主题：【原创】美国房地产生意浅探 -- 大大可笑糖
家园 翘首以盼 第一次在河里冒泡。
家园 一把放出这么多，真是Netflix节奏啊。。。不过我喜欢 以前河里的连续剧帖子，到紧要关头都是说土鳖抗铁牛，喝水去了，实在等得火急火燎的。。。还是一把放出的好，爽！
家园 楼主的ID来自幽默大师？ 这本杂志上好像有个连载漫画叫这个名字。
家园 是的。我喜欢朱森林大师的漫画，贴近生活。 朱先生的漫画如果是密集恐惧综合症的人可能需要慎赏。但所有的角色都是劳苦大众，芸芸众生。我喜欢他具有一双善解人意的慧眼和一双出神入化的巧手。
家园 【原创】美国房地产生意浅探 - A01-中国房地产杂谈 我们老百姓感受到的房地产走入市场经济大概是2000年左右吧。单位的福利房被限期转入个人手里，根据工龄不同几千到几万不等地就最终一次性分配了。然后就是过了几年忙忙碌碌的工作生活，两眼一睁，突然发现：全国都是商品房了，而且价格也都飞到天上去了，一些心明眼亮的聪明人早早买了几套房子，当初还笑话人家瘦驴拉硬翔，现在看人家早早变成了百万富翁，后来又变成了千万富翁。我的一个朋友也说：做了这么多年买卖，三角债欠了无数，最后一算账，有个几千万的资产，还都是被黄脸婆硬逼着买的房产。自己那些个生意，如果盘点一下的话，厂房租的，机器是折旧的，产品是积压的，材料款是延期结算的，流动资金是银行借的，年底收支平衡账是负增长的，整个公司是负资产的。夫妻俩吵架，老婆子嘴巴硬气得很。可以说，在中国的经济发展过程中，很多人的钱不过是左手交右手，上家交下家，只是面子上爽了一下。如果不是因为沉淀到房子上，几乎没有多少积累的。我这个感觉不一定对，毕竟我们不是专家，我开这个帖子也不是为了展示个专家范儿，就是为了从实实在在的老百姓角度出发，看看这个棋局到底是怎么了路子。
我有个同行，是一个建筑设计的项目经理。其实就是个单干户，负责跟甲方争取项目，然后根据不同的费用找不同的设计公司合作挂靠，然后找一些工程师做业余设计，然后跟各个地方的建设管理部门打交道，最后跟施工单位交底、现场服务，到工程竣工验收算是一个收尾。他就跟我诉苦：每次签合同，几十万平米，单价8-50块不等。收个几百上千万的设计费，不算少了吧。大概15%左右给挂靠的单位，15%左右的给业余设计，10%左右的给打图公司，10%左右的给回扣，15%左右的给航空公司高铁出租以及小黑车等等，15%左右的餐饮住宿，还有10%左右不知道去了哪里，工程项目的尾款常规是5%，能否在若干年后要到是个未知数。然后大概不到10%能够剩在自己手里。一年到头四处奔波，年底回家给老爸老妈个几万十几万的，也就不剩下什么了。看看自己的存款，有时候还赶不上自己派发给业余设计的劳务费。他心里也是很不平的。
他有时候就自嘲：我他妈的就是个现金快递员嘛。从甲方那里接到上百万几千万的现金派送任务，就屁颠屁颠地到处去送钱，自筹运费，自己订票，自己确保沿途派送不得误期不得丢失不得泄露客户隐私，风餐露宿，饭吃不上觉睡不成，全年无休地这么玩命，这是图得什么？假如有一家公司招聘这样的快递员，他肯定不会去应聘。但为什么这么无底薪保障的自雇生意，就愿意无条件地去做呢？他一边把现金分门别类地捆扎好，然后放入一个破破烂烂的人造革包里，一边自言自语地说：我肯定哪里做错了，这样的跑法肯定是不对的。
如果他要洗脚上岸，成立一家设计公司，按照现行的法规是根本不可能的。因为一个甲级设计院，就要各种注册工程师若干，每个证书现在的牌价是几十万一年，光是养这些证书，就要几百万，这已经突破他每年的盈利留存了。就算是他拼死拼活把这个公司注册起来，也要若干年的不断成长，从丙级开始，三年一升级，升到甲级也要6-7年，这期间的经营也是惊险的一跃二跃三跃。那样的话，他仅仅每年接个几十万平米的活儿是远远不够的，他就必须再加上3-5个合伙人，才能攒出个略微像样的班子。而这样的班子每天都在产生，每天都在散伙。极其不容易生存。
