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主题:【原创】从一个short sale看美国的次贷危机 -- 东方射日

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  • 家园 【原创】从一个short sale看美国的次贷危机

    最近在美国买房子,发现市场上有很多很多标识为bank owned;foreclosure;bankruptcy或者short sale的房子。

    至于这些的区别,我的理解如下(不一定对,错误的请方家指正)

    Short sale就是屋主欠的捆绑在房产上的债务大于房产的价值,屋主通过short sale来清理债务,这个过程必须得到银行approved。

    foreclosure:如果屋主的short sale无法销售,则进到foreclosure,这一步,通常就是我们所说的法拍屋,银行通常会进行一个拍卖,不过据经纪说,80%以上的房子拍不掉。

    Bank owned:拍卖不掉的房子,就转为银行所有。实际上,法律意义就是屋主将房子卖给银行。在成交记录上,你就会看到这样一则记录:

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    Bankruptcy:这个情况最复杂,通常是屋主申请破产,也就是他除了房贷,还有各种其他债务,例如line-of-credit,信用卡债务,政府的tax等等个人债务,都必须捆绑在这个房产上。这种房子经纪建议是不要买,很麻烦,你要应付很多的lean holder。

    好了,简单解释完这些,就来看一个我经历的short sale

    上月,我看中一个刚刚出来的房子,位置,价格都很好,看成交记录,上一次成交是在2003年,50w整,现在开价也是50w。结果一问,已经是multi-offer,于是我们立刻一咬牙,加了1w下了一个51w的offer,终于拿下。这个房子不幸,也是一个short sale。下面就只能等慢慢悠悠的银行approved的过程。让我们体验一下美国的金融效率。

    大约两个星期后,收到title insurance的来信,他是作为escrow holder,也就是第三方中间人。其中有一个文件,说明了这个房产的债务,我想可以从这里管窥一下美国的次贷危机。

    这是开价和估值:

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    首先,我们可以看到第一个债务,就是他的mortgage。

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    2003年的时候,成交价是50w,现在他还欠32w+,估计那时他的贷款总额是35w,首付15w,这样看来,除非是在房价大跌的时候,例如07-09年间买进的,这个贷款应该是安全的。这个首付额有30%,也是很合理的。

    问题出在第二份贷款上:

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    这是一个line-of-credit,总额有42.5w美其名曰,个人信贷。不过我们知道,在北美这,个人信贷通常也就3-5w,如果有个40w的line-of-credit,除非你是比尔盖或者巴菲特,那么基本一定可以肯定这是一个附加在房屋上的line-of-credit确定无疑。07年,正是房价最高的时候,那个时候,这个房价的估值到了100W以上,于是,屋主很容易用这个房子申请到70%的credit limit,减去mortgage债务,有个42.5w的line-of-credit是很容易的事。

    我们可以想象一下,你上网,登录到你的银行,看到available balance是42.5w,这些全部是可以立刻cash out的,是不是很诱人啊?利率还低得要命,基本上就是prime rate,大约3%吧。

    购买豪车,度假,或者买investment property,要么投资一直看涨的股票市场,要不自己开个生意,到中国看看有什么商品可以倒腾。呵呵,一切一切,似乎都在表明:明天会更好。

    至于亏了?没问题,大不了卖房子就是,说不定,明年房价就变成120w了。卖了房子还有一大笔现金,仍旧不失为一条好汉。

    对于银行,也很美好,贷出去的金额,一直控制在房价的70%以内,只要不跌过30%,这一切都是很安全的。

    对社会,也很好,大家都有钱,那么消费旺盛,整个社会经济欣欣向荣,经济好,就业好,房价就会继续上升,这简直是一个完美的正反馈啊。

    不过~~~~~上述过程最大的问题是,谁在从事生产?

    如果~~~~~~资金和商品都是无成本的,这个过程的确有可能一直持续下去,公主和王子能一直幸福地生活在一起。

    这个屋主就是怀着这个美好的预期,在2007年取出了42.5w的line-of-credit,过上了幸福的生活。

    到了现在,突然,也许并不是突然,他丧失了收入,更糟糕的是房价竟然腰斩到原来的一半,他无法偿还他的债务,甚至无法偿还债务的利息。留给他的只有两条路,一是通过short sale卖掉房产,清理债务。另一条就是借其他的债务偿还老债务的利息。第二条路,可以肯定,他能借到的新债务一定利息远远高过他line-of-credit的,例如信用卡的债务,利息可以到20%以上。除非他能够很快获得很好的收入,或者房价短期内迅速上涨,基本上,这条路将把他导向破产。

    于是他选择了相对理性的short sale来清理债务。

    很有趣的问题是,对这个房子,他首付了15w,银行前后给了它77.5w,如果加上期间屋主付的利息,总共投了进去应该有95w吧,现在,只能卖51w,还有44w去了哪里?可以说部分利息支付给投资人,也就是银行的股票拥有者,那么另外的至少40w呢?

