主题：【整理】水木清华上看来的笑话 -- 白色潜水艇
家园 我们来算一算， 在美国的二线城市，一般多数是买的独立屋，也就是中国所说的那种独门独户的别墅（当然在美国，这种独立屋一般还够不上所谓的别墅，但原样搬到中国来的话绝对算别墅）。那请问，武汉这类二线城市的别墅多少钱一平呢？2W一平吧。一栋别墅我们算平均250平方米，那在中国就是大于500万人刀。美国二线城市这种250平方米的独立屋（另说一句，一般米国的房子都是装修好才卖的，有地板，厨房橱柜，空调机，暖气系统（如果需要），一般来说买买家具，电器就可以住了）也就是3，40W美刀，折合人刀最多260W人刀。
倒是中国常住的楼房，和美国的差别没这么大。武汉二线城市的高档楼房算1W每平，150平的话150W人刀。美国类似的可能要30W美刀（补充一点，美国卖房子说的面积是不包括公摊的），折合195W人刀，但美国的一定是装修好的，所以只是比中国的贵一点点。
汽车就不废话了，中国的绝对不比美国便宜。
在二线城市，年收入40万人民币的家庭至少是两套房两辆车这么讲其实有个误区，那就是在美国的中国人基本是白手起家，靠自己挣的钱来购置一切的。而国内一般都不会是这样的情况，有父母或者之前的公房的支持或帮助。- 复 我们来算一算，
家园 你把武汉房价想太高了 武汉人表示2万一平米的别墅几乎没有。仅有的几个美国200万以下的别墅就不要来比了。丢人。
不给你投草了，以后别自己想当然。
家园 不好意思，你完全没有看我的上贴。请重读。 最简单一点，一个美国二线城市的独立屋（相信你知道我在讲什么，semi-detached house。如果这个都不知道，那我们俩的回帖请打住。）照搬到武汉，请问你这个武汉人，这样的一个独立屋（有独立前后院子）在武汉市会卖多少钱？我想你是知道的，在美国一般车库和地下室是不算面积的。这样算下来的面积请问在武汉的价格平均为多少？
- 复 我们来算一算，
家园 你这里忽略了美国房价的大头:房产税 中国是没有房产税的,买了房子就能够住70年,所以中国的房价是管70年的房租,美国的房价相当于房租定金,以后每年都要补交真正的房租:房产税.所以美国的房子比中国的贵得多,而不是表面的贵那么一点.建议看看"古道老井"的房价系列,从房价说开去（一）
甲;是不是今天我在美国买了个46万美金的房子，同时再在银行存上204万美金也保证不了我能够拥有那个房子70年而不被警察轰大街上。乙;如果你买房子所在地区要交纳3%房屋税的话，就是这个道理。以美国政府的德行，你这204万能顶30年就烧高香了。
按古道老井的说法,美国能跟中国相比的真实房价(加上70年房产税的)是表面房价的4倍以上.如果今天美国的表面房价是中国房价的两倍,那么实际上美国的真实房价就是中国房价的8倍以上.这是极其不合理的,所以说中国房价高的是必然要被现实打脸的,未来中国房价是要跟美国房价持平的,至少还有8倍的升值空间,当然,美国房价下跌也是一种方式,总之是要持平的.