以我当初所在的设计公司来算，老板有魄力，一口气收购了2家现有的甲级单位，然后四处买证书，两年内拿下了好几个甲级设计资质，说出来吓死人，我们的资质可以用来造跨海大桥、长江驳岸、高铁站、航空港、城市综合体等等，基本上只要是在陆地上的建筑构筑物，我们公司全部能够设计和施工。每年都在疯狂地上台阶，上规模，业务也不断拓展，队伍在不断壮大。老板的目标是直接上创业板，然后派发股票上市圈钱。这个故事太大了，就此打住。反正是经过三年证券公司的辅导，我们年年翻番地交利税，突然被告知创业板没有排上队，而要再排队，利税要再翻番。老板立即像霜打了的茄子一样蔫了。经过这么几年的折腾，我们的老板也就一夜回到解放前了。从GDP上来看，我们公司的业绩可以说是非常亮眼，那些工程项目也都是真实的，利税根本没有瞒报，甚至为了满足上市辅导员的要求，我们还额外放大了很多去缴税，现在无法上市，老板的苦，又去找谁去诉呢？我们这些中层干部交的那些认购内部股的钱，也只是按照活期利息给结算。就是这样的结果，我们也要念佛，不然，万一老板破产了，我们的股本金也要被打水漂了。
也因此，我对国内的这个市场环境实在是意兴阑珊。我也感到自己是哪里做反了，局外人肯定感觉我们这个公司发展得非常健康，何止是我们公司，整个中国都发展得非常健康。但我这个局内人心里有些忐忑，这个结果肯定是哪里有些不对滴。
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那么别人又为什么愿意借资质呢？第一，市场竞争太激烈，如果单枪匹马去投标，遇到开了5个小号的，必败无疑；第二，要保业绩，资质不是拿到手就万事大吉，是要年审的，其中就包括业绩，只玩一个大号，没有小号帮你挣业绩，年审就够呛；第三，自己养不了那么多机械设备人工，不如索性养几个管理人员省心，资质借出去，收点管理费，把牌子保住OK。
这就是中国建设市场的乱象，很荒唐是吧，干活的人没资质，有资质的不干活，谁脑残设计出这样的制度啊，衙门里的人难道不了解民情吗？
这些个疑问也困惑了我很久，不过现在也渐渐看开了。
比如说美国，正如楼主所言美国是没有资质这一说的，貌似谁都可以干，但其实不是，你没有资质可以，但必须有人担保，如果你履行不了合约，业主不会找你，直接找担保人，国内现在业主用的招标文件条款，其实是山寨国外担保人对投标人审查和约束用的。
所以说殊途同归，借资质的在扮演担保人角色，幕后英雄搞出纰漏了，出借资质的名义中标人必须站到前台来，而且，有资质的的还是以国企、央企为主，跑不了党的五指山，更放心。
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作者，声望:3；铢钱:4。你，乐善:4；铢钱:-16。本帖花:3
家园 【原创】美国房地产生意浅探 - A02- 美国房地产杂谈 我来到美国后，很快就被美国房地产的特点吸引住了。总感觉这里面可能有戏。但由于小时候脑袋曾经多次被撞在门上，可能智商有些折减，所以没有那么快就领悟出来这里面的奥妙。经过这几年的摸爬滚打，略略知道了些大概，不揣冒昧，这里抛砖引玉一下。
1. 美国没有统一的建设部，所以各个州就是美利坚合众国里面一个个的半独立小王国，那是一人一把号，各吹各的调。这里也没有统一的建筑标准或建筑规范。这在中国是不可想象的，但在美国是理所当然。
2. 美国从事房地产开发不需要特别的营业执照，也没有特别的资本或技术门槛。基本上跟注册个小门头买服装一样容易，某种意义上说，可能更容易些。
3. 美国的建筑承包商需要申请执照，但这个执照只需要向州里申请，在本州有效。出了本州对不起重新考试申请。我所在的加州，跟周边亚利桑那州和内华达州是铁哥们，这三个州执行西部各州认可（主意不是强制性的哦）的建筑规范，颁发的执照可以互相通用，只要你在某个州考取了执照，到另外两个州再考个法律就可以获得该州的执照。