    这个就是美国的金融危机,财富消失了,蒸发了。

    从微观角度来看,屋主用这些钱购买了服务,商品挥霍了,或者投资股票生意失败了,总之,这些钱流到了服务,商品的提供者和其他的投资人身上。当然其他的投资人也会将这些钱继续投资或者购买商品或服务。总而言之,这些钱,除了仍旧滞留在投资市场的钱以外,还是流向了生产环节。用美国人的话,就是都流到了中国人手里,变成了2w亿的一部分。这2w亿,又变成了12w亿在中国市场流动。

    于是,更有趣的事情发生了,我们可以看到美国在抱怨,中国人抢走了他们的工作机会,抢走了他们的财富;中国人也在抱怨,中国人生产了产品只换来无用的美元,输入了通货膨胀。

    回想一下几年前,美国人的幸福生活,只要你有一个社保号,就可以贷到房屋贷款(first mortgage),比如85%,剩下15%的首付付不起怎么办?没问题,有金融机构很乐意为你提供二级贷款(second mortgage),为你付这个首付,只是利息高一点点而已。也就是,你一分钱不花,就可以住上大豪宅。至于以后的还款?没问题,随着房价上升,你可以把上涨部分继续贷出来,这些钱足足够你还款加日常开销的。日子多美好啊。流浪汉住豪宅,绝对不是梦。这次的金融危机,也算是这个国家在为前几年的挥霍还一部分债吧。

    其实对比中国的房市,我感觉中国房市并没有美国这种暴跌的可能性,首先,就业率在那摆着,没有大规模断供的可能性,再加上中国的亲情观念,断供是很难出现的;第二,银行没有像美国那些second mortgage和line-of-credit之类的金融产品,也就是不存在很短时间内房价跌破债务的可能性,这就不存在大规模断供的动机,毕竟你继续供款比 你断供从经济上是更合算的。

    看来房价虽高,最大的可能性也许仅仅是低于通货膨胀的阴跌。

    元宝推荐:铁手, 通宝推:邻居大哥,神仙驴,本嘉明,天涯浪子,十八子,老广,为什么不可以,Highway,stamilo,老驴,大龙猫,

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    • 家园 经过长期的让人心烦的来回,上周一已经搬进去了,有空写一笔

      先贴张图,显摆一下

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      这个是早上从DinningRoom看出去的景色,想钓鱼划船的河友联系我哈~~~~~

    • 家园 请问short sale对卖主的信用有伤害吗
    • 家园 文中的房屋是 100W 吗?

      房屋原始价格:50W

      原产权人花费:15W

      银行花费:35W

      (房屋估价机构)吹了泡泡之后:100W(泡泡总额为 50W)

      此时,原产权人从银行得到: 42.5W(假设该钱被产权人消费)

      如楼主所说,房屋的原产权人从银行获得 77.5W,原产权人净获利(42.5 - 15 = 27.5W)。房屋被银行收回,并以 51W 出售,银行净亏损 (77.5 - 51 = 26.5W)

      私以为,谈不上什么财富消失,那个 100W 的房子在本文中并不真实存在,仅存在于房屋估价机构中。

    • 家园 我们来看看危机的成本由谁承担

      “很有趣的问题是,对这个房子,他首付了15w,银行前后给了它77.5w,如果加上期间屋主付的利息,总共投了进去应该有95w吧,现在,只能卖51w,还有44w去了哪里?可以说部分利息支付给投资人,也就是银行的股票拥有者,那么另外的至少40w呢?

