积的房屋，没有其它特殊的要求，那么他的诉求就是自己原有房屋的面积/新开发房屋的容积率，对这样一块国有土地的级差地租收益提出诉求。我们姑且称之为诉求②。
很显然，上述两种诉求，已经超越了现行法律体系划定的，房屋租赁人、所有人享有的权利范围，已经越界了。
如果政府说：我给你同样面积的地块的使用权，补偿你的房屋建筑成本＋搬家成本，然后你该干嘛干嘛去吧。从法理上是说得通的，因为政府之前并未向被拆迁人（房改房、自建房所有者）收取级差地租，自然也就无须为自己的违约行为（提前终止了土地使用权协议）支付和级差地租有关的补偿，更不要说那种连房屋所有权都不拥有的老公房住户了。这样的补偿方案没有越界，但是，很显然，没有哪个地方政府会痴心妄想这样解决拆迁问题、更没有哪个拆迁户会逆来顺受接受这样的拆迁协议。我们姑且把这个条件称为底线补偿。
所以，在真实的拆迁中，拆迁户和政府的博弈，就聚焦在底线补偿～诉求①之间，问题的焦点就在于、到底是更偏向与底线补偿、还是更偏向与诉求①，所有千奇百怪的社会活剧，就围绕这一和土地所有权紧扣在一起的争斗展开。
一般来说，比较容易为社会大多数人所接受的、被视为比较公道的诉求，应该是诉求②，或许略微向上调一调，把新旧房屋的建筑成本补偿也加近来，这就是所谓“原地、等面积回迁”方案，或许再更进一步，乘上一个容积率调整系数。不过，即使是这个方案，在实践中也屡屡遇到“钉子户”的阻击，具体情况以及“钉子户”提出的理由非常复杂，写本书都不一定说得完。
以上，就是围绕拆迁问题的利益博弈的本质，根源上，不在于房子本身，而在于房子所附着的地块所带来的地租收益。
家园 法理不外乎人情 法律即使再合乎逻辑，如果偏离了社会实际也是不合理的。
您在这个帖子里对政府的权力很明确，但是却忽略了政府的义务：既然土地是国有的，那么ZF就有义务为每个人提供住房或用于住房的土地，以及其他需要土地才能进行的生产经营活动。如果没有，应该采用货币或其他手段进行补偿。既然ZF没尽到这个义务，那你的权力也受到蔑视也不值得惊讶了。
历史上看，土地本来是私有的，但是却无偿转成了全民和集体所有（记忆中是没有任何补偿的，欢迎指正）。农村还好，可以免费得到一块可以建房的土地，耕地则是大伙一块种或者一人一块种；但是城市一直不行，以前还有分房一说，现在更是几乎撒手不管了。城市化进程开始后就更说不清了，在如此一个责、权、利不明的情况下，老百姓有诉求①一点都不奇怪。
家园 你的错误在于：不考虑社会发展，和高房价对利益分配的扭曲。 随着社会的发展，拆除后重新建设，改造旧城区、提高城市化的发展水平和城市的质量，那么这一质量的提高应该由谁享受？
对于拆迁户来说，自己作为社会的一员，不仅仅是享受原来同等面积下对土地的使用权，还应该分享发展后的权利，所以拆迁户的要求并不越界，自己作为社会的一员，自然也应该享受社会发展后的利益。
而现实中没有一个具体的标准和公式能为如何分配发展的利益，那么大家为自己分配的利益多一些而博弈。
而房价的彪升，更是助长了人们的这种心理，辛辛苦苦一辈子，最终却任人摆布，连房子都买不起时，只能抓住拆迁的机会，将利益分配的主动权抓在自己手里。
所以，真正的区别不是什么底线与诉求，而是发展前的生活水平和发展后的生活水平的差距。
如果发展前和发展后，原住户的住房条件不改变，那是对拆迁户住房利益的掠夺。
关键词(Tags): #拆迁(说了就走)，家园 按照以前的说法，土地不是国有，而是全民所有吧 家园 我那帖子算是抛了个劣质砖引出了 一堆好玉啊。
你帖子里面的现象不仅仅局限在拆迁一处。现在很多社会问题扯到的就是这种类似于经济学上所谓的External economy概念。
对于拆迁，城市发展了，出力的没拿多少好处，倒是原来居住的一群人借了不少光。对于一些生产或者交易行业，同样如此。干活儿的行业没捞着好处，捞好处行业的没怎么干活儿。
不过国内政府最近几十年操作也实在是有了点问题。说的好好的两手都要硬，但是最后还是忽略了人心，过于强调了物质。搞得社会风气过于功利。客观上加大了政府自己解决问题的难度。
家园 农村征地纠纷其实也是类似的权益界定和划分问题 但是，它涉及的法律概念更复杂，利益主体更复杂，矛盾的层次更多，我反正是还没完全琢磨透，不敢乱说。
总体上讲，拜红朝定鼎时所确立下来的“走向工业化”道路所赐，在涉及农村、农民的权益问题上，特别是当农民的地权和工业化发生冲突的时候，无论是法律条文还是思维习惯，更多的倾向于牺牲农民、不惜一切代价搞工业化。