家园 懒得去新浪博客注册了，但古井只是坐而算数，闭门造车。 乙;好准确的例子。这就涉及到你对市场的未来预期了。既你认为在未来70年里社会的平均通货膨胀率是多少。或者说你认为市场的基本物价上升率比存款利率每年平均能够大多少。甲;这几十年世界的通货膨胀率是多少？
乙;那看看黄金和CRB指数这几十年的变化就可以，5%是肯定说小了。
甲;那就按5%算吧。
乙;你要真按那个预期的话，现在开价250万的房子，你首付就交13万吧，剩下那237万存银行里刚好够你未来70年交房产税的。只要社会平均膨胀率真是5%的话，到时候要欠也欠不多。但剩是不可能的。
甲;你开玩笑吧，如果我把237万存银行里，每年利息按3%算都是7万多，可每年的税才3千多。我的存款只能越来越多，你糊涂了吧。
乙;按3%算存款利息太少了吧，你应该按最长年限的定期存款利息算才对。记住通货膨胀率就是以那个为基数的，如果利率是5，照你要求的5%膨胀率那房子每年的升值就得是10%。回家拿计算机核对每年的存款变化吧。保证你最后算出来的结果是最后一年还得去补点钱。记着按每年膨胀5%是均速方式算啊，如果是今年明年膨胀10%后年再回落5%的话，那你那个存款就差远了。
这里面有个重大的错误前提，“如果利率是5，照你要求的5%膨胀率那房子每年的升值就得是10%”。据我所知，美国和加拿大的房产税是按照政府估算房价的百分比来征收的。而不是每年通货膨胀率5%，利率是5%，那政府自然而然就把房子给升值10%！是房子所在区域当年价格是多少，就估算多少。而且这个5+5=10也是非常无厘头的，既然“记住通货膨胀率就是以那个（最长年限的定期存款利息）为基数的”，就是说利率是为了抵消通胀的，也就是如果你买房子，通胀5%，则房子应该涨5%；如果你同样的钱存银行，利率也是让钱涨5%。哪里出来的5+5=10呢？
另外请问一个事实，这世上有只升不降的房价吗？就算30年，谁见过30年里某一个地方的房子年年只升值，从来没降过的？再请问有谁见过银行给负利率的？当房子在某些年贬值的时候，我真不知道古井的公式将如何算得对。
乙;你要真按那个预期的话，现在开价250万的房子，你首付就交13万吧，剩下那237万存银行里刚好够你未来70年交房产税的。只要社会平均膨胀率真是5%的话，到时候要欠也欠不多。但剩是不可能的。甲;你开玩笑吧，如果我把237万存银行里，每年利息按3%算都是7万多，可每年的税才3千多。
这样的天方夜谭都有人公开的讲，还有人信，真是人间奇迹啊。我们来看一看，首付13万，房产税每年3%（第一年房产税近4千），通胀5%，房子升值10%，剩下那237万存银行里刚好够你未来70年交房产税的。数没抄错吧。现在，我留下250W的3%缴税，7.5W，再减去13W，就是229.5W去买大房。一年后这个大房的价值是229.5×110%=252.45。我卖了它。第二年开始，我现在的房产加现金是13*1.1 + 252.45 = 266.55，我留出3%缴税，266.55×3%=8W，其它的252.45-8=244.45去买个大房，一年后我再把大房卖了，得现金244.45×1.1=269。如此，大家看到没有，每年年末我的现金不是少了，而是多了（缴3%的税，增值95%×10%=9.5%）。9.5%大于3%，对吧。所以，只要你不傻乎乎的把钱存银行来交房产税，剩下那237万是足够足够你未来70年交房产税的！这种实际的做法和古道的说法矛盾吧。那问题在哪里呢？就在这个“如果利率是5，照你要求的5%膨胀率那房子每年的升值就得是10%”。5+5=10这我知道，可为哈呢？
你知道1.1^70等于多少吗？789.7。也就是说一套13万的房子70年后将卖到10266万，也就是一个亿！恭喜古道在70年后成为亿万富翁。
本帖一共被 1 帖 引用 (帖内工具实现)家园 这个让人无语了 46万，即便是3%的房产税，每年税金13,800
204万，即便每年就是1%的利息收入，也有20,400
204万，30年估计还是可以的吧。
而且税金也不是政府说涨就涨的，涨了就小心下届被选下去了。
- 复 这个让人无语了
家园 呵呵,再算算吧 存款已开的利息是高于房产税,但是随着通胀,房产税最终会在某一年超过存款利息,然后存款就会越来越少,房产税还会继续涨,直到把存款耗光,所以说越后面压力越大
- 复 呵呵,再算算吧
