主题：【原创】梳理下保障房建设的政策思路 -- 12月9日
家园 【原创】梳理下保障房建设的政策思路 我一直搞不太懂地方保障房建设的内在路径在哪？只是从个人浅见理一理保障房政策和房地产市场政策的整体路径。
中国的问题说的白了一点，我们总把经济问题当作自由经济的问题，结合计划经济来看自由经济下的一些问题，立刻浅显易懂啊。
更清楚的说，当我们的国民提出需求的时候，政府第一个反应应该是供及。那么，第一个问题来了，谁来提供？
第一个阶段，政府直接建设。
任志强们说，市场的问题的应该由市场解决，供给和需求都有市场，那么当然是市场解决。于是，一轮又一轮房地产开发浪潮开始了。最先开始的是一轮国有企业。老大哥么，有需求的时候自然大干快上，国有企业天然的优势就是能够迅速集中各种资源，钢铁产能，水泥产能，迅速集结。（有时候会让我想起为了34个阶级兄弟）
没有市场就把市场先做起来，生产资料有了，问题来了，谁来干？国企有自己的建设单位，民企没有，各种工程队应运而生。各种传帮带，一些本来在农村里农闲时节的泥工瓦工穿戴一下立刻成了劳动力大军里的领头羊，带出来各种老乡。
那时候，国企的生产能力的都开不足，民企想擦边进去都难，钢铁水泥价格迅速上涨，一群民营开发商开始骂娘。这种情况到了2008年的时候终于开始有了好转。
TG的一项原则就是，当发现了什么萝卜之后，迅速山寨化，然后，在一群失败案例中选出成功案例，迅速复制。你那边还在研究什么前期，这边已经收尾了。
第二个阶段，政府做投资人建设。
然后出现了钢铁水泥的产能过剩。我们一说过剩，就说到经济大局上去了，仔细想想，一方面国企大面积推出房地产开发领域，只靠一小撮民企小打小闹，你能做些什么？所谓的商业大盘，所谓的黄金地段，一个又一个地王，不了解企业财务运营的说，这么低的利润率怎么搞？我去，搞企业什么时候吃过利润率？啥时候都是现金流。
回到保障房的话题，看了上面你也就明白了，好吧，生产资料给你了，劳动力问题解决了
怎么玩，交给市场来做吧。可看来看去，这些民营开发商一直做些偷鸡摸狗的勾当，地便宜了，还想更便宜，人力成本高了，你就开始琢磨用完了工不给钱，中国的借贷成本本来就低，你还要琢磨欠钱不还；卖完了房子，挣了钱还要透漏欠税。这么搞一年你能搞几套房子出来？本来这些产能，国企可能一年都不够消化的，你说市场能够消化，结果，市场还是那个市场，谁来参加博弈？进到圈子里来的永远信息不对称，没有人管个人购房者的利益，没有人考虑政府的“利润”。不要说政府没有成本，政府刚提了一下目前地价太便宜，立刻有开发商提出个“拿地成本”，乖乖的，上纲上线的解释各种博弈成本。房价高？市场的原则就是低买高卖，由于信息的不对称，开发商可以在各个领域内形成短缺，价格自然就被炒高了。高到哪种地步？有人说一套房子消灭一个中产。好吧，可能我还是落后了，只能給一些政策敲敲边鼓。
于是问题来了，过剩的产能消化不了，大片的刚需没人满足。TG的政策一向是不会解决单一问题的。矛盾论，你懂的。
第三个阶段，政府当开发商建设。
于是有了保障房，零地价，还和官员帽子挂钩。逼着地方政府出钱出地出人，还外加一句，不许打折扣。这东西，良心价，谁用谁知道。价格么，算是住房的成本价了，地方政府还要倒贴钱建配套。有人说没有配套或者配套不完整，有人说良心的连窗户都没有，还有人说最低限度装修，连马桶都是劣质的。我想说的是，政府提供的是最低限度的保障，如果能够一上来就150平米通透大户型，还是学区配套，不是不可以，但后果么，你可以再看看任大炮的说法了。
十二五要建3600万套保障房，刚过了两年已经2400万套了。拉动了地方政府多少的配套资金？占用了地方政府多少的流动性？剩下1200万套是国家的“改革红利”你还吃不吃得下去？
