主题：【原创】从一个short sale看美国的次贷危机 -- 东方射日

最近在美国买房子，发现市场上有很多很多标识为bank owned；foreclosure；bankruptcy或者short sale的房子。

至于这些的区别，我的理解如下（不一定对，错误的请方家指正）

Short sale就是屋主欠的捆绑在房产上的债务大于房产的价值，屋主通过short sale来清理债务，这个过程必须得到银行approved。

foreclosure：如果屋主的short sale无法销售，则进到foreclosure，这一步，通常就是我们所说的法拍屋，银行通常会进行一个拍卖，不过据经纪说，80%以上的房子拍不掉。

Bank owned：拍卖不掉的房子，就转为银行所有。实际上，法律意义就是屋主将房子卖给银行。在成交记录上，你就会看到这样一则记录：

Bankruptcy：这个情况最复杂，通常是屋主申请破产，也就是他除了房贷，还有各种其他债务，例如line-of-credit，信用卡债务，政府的tax等等个人债务，都必须捆绑在这个房产上。这种房子经纪建议是不要买，很麻烦，你要应付很多的lean holder。

好了，简单解释完这些，就来看一个我经历的short sale

上月，我看中一个刚刚出来的房子，位置，价格都很好，看成交记录，上一次成交是在2003年，50w整，现在开价也是50w。结果一问，已经是multi-offer，于是我们立刻一咬牙，加了1w下了一个51w的offer，终于拿下。这个房子不幸，也是一个short sale。下面就只能等慢慢悠悠的银行approved的过程。让我们体验一下美国的金融效率。

大约两个星期后，收到title insurance的来信，他是作为escrow holder，也就是第三方中间人。其中有一个文件，说明了这个房产的债务，我想可以从这里管窥一下美国的次贷危机。

这是开价和估值：

首先，我们可以看到第一个债务，就是他的mortgage。

2003年的时候，成交价是50w，现在他还欠32w+，估计那时他的贷款总额是35w，首付15w，这样看来，除非是在房价大跌的时候，例如07-09年间买进的，这个贷款应该是安全的。这个首付额有30%，也是很合理的。

问题出在第二份贷款上：

这是一个line-of-credit，总额有42.5w美其名曰，个人信贷。不过我们知道，在北美这，个人信贷通常也就3-5w，如果有个40w的line-of-credit，除非你是比尔盖或者巴菲特，那么基本一定可以肯定这是一个附加在房屋上的line-of-credit确定无疑。07年，正是房价最高的时候，那个时候，这个房价的估值到了100W以上，于是，屋主很容易用这个房子申请到70%的credit limit，减去mortgage债务，有个42.5w的line-of-credit是很容易的事。

我们可以想象一下，你上网，登录到你的银行，看到available balance是42.5w，这些全部是可以立刻cash out的，是不是很诱人啊？利率还低得要命，基本上就是prime rate，大约3%吧。

购买豪车，度假，或者买investment property，要么投资一直看涨的股票市场，要不自己开个生意，到中国看看有什么商品可以倒腾。呵呵，一切一切，似乎都在表明：明天会更好。

至于亏了？没问题，大不了卖房子就是，说不定，明年房价就变成120w了。卖了房子还有一大笔现金，仍旧不失为一条好汉。

对于银行，也很美好，贷出去的金额，一直控制在房价的70%以内，只要不跌过30%，这一切都是很安全的。

对社会，也很好，大家都有钱，那么消费旺盛，整个社会经济欣欣向荣，经济好，就业好，房价就会继续上升，这简直是一个完美的正反馈啊。

不过~~~~~上述过程最大的问题是，谁在从事生产？

如果~~~~~~资金和商品都是无成本的，这个过程的确有可能一直持续下去，公主和王子能一直幸福地生活在一起。

这个屋主就是怀着这个美好的预期，在2007年取出了42.5w的line-of-credit，过上了幸福的生活。

到了现在，突然，也许并不是突然，他丧失了收入，更糟糕的是房价竟然腰斩到原来的一半，他无法偿还他的债务，甚至无法偿还债务的利息。留给他的只有两条路，一是通过short sale卖掉房产，清理债务。另一条就是借其他的债务偿还老债务的利息。第二条路，可以肯定，他能借到的新债务一定利息远远高过他line-of-credit的，例如信用卡的债务，利息可以到20%以上。除非他能够很快获得很好的收入，或者房价短期内迅速上涨，基本上，这条路将把他导向破产。

于是他选择了相对理性的short sale来清理债务。

很有趣的问题是，对这个房子，他首付了15w，银行前后给了它77.5w，如果加上期间屋主付的利息，总共投了进去应该有95w吧，现在，只能卖51w，还有44w去了哪里？可以说部分利息支付给投资人，也就是银行的股票拥有者，那么另外的至少40w呢？

这个就是美国的金融危机，财富消失了，蒸发了。

从微观角度来看，屋主用这些钱购买了服务，商品挥霍了，或者投资股票生意失败了，总之，这些钱流到了服务，商品的提供者和其他的投资人身上。当然其他的投资人也会将这些钱继续投资或者购买商品或服务。总而言之，这些钱，除了仍旧滞留在投资市场的钱以外，还是流向了生产环节。用美国人的话，就是都流到了中国人手里，变成了2w亿的一部分。这2w亿，又变成了12w亿在中国市场流动。

于是，更有趣的事情发生了，我们可以看到美国在抱怨，中国人抢走了他们的工作机会，抢走了他们的财富；中国人也在抱怨，中国人生产了产品只换来无用的美元，输入了通货膨胀。

回想一下几年前，美国人的幸福生活，只要你有一个社保号，就可以贷到房屋贷款（first mortgage），比如85%，剩下15%的首付付不起怎么办？没问题，有金融机构很乐意为你提供二级贷款（second mortgage），为你付这个首付，只是利息高一点点而已。也就是，你一分钱不花，就可以住上大豪宅。至于以后的还款？没问题，随着房价上升，你可以把上涨部分继续贷出来，这些钱足足够你还款加日常开销的。日子多美好啊。流浪汉住豪宅，绝对不是梦。这次的金融危机，也算是这个国家在为前几年的挥霍还一部分债吧。

其实对比中国的房市，我感觉中国房市并没有美国这种暴跌的可能性，首先，就业率在那摆着，没有大规模断供的可能性，再加上中国的亲情观念，断供是很难出现的；第二，银行没有像美国那些second mortgage和line-of-credit之类的金融产品，也就是不存在很短时间内房价跌破债务的可能性，这就不存在大规模断供的动机，毕竟你继续供款比 你断供从经济上是更合算的。

看来房价虽高，最大的可能性也许仅仅是低于通货膨胀的阴跌。

• 【原创】关于大学生就业率，就业率造假个人看法。
• 【原创】Short sale的成交经历
• 我不太清楚你说的8年制是什么东西。