主题：【原创】美国房地产生意浅探 -- 大大可笑糖
家园 抓个虫 房产税是财产税，不会只征房子不征地。就好比农场主一样要缴税。
家园 美国的房地产税好像也包括土地价值的 写的很好，等待更新。有一点好像可以商榷：
“且慢，这个美国的房地产税，其实是房产税哦。跟土地无关的。”
美国的房地产税好像也包括土地价值，县政府每年发过来房产价值报告里，就有土地和房产两方面的数值，加起来的总额再一起加税。
家园 【原创】美国房地产生意浅探 - A06- 房和地是双绑架 我们再说房子本身，兼答三力思。
为什么我说房子和地是双绑架呢？就是因为房子有使用价值，而地有价值使用。它们俩是互相缠绕关系的。
好比说：当初上海市要房改，北京大老爷说：家里账上没钱，你自己想办法去。上海这个懦弱的大儿子怯怯地问：俺自己盖房子，俺自己筹钱，您不会抽头吧？大老爷一听高兴坏了：儿子你太懂事儿了。自己盖房还花自己的钱，老爹我怎么会不同意呢？绝对不抽头，放心去弄！
于是上海市政府开了个会：各位同仁，大老爷放话了，我们可以自己挣钱给自己盖房子了。大家一听摩拳擦掌，赶紧行动起来，莫要被大老爷看懂了就会改政策的。
于是内部惊天动地但外表风平浪静地发了一个通告：本市将开通第一条地铁，然后报纸屁股上画个豆腐块大的线路示意图。从此开始了轰轰烈烈的地铁房地产经济。
我们切换一下频道，直接转入2012年，全国各地都在大搞地铁经济，地铁沿线房地产大热，人人以地铁房、双地铁房甚至四线交汇地铁房为卖点。各大省会、计划单列市等等都看懂了上海市的玩法。而万恶的那个大老爷，也看明白了。丫的你这么好的招没教我，以为你大爷的我不会抄啊？我不光会抄，还敢动用全国人民的钱帮我北京修地铁呐，不信三年超不过你10年的地铁建设里程数！
现在我们来复盘一下上海市的做法：
1. 规划地铁线路
2. 公布地铁线路
3. 沿线土地价格暴涨，商家纷纷强烈要求开放地铁入口，踊跃交付开口费
4. 收集开口费，沿途进行土地开发权转让，凑够开工费
5. 使用开工费，完成地铁建设
6. 地铁沿线各类商贸活动大发展，大大提升土地价值，获得大量劳动力就业机会及财税收入
7. go to 1 untill 劳动力就业机会和财税收入不再增长。
至少到目前，这个循环还在进行中。在可见的未来，中国的很多大型城市这个循环还没有结束的迹象。
上海市政府是否可以集体获得诺贝尔经济学奖？
中国的高铁那个刘某某，是否可以获得诺贝尔经济学奖？
为什么美国加州论证高铁迟迟不下手？请看上述循环语句的循环条件。
回到三力思的问题上来，就业机会和财税收入是衡量房地产价格的不二准则。
通宝推：白玉老虎,家园 【原创】美国房地产生意浅探 - A07- 房和地是双绑架 我这个人太啰嗦了。就怕听不明白就使劲讲使劲讲。结果三篇还没有说清楚房和地的互相绑架关系。
我再卖卖力气，看看是否能够讲清楚。
1. 假设有一块空地在上海，本来毫无价值，也卖不出去。
2. 现在设一个地铁站，先放风出去要花费2个亿，一半用来盖地铁站，一般用来修地铁线。
3. 根据这个地址，在方圆5公里范围内重新做控规和详规，然后土地重新划分进行招拍挂。以现在的行情可以轻松获得2个亿。
4. 现在有2个亿在手，可以放在桌上让大家看，现在开始招投标盖地铁。
5. 由于有政府的背书，各个承包商马上踊跃报名，纷纷从各个银行贷款过来进行投标。中标者大概要2年后才能拿到这笔钱。
6. 当初出钱2个亿的各个房地产开发商也纷纷贷款盖房，2年左右投入约8个亿，形成了10个亿的房产价值。