话题又来了，政府在打压房地产市场上不遗余力！真这么说的人，都不理解保障房的定义，政府都可以这么低的成本建房，为什么开发商不可以？市场不是效率优先么？为什么这么多高成本的房地产开发商就淘汰不了？市场就应该优胜劣汰，我有大把的质优公司可以运作房地产市场为什么要靠这些没有什么实力的中小开发商来做这些优质地产项目？
市场调控的力度还不够，必须靠这1200套保障房的供及来淘汰掉更多劣质产能。但是问题来了，2400万套都解决不了，这1200万套可以解决么？
我觉得，目前来看，转变下思路，把政府建房变成政策性购买，从招投标买地建房变成直接从现成房子上招标。除了省去拿地这部分，还可以解决个别地区房屋产能的问题。这样也可以完成政府从市场里的退出机制，最终过渡为良性的政府采购模式，似乎更能解决目前保障房建设中存在的资金问题。
家园 【求助】感觉好失落 感觉大家好像一点也不关心政策走向，也没有人喷，感觉好郁闷。。。
家园 说句实话吧 这个话题其实挺专业的，而你对这话题的了解，还在一个很浅显的程度上。从你的文章看，你基本上还没上路。
我曾经因为工作原因，需要去研究一个有关土地征用和出让的问题，看了一堆资料。因而萌生了写一个有关土地的帖子，包括土地财政、土地流转、拆迁、房地产开发等等内容，也有很多人鼓励我写。我仅仅因为研究一个问题，看的资料用A4纸打出来可能就得几百页。国土资源部每年因为同一个问题都会下一个文件，这个文件80%的内容有可能是相同的，但不同的那部分为什么不同就值得好好研究。这个文件是需要你有实践经验才能看懂的，才能理解其中的奥妙。所以我一直没有勇气下笔，这个话题太大了，不是想写就能写的。既需要你阅读大量的文件资料，又需要你有一定的实践经验。只有你真的搞懂了，你写的帖子对别人才会有吸引力。
你写的这个帖子，里面很多东西你自己还没搞懂。比如，保障房制度，不但包括提供房子，也包括提供廉租补贴，这个廉租补贴早就在实行了，但很多人的不知道。保障房的建设，本身就包括新建和购买，后者也早就开始实行了。
这里面还涉及很多问题，比如公租房和廉租房的关系，棚改和公租房的关系，以及不同地方公租房制度的差别。我前一段就写过一个帖子，分析重庆公租房和其他地方公租房的差别。
我说这些不是为了打击你，因为其实我也不懂这些，只不过因为工作关系可能了解的稍微多一点而已。
通宝推：bayerno,- 复 说句实话吧
家园 喷的，捧得，都可以聊聊。 怎么说呢？财政问题可能更关注分配的多些，保障房建设，注重的又是城市管理了。两者出发点可能不一样。刚接触这个问题不久，立项环评、征地拆迁，拉拉杂杂事情是一堆，但总是想从事务中找些政策方面的高度出来。
比如明年的公租廉租并轨和停止新的保障房建设。总给人一股有点闷气的感觉。可能研究政策的人是一种感觉，实际操作的人又是另一种感觉了。毕竟坐在办公室里研究政策和每天面对棚户区改造的林林种种，压力可能相同，但问题却出入甚大。
举个例子，拆迁户和政策的制定者的需求可能完全大相径庭。拆迁户要的保障是不是拆迁政策制定者可以提供的？同时，拆迁过程中的阻力究竟在哪里？棚户区改造设置的使用面积能否满足当地回迁户需求？棚户区改造中，改制企业职工如何保障？怎么样在没有预算保障的前提下，完成资金筹集。
呃，说多了好像又成了城市管理的毛病。
财政在预算中需要保障的东西太多了，而很多实际上仅仅依靠预算保障根本就不可能，就如同拆迁的补贴，其实怎样都无法满足征地拆迁的需要，但是，工程依旧在做，拆迁也一直在进行。
关注的过细反而没有了政策大方向的把握，该怎么去缕清后面的路怎么走，我觉得才是关键的。毕竟我们不能脱离需求去做供应。虽然很多时候我们都是这么做的。
随便写两句，但好像又写歪了。还是希望能有人喷。。。
家园 楼主写的太高端 表示真心看不懂啊，友情帮顶