在绝大多数情况下，和城市拆迁相比，农民在面临征地的时候，更加弱势、更容易受到伤害。而且，征地过程中，矛盾的焦点集中于土地本身，而不是神马房子青苗这些土地附着物，和土地本身的价值相比，这些都是浮云。
当然，“城中村”问题是截然不同的，这些人压根就不是神马农民，说得难听点，土地根本不是他们赖以为生的生产资料、而是借以食利的资源，纯属一帮中国特色社会主义制度下的地主老财，食利者。
以北京大望京村一个村的征地补偿来说，全村一千多人，安置房另算，光是发给个人的补偿款就有50几亿，足够在普通农村征几十万亩耕地了。
征地问题还有一个很棘手的麻烦：不是给钱就可以解决一切问题的，失地的农民，“授之以鱼”并不足以把他们转化为市民，必须“授之以渔”才能太平长久。在这个时候，村委会、党支部力量较强、集体凝聚力强的村子，前途往往比那种组织涣散的村子光明得多。对此，我有过一些近距离的对比观察。
家园 是的，城中村是城乡两头占尽了便宜的食利阶层 而农村征地中常常处于弱势的农民反而少有人关注。
另外，其实对农民整体利益损害非常之大，却少有人关注的，是农村公益用地（比如农田水利之类）里的钉子户滚刀肉， 损公益100、利己0.01的事情层出不穷。比如政府花几十万、几百万修的引水渠，有农民为了自己多收几平方给填了，导致整个渠废掉，而且还振振有词：这一段从我的承包地过，我爱怎么干怎么干，村干部凭什么管。 这也是农村越来越难以治理的原因。 最后受害的，还不是农民。
吹捧钱明奇之流， 不过是把城市也朝这个方向推。
家园 马克思理论里的地价就是未来地租收益的折现 你的模型其实比房价对差补偿更符合马克思理论。就是从一地搬到另一地，住户其实也有机会成本（交通不便，消费，工作机会减少。。）之类的损失。搬迁补偿加进这些也是合理的。住房其实是土地投资里回报最少的一种，没有扩大的工商业用地和配套公共设施建立，住房本身使用价值升值的前景不会很大。美国，拉丁美洲发生的富人迁到郊区，大城市中心地带，原工业区沦落成贫民区的事就是硬币的另一面。当然价值衡量不单可以用使用价值来衡量的，还可以拿最高的绑架价值来算。绑架价值和使用价值的差，足够让很多理性人变得非理性。毕竟不能用特警队扔闪光弹，强行进入，逮捕钉子户。
家园 对，所谓房价差异，背后其实是级差地租的差异 不过需要指明一点，我提出的这个模型是针对旧房屋拆迁改造。
在房地产市场化以后，商品房价格随行就市、价格飙升，这种情况下，商品房的拥有者，已经在购房的时候、向土地的所有者（政府）支付了级差地租。如果这样的房子要拆迁，那么支付给房主和级差地租挂钩的违约补偿，就是新的“底线补偿”了，不照此执行、就是对合法的个人权益的侵占与盘剥，法理上说不通。
家园 级差地租升级怎么算？ 商品房购买者支付的不过是当时当地的级差地租， 由于市政建设（比如地铁开通之类）导致的级差地租升级，如果完全由商品房所有者占有恐怕是没有道理的。
其实， 级差地租的维持和升级，是需要不断的公共投入的。房产税早就应该征收， 至少可以弥补一部分维持级差地租的公共投入。 中国那么多人买了房子空关等着升值，其实是坐收公共投入的渔利，和城中村同样不合理。
家园 这种地租的升级我觉得可以分情况看 大致可以分成三类：
一、随着时间的推移，人气聚集、房产自然升值等原因导致的；
二、因为政府改进公共配套和公共服务所导致的；
三、因为拆迁预期而导致。
第一类，属于房主向政府支付级差地租的时候，双方都可以预见到的，双方达成交易、就意味着政府同意向房主让渡这部分收益。
第二类，属于政府履行公共建设和公共服务职责，给市民带来的普惠利益，它带有不确定性和普惠性，房主享有因此带来的地租升级收益，虽然和其它市民相比不是绝对公平，但是没有偏离公平原则。
第三类，从直觉上，我觉得房主不应该享有这份利益。
所以，对此类房产的拆迁，以拆迁前一个合理的时间、当地的房产价格为基准，来计算补偿标准，再加上房主搬迁的损失补偿，是一个比较合理方案。其实也就是政府把房子买下来。
征收房产税当然是必要的，但是税率的计算要考虑周全，不能简单照搬外国的情况，情况不一样。
家园 还有很重要的是，土地所有制和目前权力寻租的利益纠葛 土地是国家的，还是名义上是国家的其实是……。归根结底是群众已经鲜明的把自己的阶级利益与“国家”利益分开了