7. 房产在未完工前已经获得销售权，而意向的买家也开始筹款准备入住，装修啦设备啦存货啦招人啦等等，也几乎要投入10个亿左右。
8. 这个时候算算账，政府投了2个亿，开发商投了8个亿，商家投入10个亿，这个地块总体的价值就是20个亿了。
9. 这个20亿可不仅仅是房子哦，还包括政府的地铁和商家的投入哦，所以你不能简单认为房子就值20个亿，是因为这个土地上全部财富一共20个亿，总要找个代表物吧？
选来选去，就让这个土地来当代表。又由于土地概念不容易被理解，就把这个价格标注到各个房产证上去。于是如果你买了房子，你的房子就是那20亿的一份子。而开发商卖给你的时候，不是按照他的成本10亿卖给你，而是按照20亿卖你。虽然你没有持有地铁股份也不是那些商家的老板，但是你客观上拥有了使用地铁和那些商家的权益，你掏20亿买房是合情合理而又心甘情愿的。那么政府和开发商都有利润。
10. 等这个房子到手，你发现源源不断的人流过来了，商贸机会大增，而商家的投入更大，政府也增加了人行道信号灯等等公共设施，那么这个土地上的财富又增加了，你的房产价格也暴涨了。于是你笑得牙都全看见了。
11. 这就解释了为啥你老家几百平米的房子还赶不上上海几十平米的小灶披间，房子本身的材料费工本费差不多的，主要就是土地所承载的社会财富差别太大了。你小县城里有万人体育场吗？有亚洲最大的水族馆吗？有高铁轻轨吗？有龙之梦恒隆港汇美罗城吗？这些都没有，那么你的房产的价格就不会高到哪里去。
所以说：夫荣妻贵。房价高主要是看地价，而地价的算法，要非常宏观地去观察和分析。无法拘泥于很小的地块。你要分析比佛利的地价，就要看洛杉矶，要看加州，要看西海岸，要看美国，要看全球。
所以说：某个地方的房价高，其实是那个默默无闻的土地在作怪。而土地本身如果没有房子在上面，竟然就无法定价。我们有时候只顾看那个房子，没有看那个地，颇有些买椟还珠的意思。
通宝推：乔治·奥威尔,年青是福,白玉老虎,嘉英,家园 【原创】美国房地产生意浅探 - A08- 房和地是双绑架 我实在是太笨了。啰啰嗦嗦还没有说清楚。
再回答美国房地产大跌的这个现象。
我发现古往今来，各个国家都有恶意大规模消灭财富的冲动。中国多次大规模改朝换代，欧洲教会也多次恐吓教众把全部财富献给教廷，反正是每次政权或神权更替，既往的房产证土地证一律无效，重新大洗牌。为了更有说服力，有时候干脆把地上建筑一律夷平，阿房宫给你烧掉，嬴政家族也就没法翻变天账了。
如果任由聪明人看出端倪来大家都奔土地去，那么肯定会面临割据。不是说中国各地都有钉子户吗？他们也都是聪明人，哪怕只有一间房，也敢于举着宪法拿着房产证和汽油瓶跟政府叫板。要知道游戏规则是政府制定的，你跟裁判玩？
历次的大动荡大萧条，全部是社会财富再分配的过程。我不讨论什么阶级属性或者天授神权之类的看不懂的玩意，我也不讨论公的理婆的理，反正就是没有小媳妇的理。我就盯着土地看，我发现天地玄黄沧海桑田，不断有人在海滩上做沙雕，然后就标上价格。然后潮水袭来一切化为乌有，潮水退却又有人来玩沙雕。堆时兴高采烈，倒时哭鼻抹泪，爸妈叫回家马上擦擦鼻涕撒丫子就跑，刚刚的悲喜全忘了。哎，没办法都是孩子气啊。
所以你在玩沙雕的时候，要懂得分寸和时机。要时刻警惕，潮水肯定会来的。沙雕肯定会倒的。
现在是什么迹象？东太平洋的潮水肯定会来，而南美洲墨西哥的阿米哥也一直会过来。人力资源肯定是足够了。而全世界各地都在加紧印钱，又没有实质上可以消灭这些钱的地方，这些钱堆在哪里？总要堆在地上吧？我感觉南加州比较有戏...
