五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】Short sale的成交经历 -- 东方射日

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  • 家园 【原创】Short sale的成交经历

    本文迟到了半年~~~~~

    五月份下了一个买房的offer,是个short sale,当初曾经写了一篇小文:

    东方射日:【原创】从一个short sale看美国的次贷危机

    经过漫长的等待的急如火燎的closing过程,这个房子终于拿下来了,在9月9号搬了进去。

    我们五月份递上去的offer,这个房子开价是499900,由于是multi offer,当初我们一咬牙,加了一万,开价51w递了上去。过了两天,就收到对方的回音,说offer接受了,其实对于房屋的owner来说,对于short sale,他总是一分钱也拿不到的,所以他根本不care卖多少钱,签字就是。

    下面就是进入等待lien holder的approval过程。

    在对方接受offer以后大约两个星期,收到一封信,是First American Escrow来的,法律意义上, 这个时候房子的产权就展示有这个escrow保存,在这个交易结束前,owner是没有办法接受其他的offer的。

    这之后,我们就无事可做,也无能为力,能做的就只有等银行拖沓的审批过程。

    其实,整个过程算蛮快的了,到七月下旬,就收到银行的approval letter,对方经纪给我们写了一封信,很八股的,首先是虚情假意说很高兴能和我们交易,很高兴接受我们的offer,很高兴收到银行的approval,现在很激动能将这个交易进行下去blah blah。。。。。

    然后,她说银行根据appraisal,认为合理的价格是53w,虽然这个价格会让我们不舒服,但是仍旧是一个非常好的deal。blahblah。。。。。

    最后,图穷匕见,威胁说,这个deal仅仅短期有效,我们必须在48小时内接受,否则他们将狠sorry地将这个房子的优先权交给backup offer,如果backup offer不接受,就会将这个房子作为pre-approval short sale重新上市。

    其实这个价格我们也是可以接受的。不过这个时候,有一个让我有些不满的事就是我的经纪,作为buyer agent也在催促我赶紧接受,说不接受这个就会买不到了。还说既然可以接受就赶快接受吧。不过。。。。可以接受不意味着要接受,如果可以争取更好的deal,为什么不试试呢?

    我犹豫了。。。。思考了很久,并做了一些research,将类似房子的成交价和政府以及Zillow的评估价做了比较,找出不少对我们有利的证据。这些其实应该是buyer's agent应该做的工作。另外,我们分析一下几方的可能的行为。

    如果我们不接受,卖方经纪把这个价格交给backup offer,不过作为backup offer,可以肯定的是当初他们的出价比我的低。那么对一个正常买房的人来讲,当初出了一个价格没有买到,过了近三个月,卖主找上门来说,现在我这个房价加了两万多,你要不要?我感觉可能性不大。这三个月变数太多,不少人估计已经对其他房子下了offer。不过,潜在买主仍旧是阻挡我成交的最大障碍。

    接下来,分析卖方经纪,作为一个正常的商人,如果back offer不接受,她是会把它relist出去呢还是回头争取和我成交?relist出去,按short sale的流程,她必须全部重新走一趟,重新等待offer,重新申请银行approval,她的可能的利益仅仅是差价2w部分的佣金,也就是3%,600元。如果她重新接受我的报价,她应该只是要求银行审核这个approval,流程上简单多了。就算银行不接受,这也是她最方便的做法。

    所以,我们的分析是,她们最大可能理性的选择是回头来找我们。

    至于银行方面,我想也不至于为了这2w元,放弃我这个offer,时间就是成本,拖上一段时间,对于银行是看得见的损失vs看不见的收益。至于银行的审批人,我个人以小人之心评估,也就是一个随意的答复,毕竟和他个人的业绩是没有太大的联系,至少卖掉一个房子也是比多卖两万是更看得见的业绩。

    于是,在48小时的deadline前,我写了一封很长的邮件。当然也是先很八股地列举了一堆高兴和一堆感谢,然后主要就是列举了上面搜索到的对我们有利的成交记录,说我们认为51w是个合理的价格,抱歉不能接受53w的价格,希望他们重新考虑。另外也强硬一下,说市场并不热,我们相信在今天冬天,价格并不会比现在好,我们可以用更低的价格拿到类似的deal。对于经纪而言,最怕的就是变数,在这封信的后面,我们加了一个条款,去掉的验屋的条款,我想这个对经纪来讲,也是一个让她心动的,继续和我们谈判下去的条件吧。

    虽然我的经纪不情愿,嘀咕了半天说这样很可能要重新走一次流程,要花很长时间的。我就顶回去,这两万元够我租房近一年了,我急什么?他还是把我的邮件forward给对方经纪。

    果然,过了二天,就收到邮件,对方经纪把我们肉麻地吹捧一通,然后说,她们虽然可以找backup offer,但是鉴于我们是非常诚心的买主,所以特别希望将房子卖给我们,她们将尽力push银行接受我的offer。

    随后,就是继续等待~~~~~~

    在大约两个星期后,终于如愿接收到卖方经纪的回复,自我标榜了一下自己是多么地专业,经过多么艰苦的bargain,终于,银行被她的专业和执着所感动,最终同意了我这个unbelievable的deal。

    下面就是进入closing阶段,还有很多关于筹款贷款的事情,那就是另一个故事了。

    总结这个short sale的成交经验,我个人认为有几点:

    1.熟悉当地房地产市场,基本上要做到看到房子的参数和地点,就对房子的价格有个基本的概念,这样才能在众多上市的房产中立刻筛选出超值的物业

    2.下手要稳准快很,任何时候都有超值物业在市场上,通常会很快卖掉,甚至经常发生抢offer的事。要有一个概念,就是你永远不可能以人人都想到的低价格买到一个超值的物业,所以,要有一个自己能承受的心理价位和分析大家可能的开价,并根据自己的需求,下一个恰当的offer。

    3.对于short sale,要不怕银行的讹诈,切记,现金在手的,永远占据主动位置,分析卖家和其他买家的心理,力争在自己承受范围内,以最低的价格拿到手。

    4.买房子,对于绝大多数人来讲,总是一个非常大的重要投资,切不可强求,要有成故可喜,败亦无妨的心态,天涯何处无芳草。最忌讳就是看中一个就“不惜代价”,那样的后果常常就是买完后悔。

    最后贴图一张, 显摆一下俺家后院:

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    通宝推:邻居大哥,ziotean,铁手,
    • 家园 以前看过,现在回来问个问题

      前一阵看到过一个short sale,上市第一天就pending了,因为价格确实比同类房子便宜得多,过了半年,这个房子又重新上市,要价又高了4万,到现在又是两个多月过去,无人问津。但就价钱来讲,就算加了那四万,也是同类房中非常便宜的了,当然,我也没有inspection的文件,不知道有什么别的问题使得它这么便宜。不知您对此有没有什么看法?

      • 家园 这个要去看房才知道

        很明显啊,加了4w是银行加的,然后买家不接受,银行也不退让,这个就会造成这个结果,加价后重新上市。

        具体的房子,是不是值得买,一定要自己去看看才知道,毕竟,一个房子如果没有人住,对房子是很大的伤害。

        周围的植物藤蔓等,会顺着外墙的缝隙钻进去

        马桶,水池长时间死水,会滋生霉菌蚊虫

        停水停电停气,冬天如果结冰的话,给排水水管都有可能冻裂

        房间里不通风,各个角落也是寄生虫或者蜘蛛的乐园

        门窗不严密的话,野猫野狗也会入住

        gutter也可能被落叶堆满,雨水倒流

        所以,房子空着时间长了,价格贬得厉害,你要下offer,一定要事先找经济去看看,最好先做个inspection再下offer,对于short sale,通常银行是sold as it,不接受验屋条款的

        通宝推:muilho,
        • 家园 得了个宝,在还给您两个吧

          送花成功。有效送花赞扬。恭喜:你意外获得 16 铢钱。1通宝=16铢

          谢谢您的提醒。那个房子看起来有人住,隔壁也都一直住人。当然,一定要好好看一看。

          还想问一下,在short sale过程当中,有没有哪一步过了之后就不能退了——如果退就要损失deposit。看您的经历,似乎到最后如果没谈拢都可以退出,没有损失。是不是只要不是买家的问题,就算不能成交也没有惩罚条款。

          • 家园 买房都有退出机制的

            一般买房的offer,都有带条件,属于叫subject

            最常见的两个是inspection和finance, 也就是说,验屋不通过或者你贷款有问题,都可以退出。当然遇见很抢手的房子,也是有no-condition的offer,也就是不带条件的cash offer

            首先是inspection,通常在验屋后才交押金,术语是earnest money你如果验出问题,你可以直接withdraw,当然没有损失的问题。

            你也可以根据验屋报告,相关的维修,要求对方降价,对方不答应,对方也可以直接撤出,当然也会给你个counter offer,回一个价格,将皮球踢给你。你可以选择接受或撤出。如果你接受,就要叫押金。

            下一步,就是你贷款的条款了。如果银行不批准你的贷款,你撤出也是没有罚金的。对于卖家为了预防这一点,通常在接受你offer的时候会要求先看pre-approval。当然,虽然有了pre-approval,你到贷款的时候银行还有可能不批,这个时候你撤出是没有罚金的。

            对于shortsale,就多了一个债权银行的因素,它可以在买家接受的offer上加钱,在银行批准和你接受银行的条款前,你也是不用交earnest money的,所以在此之前,任何一方撤出,都是没有罚金的。

    • 家园 整过境了?

      东方兄不是在温哥华的吗?

      另,好地方,花一个!

    • 家园 真漂亮, 祝贺
    • 家园 这个地方好

      有树,有水,远处还有山。

      好比我童年时候的村子。你那个湖就是我们村里的那口池塘。对小孩来说,就太幸福了。不过我估计你们这个湖不会让小孩下去野游的。

      • 家园 多谢老大夸奖,湖里夏天还是可以下去游泳的

        当然,愿意的话,冬天也可以

    • 家园 恭喜,是primary residence么?

      如果自住,买Short sale还是蛮煎熬的,如果是投资房,倒是不怕慢慢磨。

      这个房子后院湖景真不错。我们这里根本没有这么绿油油的景致。

    • 家园 厉害,对形势和市场分析的很到位,可以自己当经纪了。

      期待继续显摆的图片。

      • 家园 周末下雪了,再显摆两张雪中的湖景

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        静静的湖面倒映着挂着雪的圣诞树一般的雪松,湖面上,两只鸭子悠闲地水中漫步~~~~

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        配合着近处挂着雪花的枯枝,看看开阔的远景,也是一种美啊~~~

        通宝推:刹那芳华,
        • 家园 大哥,请不要再炫耀了。我内人看了你的相片后,

          说:你看看人家游泳的地方。人家是全天然的,我们家的要花钱买。人家的十几英亩大,我们家的15尺大。人家的池水要多少有多少,我们家的一池水要花$90。人家的能潜泳,我们家的才到胸口。。。。。。。。

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