4. 美国的房地产的控规由县里负责，详规由市里负责。最小的开发项目可以从一个地块开始。对比中国而言，我发觉在美国搞房地产开发门槛实在是太低了。无论是从规划项目，还是从技术要求乃至是资金支持方面，哪怕你是平头老百姓一个，你都可以大嘴一张，成立一家房地产开发企业，从事在国内那些印钞厂同样的生意。
在中国待过的人都知道，改开这么多年，出现的巨富不是互联网就是房地产，说明房地产确实是一个印钞机行业。但在中国，各种经济形态基本上都变成了寡头生意，普通民众想要参与，只能是在巨型经济航母上安心做一颗永不生锈但随时会被替换下来的螺丝钉，你就是看到结构性的生意机会，就凭资金这一条，就可以让你完全放弃任何幻想。而美国在这方面，竟然还给普罗大众保留了一份伸展身手的机会？这有些好得难以令人置信了吧？我确实是有一点点感到震惊，而表面上还要假装镇静。
通宝推：邻居大哥,白玉老虎,stamilo,咪铛,看树的老鼠,strain2,huky,敲门,家园 【原创】美国房地产生意浅探 - A03- 无用之物最值钱 为了方便后面展开，这里先把房地产经济的一些基本概念简单介绍一下。如果有方家大可抱臂围观，说错的地方可以直接掏出绣花针来刺几下我绝对不会叫疼。如果之前没关注过这方面的东西，我这个算是启蒙扫盲。
首先，房地产是一种价值载体，其使用功能并不是最主要的。
我很早就觉察到：最没有用的东西是最贵的。好比说：唐僧。呸呸呸。好比说：黄金。现实生活中基本上你看不到我们能够用黄金的地方。即使用，比如芯片之类的，用量也微乎其微。绝大部分黄金是放在国家金库里24小时恒温恒湿最高级别监控防火防尘防爆防水保护的。就算是首饰用金，我看除了一些保姆阿姨，日常佩戴的也极少，多数是锁在箱子里的。
除了黄金，很多珠宝玉器，其实也没有什么卵用。但是正是因为它们毫无用处，恰好可以当社会财富的最佳载体。如果什么东西特别有用，大用特用，我跟您说；这个东西一定不值钱。因为它一旦用起来，就要折旧磨损，假如它被当做是价值的承载物，岂不是要不断损耗了吗？
因此我们人类天然就认定：一定要找个完全没有用的东西，最好是永远也不会坏，甚至也丢不了的，这个东西用来代表我们人类创造的社会财富，那是最好的了。古代的人用贝壳来当钱，不就是看中了这个贝壳啥有用的功能也没有吗？
现在的社会里，很多没有用的东西都大幅度升值，比如国内珠宝玉器，以前丢在河里山上没人要的东西，现在都一步升天，价格高到普通人穷其一生买不起一小块的程度，我认为这都是合理的，应该的。因此我们首要的就是擦亮眼镜片，你看看周围啥东西是一点儿用都没有的，说不定你囤起来，哪一天老天爷打雷烧了你的屁股，你哇哇一叫才发现：哇靠，价值被发现，你也就老太太摸电门----抖起来了。
而房地产，就是几乎所有国家都认同的一种价值载体。值得我们细细玩味。
通宝推：拿不准,白玉老虎,咪铛,马哥,老老狐狸,看树的老鼠,家园 【原创】美国房地产生意浅探 - A04- 地是地来房是房 书接上文。既然最没有用的东西最值钱，怎么把话题引申到房地产上呢？
很简单，房地产=房+地 然后就产了价值。
在房地产经济中，房子具有使用价值，无论是在美国还是在中国，房子都是逐年贬值折旧的。很多人在国内买了高档高层公寓，我们当初设计的汤臣一品曾经卖到12万一平米，全国哗然。我们做为设计也感到困惑，这样的房子为什么我们要买？空关三年后，新的价格体系把滨江世茂花园推高到18万一平米，汤臣也已经谁也不提它了。我个人认为：凡是买了高层公寓的，今后肯定会后悔的。因为房子不断贬值，从来没有人计提折旧，到了清算的哪一天，谁来买单？
简单说吧：如果70年后汤臣一品的某一个楼层经鉴定成为危房，结构已经无法承载，必须更新或拆除，请问各个单元房的房主是否愿意集资重建或者修复？目前上海的很多公寓房连维护房顶和更换电梯的折旧都没有人愿意付费，今后这些石屎森林肯定会面临非常严重的财务危机。