修订：
1. 答嘉英：东太平洋主要是东亚和东南亚的移民潮会比较猛烈吧。而这批移民不同于以往的学术移民以及偷渡移民，会有不少资金进来，而且会带来一些具有长尾效应的生意。不像餐饮或按摩之类的，爽完了就变成肥料。具体后面会分析。
通宝推：乔治·奥威尔,破奴冠军,
家园 美国房产大跌的时候，有不少因为资产成负，直接放弃房子的 也有老子不交房贷，也不搬走，收到催账单直接扔垃圾桶，看你银行拿我怎么办的钉子户。有被警察直接逮捕，驱逐的，也有熬了五年，因为银行不作为，熬成正果，可以一直住下去；没法买卖，只是上诉期过了，银行不能再上诉法庭，要求驱逐。但抗税成功的几乎没有，荒地也是要交税的，荒草太多，没有及时铲雪。。，卫生局，环保局都会来开罚单。罚单积累了，政府就要把你的房子拍卖，铲平，可是没有上诉期的。底特律政府铲平过几个街区的废弃房子，没人住的房子，不但吸引流浪汉，罪犯，失火了也没人报警。
家园 写的真好，宝推求填坑 家园 我这是抛砖，只求没误伤路人。多谢。 我会尽快填坑的，敬请期待。
家园 竞争激烈 关键是同质产品在竞争，最终就是利润变成社会平均利息。
所以，要搞差异化，或者是找到自己的优势，这就需要创新。你看美帝纳斯达克的上市公司哪个没有点自己的独门绝活。
你们老板就凭收购点普通业务就要拼创业板？对中国经济没啥意义。
- 复 竞争激烈
家园 可能我的看法略有不同。 以我的理解来看，在国内很多地方存在过度竞争。而且不得不透支未来期望。
我们的辅导员当初测算下来我们的利税如果达到3千万左右应该可以确保入围了。没想到排队的竞争对手竟然敢于把利税做到8千万朝上，不得不佩服他们胆魄过人，算度精准。
这好比中国的高考，本来60分已经满足大学入学标准，你已经合格毕业了。但竞争下来不考到个80-90根本拿不到入学通知书。要想进名校除了特别的门路你必须考到99分以上。这就已经跑偏了。
我们老板的那个企业连续三年超额纳税已经透支了既往全部利润老板还借了辅导员推荐的高利贷，一旦没有入围，损失惨重。而如果第四年再辅导，可想而知要提交的利税肯定要上亿，这已经不是我们这样的营业模式能够承受得了的了。因此辅导员也自己撤退了。谁来抚慰老板那苦涩的内心呢？
你不能简单地大嘴一张：你们老板就凭收购点普通业务... 我们中国人之所以跟西方人不同，是因为我们都要讲究个人情。情理法三条，情永远是第一位的。而西方社会基本上算是个纯粹的法家社会，我潜意识里感觉西方的社会策略正在走向死胡同...
家园 所谓过度竞争是停留在一个水平上的竞争 如果你有自己的“创新”，与别人产品拉开差距，别人怎么跟你过度竞争？
一个普通公司靠资本运作收购搏一把上市，认赌服输吧。
创业板本意也是扶植有创新精神的企业，当然实际运作离这个理想有差距。但是我们还是希望资本偏爱创新型企业的。