家园 米国人平均5～7年就换个房子 不像中国是一辈子的事，
房产税是根据房子估价来的，越高岂不是房子越值钱？到时候把房子一卖，搬到福罗丽达养老不是更好
家园 文章讨论的是趋势级的道理,而不是某些个体实例 房价越来越高,房产税越来越高,如果你交不起房产税,房子就要被拍卖你将被赶出房子,跟你自己卖了然后换个房子是一样的意思,靠资本操作挣来的钱肯定是剥削了别人的,因为资本操作本身不产生财富,你挣了就肯定有人亏了,你要把讨论对象放在整个社会有房的人,而不是其中一两个精明的或运气特好的或资本特别雄厚的个体或阶层上.本来不管是收房产税还是一次性买70年使用权,都是相等的,但是前者会使得理性结果跟感性观察分离严重,更容易被资本家操纵来欺骗大众而已,比如中国这边200万的房价已经很多人感觉高了,但是美国那边实际远超200万的房价人家还觉得便宜,因为它把房价的大头隐藏在往后每年的房产税上了,收房产税后200多万的房子理性价值十几万,但是偏偏卖到20万50万还有人买,你说的房子升值了再卖,不过是20万的时候你买了找到比你更傻的人去买了50万而已,最终泡沫越来越大,最后就是今天美国这个样子了,大部分人交不起房产税被赶出家门.所以实际的效果就是收房产税在资本社会里是一种公开的骗局,普通人还真很难弄懂它,类似的骗局多了去了,很多人认为只要有人真掏钱买了的就肯定是实在的,因为没有人比别人傻,我只能又感叹一下其彪悍的逻辑和浩瀚的人生经历了.还是引用古道老井的观点吧:只要欺骗和抢劫的成本低于收益,欺骗和抢劫就一定会盛行,而私有制本身就是建立在欺骗和抢劫上的,法律越健全的地方一定是欺骗和抢劫越盛行的地方,因为法律就是维护统治者欺骗和抢劫的工具.古道老井很多观点好像很左很愤青,但是他的所有观点都是经得起推敲和事实的验证的,作为他的长期读者,至今还没发现例外,偶尔有些小错误也会及时修正,他的所有观点都是相当自恰的一个系统.他曾经写过一个科学的经济学的系列,说过谁能找出他这个理论中的错误都愿意拜其为师交其为友,并且还专门留了个小缺陷等有心人发现,有兴趣可以去试试.
家园 房产税是美国地方政府年度财政预算的一部分, 当然还有公司税等. 这些钱要用到当地的学校, 救火站, 警察局等等地方还有公共道路维修, 铲雪等等, 已及一些孩子体育陪训班(象游泳,棒球, 足球等, 很便宜)等, 户主的钱并不白交.
房产税率要考虑批准的政府预算额度和评估的房价.评估房价若干年一次(注意这并不一定是市场价或卖出价). 房子市场好的时候评估, 房价高, 如果政府预算额度变化不大, 房产税率就会减低, 我们这小地方就发生过这事. 另外象硅谷, 前些年房价飞涨, 9万的房子能卖几十上百万, 政府要这么收房产税还得了, 所以情况是多样化的.
我在另一帖提到, 在美国一般人多是30年贷款, 如果真是30年还清, 付给银行的利息基本上就是房价. 这些会增加买房支出.当然付给银行的房屋贷款利息和交的房产税是免联邦税的, 这些会减低支出.
你说房产税是买房大头, 又说和房产税率是1%还是3%无关, 可这差3倍呢, 似乎不妥. 也许你的意思是不是1%就足够说明问题了?
家园 最好直接跟古道老井交流 不管房产税率是多少,利率,通胀率是多少,这些都是资本家掌握的欺骗和抢劫的工具而已,未来70年要交的房产税的多少并非完全由房产税率决定的,在房产税率上减少一些,在通胀上增加一些,一样可以达到同样的欺骗抢劫效果,也许效果更好.
虽然税收"取之于民,用之于民"这种话在我看来就是童话,但是就算真的就是你说的那样,房产税全部用于本地的社区维护,仍然跟本话题没什么关系,本话题的本质不是房产税该不该收,而是资本家通过收房产税的卖房方式隐藏了真实的房价的一大部分,让民众的感性观察认为当前房价很划算,于是房价虚高,严重偏离了理性房价.也就是说,如果资本家今天敢把房产税的后70年的计算结果通过大量的宣传教育把真相告知民众,并说好了这些房产税都用于本地社区的维护,通过有效措施保证绝无虚假,今天美国的房价必然要大大缩水.可能我说的还是不够明白,这样说吧,社区维护本身应该属于房屋成本的一部分,这部分是必然要体现在房价上的,中国不收房产税,难道就没有社区维护了吗,不是,中国其实是70年的房产税一次性收了,政府拿了钱照样要修路办学维持治安等等的,所以问题的本质是哪种卖房方式更具欺骗性,或更容易欺骗.