上海教师公寓失火，整栋建筑变成危房，是上海市政府买单。那是一笔巨款，好在市里还比较富裕，如果以后开始过穷日子了，如何应对？教师公寓不算高，价值也不贵，如果是上海中心呢？如果上海中心变成了危房？我看上海政府可能会破产，如果他胆敢再次出手买单的话。我这里不能多说了，群里有没有恐怖分子？这一段不要听啊。阿弥陀佛，911幸亏是发生在美国，感谢当年制定宪法的这帮老爷，实在是太有先见之明了。
美国很多市中心的高层建筑变成流浪汉的乐园，就是因为维护成本太高，无法承受只好抛荒了。中国的高层公寓现在几乎都把小产权给卖了，这个击鼓传花的游戏还能再玩个几十年，但哪一天鼓落花停，落在谁手里谁心里明白。
美国最好的地，是曼哈顿岛上那一大片绿地，什么用处也没有，如果纽约市政府实在缺钱，想要拍卖这个绿地的话，哪怕是要求绝对什么开发也不准许，只能维持现状，我看也肯定会有很多财团愿意去竞价购买的。因为他们绝对不会考虑这个土地上面的使用价值，就是看中了它一点儿用也没有，足够了。从经济上相比，你买个梵高的向日葵，花了好几个亿，还不知道是真是假，锁在保险柜里，每年都会升值，最少肯定可以战胜通货膨胀。你如果买了中央公园那块绿地，都不用放保险柜，也不怕人偷，战胜通货膨胀也是妥妥的。
通宝推：白玉老虎,马哥,家园 美工曼哈顿中心也有许多高层公寓 有没有同样的问题，如果成了危房怎么办？谁来买单。那里的公寓也是很贵哦。
家园 【原创】美国房地产生意浅探 - A05- 房和地是双绑架 既然房地产经济主要是地值钱，房子不值钱。那么我们干脆就只要地不要房子吧。
对，你很聪明。你说得完全对。国内开发的时候，很多地产企业就是先把地拍下来，然后妆模作样地搞开发，3年都没有动一锹土，然后等周边开发起来了，他坐地卖现状楼面价，比你搞开发的利润更大。你不服可以不买他的地，反正你买别的地也不会便宜到哪里去。
但是政府也不是傻瓜，他也不会允许你竟然拿空地跟他抢钱。于是出台了限期开发的规定。你在规定期间不开工，或者不完工，土地收回。你说不对啊，我们当初签的合同上没有规定我何时开发啊，我享有70年的地权啊。对不起，大爷拳头硬，你不服滚蛋。老子现在改规矩了，你难道不想听？想听想听！大爷您息怒，俺们这就开发。于是土地收益的大头被政府收走，今后如果增值了，70年后土地回收，增值部分还是归政府。我看中国政府这个大地主肯定是万寿无疆，永远健康的了。
什么？美国这边土地是永久转让的？我靠。那肯定要拥护这个中央，紧密团结在美国宪法周围了。
什么？美国竟然有个所谓的房产税？平均0.5-2%，相当于静态回收期50年，动态回收期20-30年？相当于你花两份的钱只能买一份的房子？他大爷的。看来天下乌鸦的体表色素都是一样一样一样滴啊。
且慢，这个美国的房地产税，其实是房产税哦。跟土地无关的。你如果真的敢于买了这个房地产就把房子给扒了，跟市政厅申请调降你的房产税，理论上你是可以把这个房产税杀到几乎为零的。但是你的地价并不会因为你的房子没了而消失。请注意这个小细节。
什么？把自己的房子扒掉？你是吃了巴豆还是蓖麻子？你肯定是疯了。如果别人这么评价你，而你憨笑不语的话，俺敬重您是个汉子。
根据网友反馈修订：
1. 谈到房地产税，我必须承认我的写法是错误的。政府计税确实是房+地的。但是，在加州比较奇葩的是：房产税自买入起计算，每年调升不得超过5%，但调降可以不限制。
假设某房买入时20万，5年后升值为100万。其中地算50万，房算50万。你的房产税顶多涨到（1+5%）^5=1.276倍，远远背离实际价格。但是如果你的房子被鉴定为危房，必须拆除，相当于你的地产损失了50万，理论上确实可以把地产税打到0的。当然这样的分析也只是理论上而已。不过也确实有人在做这样的生意，协助屋主降低地产税，从而收取服务费。
2. 如有新的反馈，补遗在这里。
通宝推：白玉老虎,