主题：房价疯涨 -- 百年
家园 96年房改时鼓励大家买房子，国家可不是这么说的。 当时拿出来说的，都是外国人住房自有率怎么怎么高，怎么怎么花自己多少年工资先把房买下来住上再说。居者有其屋怎么怎么好。现在这骑虎难下的局面一出来，任志强们的口径又改了：别一个个的都憋着要买房，房子不是谁都有必要买的。这话听着好像也很有道理似的。可我担心，下一步再不成，会不会再改口径，说房子不是谁都有必要住的，住滚地龙也满好。
家园 现在国内的房价高，很大程度是指在大城市， 美国的住房自有率总体是很高，但在大城市，比如纽约，华盛顿，只有30%左右，25到34岁这个年龄段的住房自有率只有12-15%左右，就是说在美国的大城市，年轻人结婚绝大部分是租房。 美国的年轻人也是向往大城市工作，原因和国内一样，机会多，生活丰富等等。
在国内，如果在小城市或乡镇上买房，一般也不会很贵。而且大城市的住房自有率已经很高了，比美国大城市高多了。
- 复 房价疯涨
家园 我盯的几个城市建委网站数据怎么那么不景气呢 真卖出还是假卖出，包括退房量在内，我查的几个重点城市建委网站数据怎么那么不景气呢
笨狼确信，房价全线崩盘已经进入倒计时（比较长）
https://www.cchere.com/article/3916526
阁下在哪里？
还有所谓房价——
http://house.focus.cn/msgview/3248/1/81040982.html
注意杭州房产成交数据和金额
http://zj.sina.com.cn/news/regional/2013-09-15/0708123296_4.html
“据快房网K指数研究室统计，今年上半年杭州市区共成交商品房37042套，成交金额547亿元，同比上涨63.2%和19.1%”
2013年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况
http://news.sohu.com/20130918/n386812735.shtml
按后者，杭州价格似乎没怎么变
难道2013上半年杭州成交商品房套均面积下降28%，还是统计局的表太幽默
一封写给房地产商的感谢信及地产商的回复！
发表于 2007-04-13 09:53:09 |只看该作者 楼主
http://house.focus.cn/msgview/3248/1/81040982.html
07年的，好玩[/url]
笨狼按，这么好的文章居然才看到……奇怪谁藏着掖着，还是度娘看不惯……
不知道现在的霸王合同是怎样的，反正我知道部分不在官方建筑面积统计的阳台等“赠送面积”促销很普遍
现在房市就像米棉之战决战前夜，地产1党已经没有后续粮草了，自由落体一定很漂亮
- 复 房价疯涨
家园 西谚云，欲使之灭亡，必先使之疯狂 - 复 房价疯涨
家园 您和疯狼一个看空一个看多 其实都过了点儿，房价长期都会维持在目标消费群体年收入的30-50倍。简言之，就是把俩夫妻一辈子的期望收入的大部分换这套房子。房价太高不行，目标消费群体一算计得不吃不喝才能买就断了念想了，那房子卖给谁去；房价太低也不行，你家三套我家五套，中下层人民哪去买房。
家园 差不多是这么算，但没这么高 21～22岁毕业，30岁之前开始供房子，60岁退休，中间最多就30到40年。
不可能所有工资拿出来买房，要交税要吃饭要坐车要养孩子。
一般家庭最多拿出一半的收入供房子.
所以房价长期都会维持在目标消费群体年收入的15-20倍。超过这个就不是正常一个家庭所能承受。
家园 您只算了一个人 中国国情是双职工。夫妻都是10万年薪的，基本上买房的价格是300-500万，30-50倍很靠谱。
- 复 您只算了一个人
家园 别忘了借银行300万，还银行要500万 跟银行贷款300万，20年等额本息还款，2012.7.6后85折，还款总额近500万，月供超过2万，你夫妻加起来20万收入都绝对不可能支撑得了
如果你有兴趣可以自己计算
http://bj.house.sina.com.cn/bxjsq/
家园 首先，借款本身就是量力而行的。 如果一对夫妻明知自己只有二十万的年收入，还要买每个月还款2万的房子，这种人基本上不会存在啊。
所以你的例子不成立。
这样推算比较合适：二十年后通胀可能上升十倍，但是一个人二十年前的按揭则是不会增加的。不可能现在按揭400万，二十年后要你按4000万来还，但是你的房子却变成4000万的通值了，还有你的工资在这二十年里是会增加的。就算没工作，卖掉后住养老院，也够过后半生了。
只能说一个国家确实会到了一个顶点上全面下滑。个人估计在中国这个全面下滑的通道，至少此后五十年还不会充分建立吧。
个别的地方出现调整或者下滑是局部事件，不会影响整体的情况。
家园 应该量力而行，不过所有人都在用将来的“力”量现在的“行“ 我的观点：房价长期最多会维持在目标消费群体个人年收入15～20倍水平，或家庭年收入8～10倍水平--房价收入比(Housing Price-to-Income Ratio)美国现在为10倍：
21～22岁毕业，30岁之前开始供房子，60岁退休，中间最多就30到40年。（这辈子不吃不喝，最多买年收入的30-40倍的房子。）不可能所有工资拿出来买房，要交税要吃饭要坐车要养孩子。
一般家庭最多拿出一半的收入供房子.