      这个就是美国的金融危机,财富消失了,蒸发了。”

      我们来看看房地产泡沫的次贷谁是受害者,谁是受益者。

      将上面这个案例简单地梳理一下:这是两笔贷款,第一笔是针对按揭的住房按揭贷款35W+;第二笔是二次抵押的个人消费额度授信,按照上面的描述42.5W的贷款已被支取。

      受益者:1)开发商及建筑商,房地产繁荣带动这两个行业的高速增长;2)购房者,享受到了以前不可能获取的住房服务及消费;3)金融高管及从业者,银行业务收入增长带来的绩效奖金;4)间接受益者,受上述受益者财富效应拉动的行业,比如奢侈品消费。

      受害者:1、银行,房屋价格50W+对应70W+的贷款,需要确认20W+贷款减值损失,30%左右的减值损失;2、购买抵押贷款证券的机构投资者或个人投资者,如果这两笔贷款都证券化了,该抵押证券的持有者面临的损失近似于1;3、间接受害者,公司不幸是上面的第二类,需要裁员瘦身,被扫地出门;4、非必需品行业,基于3需求下降收入萎缩;5、纳税人,救助金融机构形成货币投放,带动通胀水平上升,对于美国而言是全球买单。

      价格泡沫可以蒸发,但财富不会消失,财富生产可能会受到抑制,但财富分配不会停止——MONEY NEVER SLEEP。

      • 家园 我是这么看受害者的。

        1 银行。放了贷收不回来。

        2 银行的股东。银行的股价下跌。

        3 美国联邦政府,为银行买单了。

        4 美国民众,为政府买单了,或是政府不能再为他们买单了。

        5 投资次贷的机构,包括很多欧洲的银行,这是次贷危机蔓延全球的基础。

        6 为次贷提供保险的公司,比如 AIG。

        美国这个制度很好,受害者一般很难找到罪犯,最多找到一只替罪羊。

    • 家园 听说拍卖的时候经常有很便宜的房子

      为什么大家一般不选择去拍卖呢?还有short sale往往要两三个月银行才能有答复,而且往往还要再加价,买起来还不如foreclosure的来的快呢,直接两三天就有答复了。

      • 家园 拍卖有不同类型

        真正的拍卖是指在法院门口空地拍卖欠银行钱的房子,这种普通人不宜,全现金本票,一手交钱一手交货--通常是几张A4纸,剩下手续自己搞掂,包括收屋,如果里面住人,无论原屋主或租客,都是你责任赶人.

        其他大型冷气空调室内的拍卖,只是噱头,和普通买卖房子无异,价格甚至更高,不去也罢.

      • 家园 foreclosure的房子是不能做inspection

        如果不做inspection, 住了半年以后房子结构有问题,就欲哭无门了。这么大的投资,大家还是希望能晚上睡的安心点。其次,short sale的房子其实也有很便宜的。现在房源很多,不用趟那个混水。

        而且,我听说foreclosure很多是cash deal. 我觉得应该也是cash deal, 如果你拍了房子,最后因为credit不好,拿不到贷款,我想银行应该不会那么轻易放你走人。那手头有这么多现金的人,不多,除非是国内移民过来的。

        外链出处

        说到auction,我参与过一个警察局收没自行车的拍卖。看着破破烂烂的,平时craiglist丢出来30块钱的车。从5块钱起拍,最后一般都能弄个50, 60块钱。别人一喊,热血沸腾的时候,我看大家也都不思考了。

    • 家园 谢谢一手资料

      送花成功。有效送花赞扬。感谢:作者获得通宝一枚。

    • 家园 那40多万好比是典当

      房屋升值后,那个 line of credit 就好比是买主把升值的那部分典当给银行,抵押的应该还是房子。借出的这 42.5万,可能也不用还,只要把屋子给银行就是了。

      所以到最后,那个买主可能没有什么损失,他相当于已经在房价很高的时候卖掉了,类似于股票上卖了call option得到了钱。银行损失比较大,相当于损失了70多万。不过,多少也是自己该的,谁叫他们那么乱贷款,搞出泡沫来。

      • 家园 卖主何止没有损失,简直幸福着呢

        2003年,买房首付15w,期间利息还了2.5,就算还款本金利息各一半,那么这8年来月供共付了5w,也就是总共掏了20w。

        07年,套出了42.5w的现金。

        综合起来,他可是白住了这房子8年不算,还生生赚了22.5w的现金。

        人家说不定已经在墨西哥海边买了一栋大房子,short sale一结束,就举家搬到墨西哥happy去了。

        唉~~~~这样的美国,不爆发危机,真是天理难容啊~~~~

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