所以房价长期最多会维持在目标消费群体年收入的15-20倍。超过这个就不是正常一个家庭所能承受。
一栋房子让几个家庭一起承受，这种特殊情况并不构成持续购买力。
同时还要考虑到，贷20年，还款总额是借款总额2倍。
上上一个帖子“决不倒戈”说的：
中国国情是双职工。夫妻都是10万年薪的，基本上买房的价格是300-500万，30-50倍很靠谱。我上一个帖子就直接算给他看，夫妻都是10万年薪的，买300万的房子，仅仅是个人收入30倍，就已经是不可能完成的任务：
跟银行贷款300万，20年等额本息还款，2012.7.6后85折，还款总额近500万，月供超过2万，你夫妻加起来20万收入都绝对不可能支撑得了如果你有兴趣可以自己计算
http://bj.house.sina.com.cn/bxjsq/
再精确重复一下我的观点：房价长期最多会维持在目标消费群体个人年收入15～20倍水平，或家庭年收入8～10倍水平。
夫妻都是10万年薪的，贷款买150万的房子，房价为个人收入15倍，家庭总收入7.5倍。20年等额本息还款，2012.7.6后85折，每月还款是10375.58(元)，已经超过家庭总收入的一半，压力已经非常大了。
你说的完全正确，借款本身就是量力而行，但你却又非常乐观地认为将来工资一定会涨，房子一定通涨。你实际上是在用将来的“力”，量现在的“行”。
今天你家庭收入20万，今天你买了300万的房子，下个月开始你就要付每个月2万，就算是你未来年薪百万千万，但下个月你还拿不出2万的呀。
为什么很多人就不明白呢？是你们过于乐观了，还是我过于客观了？
你我都相信工资会涨，你我也都相信物价会涨。如果工资涨幅超过物价涨幅，那还房贷会越来越轻松；但如果利率上升跑赢工资，选择浮动利率的那部分人还贷压力反而会增大。
还有
如果未来十年工资不再快速上涨呢？——美国中产阶级工资20年没怎么涨了，2009 年家庭收入中位数为49777美元，也不过就30万人民币年薪而已。
如果未来十年不是通货膨胀而是通货紧缩呢？——收紧信贷直接造成货币乘数下降。
如果未来十年开始征收房地产税呢？——资产持有环节的利益被大量收割。
如果中国城镇化减速，新增人口减少呢？——现在农村老的老，小的小。而且在1990年之后中国出生人口长达10年的巨幅下降，这意味着23年之后的今天每年进入社会的年轻人口逐年递减，需要买房子的人，并不是我们想像得那么多
外链图片需谨慎，可能会被源头改你们真的太乐观了！
家园 你说的也都没错，唯一不同的就是我跟你的时间认知不太同 我是认为中国近五十年不会遭遇根本性的经济下滑。因为你的见解也是要立足于中国经济不行了，不是通胀而是紧缩了。
但是有一点，如果经济紧缩，最受影响的应该会是炒房客，而不是自住房的人。只要夫妻双方工作稳定的话，经济紧缩并不会影响到两人的工资数额出现大规模的缩水。
如果夫妻双方经济不稳定，只怕一开始就不会去买房。毕竟这是大额交易，个人的能力是有限的。
还有一个问题，市场其实有一部分也是靠人的心理促成的。如果卖房的人坚持看涨，他手中的房子就是不愿意低价卖出去，你说市场能不能真正降下来？
八月份去看过一个楼盘，销售经纪说他们的楼盘每个月都升价，1—3个点不等，但是房子总是卖完了。看房的人总是那么多。所以也感慨过：总是听说买房难，怎么到了现场就个个都像买白菜似的买了呢？
二手房的房价倒是出现了凝固现象，特别是楼梯房，但是这应该是正常的。现代社会没有电梯是不行了。
中国的房产行情跟国外相比，最大的不同可能就是人多，而且不同阶层的每一个个人都有换房改善自己的居住环境的想法并愿意付诸行动。
另外说一下中国人的财富吧。我回老家时表妹曾经说过一个问题，可以看到中国人的财富到底是怎么样的。
她说老家的消费一点也不便宜，那些伙伴们买衣服什么的也是几百块几百块的买，她也不明白怎么就有钱了，明明工资也就千来块钱。
看着那些人头涌涌进出楼盘的人，有时候我也想过这个问题，无解。
最搞笑的你知道是什么吗？还是一次在楼盘开盘的时侯，有一个客人在现场大闹，为什么？因为销售不让他买房，他就大闹现场。后来一打听，原来这人是最早一批下定的人，但是随着楼盘升值的速度，最早那批人的定金太少了，楼盘想拖他们。
家园 你就目前状况看你不仅是少算了一个人的收入，是少算了五个人 的，他爸爸他妈妈和她爸爸她妈妈。基本上中等城市的家庭，如果是为了给孩子买房，几十甚至上百万的钱好像凭空生出来的一样，突然就有了，比较恐怖啊，两个老家庭加一个小家庭，能量有多大不好估计。最近遇到好多这样的事情了！
家园 正常情况下，房子也随着通胀升值。 家园 收入还会增长的 50岁的期望收入肯定高于30岁的实际收入。
事实上按揭买房都基于一个预期心理，即将来的房子会升值和将来的收入会增加。如果某人预期50岁的时候会失业，可能就不会买房了。