主题：【原创】2023 - 中国房地产政策彻底转向的元年 -- chuchong
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家园 他就是瞎扯淡，你还真相信啊！ 家园 不全是 【#深圳多宗热门地块商改住# 专家：可解决商业供地过剩，优化用地结构】近日，深圳市规划和自然资源局官网发布通告，对位于龙华新城核心地区、宝安中心区、宝安国际会展城、光明中心区等多个热门片区的多宗地块进行“商改住”规划调整，即由此前的商业性办公用地变更为了居住用地。10月18日上午，每日经济新闻记者致电深圳市规划和自然资源局龙华管理局，相关工作人员表示，“此次涉及变更土地性质的地块，此前并未拍卖过，属于‘无主’状态，为国有土地性质。将商用用地变更为住宅用地，主要是为了优化深圳的用地结构。”
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉10月18日下午通过微信向记者表示，深圳将部分商业用地变更为住宅用地，在解决商业用地供应过剩的同时，还能增加住宅用地的供给，有利于解决城市居住难的问题。
具体来看，龙华新城核心地区地块、深圳国际会展城地块和宝安中心区地块，均是由此前的商业性办公用地调整为二类居住用地；光明中心地区地块，则由原来的商业用地+二类居住用地调整为二类居住用地。
此次实现土地性质变更后，深圳将新增30720平方米的居住用地。其中，龙华新城核心地区地块的用地面积为8720平方米，容积率5.5；宝安中心区地块的用地面积为5423平方米，容积率6.0；深圳国际会展城地块的用地面积为11154平方米，容积率为4.6；光明中心区地块的用地面积为5423平方米，容积率6.0。（每经）
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#我国首个住房租赁基金在北京正式设立#【商改住租赁住房，配套品质怎么样？】主持人：把存量闲置的办公和商业房产进行改造，户型配套如何？有独立的卫生间和厨房吗？能否满足新市民的需求？建信住房租赁基金筹备组组长、建信信托总裁 孙庆文：我们这次收购的一些项目，大部分是些“商改租”，后续还有一些“公改租”，包括集体建设用地改成租赁住房，我们之所以选择这些土地性质的项目进行首批改造，也是因为大城市特别是核心城市，现在最大的一个问题就是租售比比较低，土地成本也比较高，而刚才说的这些土地都是成本相对比较低的，这样就能在相对比较低廉的土地和项目上，改造成租赁用地提供租赁用房，一方面满足品质，一方面能够实现基金的可持续商业化运作。像大兴生物医药基地我们收购的项目，每户都有独立的卫生间，做到干湿分离，同时还有一个公共的区域，包括有公共的厨房、咖啡厅、阅读区、健身房等等，可以满足年轻人的社交需求，便捷要求，品质还是非常高的。
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问题是规模而不是有无
家园 不就是有条件双轨制吗 家园 中央要重新发展房产没啥不好 关键要收取房产税
家园 我的理解，房产税的目的是一定程度上补充财政收入 但是基本属于聊胜于无--因为你不能收的太猛而把商业地产一棒子打死了。
真正有效的方式，是按需购房，限制自由交易。而做到这个的前提是：把房产与教育、医疗、养老、福利之间的关系剥离。
如何剥离呢，那就回到了源头：房产政府持有，销售、回收都由政府管控。政府当最大的开发商&房东。
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只靠房产税，对房价影响效果会有限。
房产税+政府持有最大房源，才是房地产良性发展最有效的模式。
家园 决定收不收房产税的手上长白上千套房子的人。 他们才不会给自己加税。什么聊胜于无啊把商业地产打死啊，这说的我都不好意思看下去了
家园 商业地产的定位参考民营医疗 只不过，商业地产是掉头乡向下，民营医疗是缓慢上升的过程。
谁如果说把商业地产打死，未免太不切实际了。同样的道理，民营医疗诟病缠身，但是仍然会有所发展，有它的定位和方向。
商业地产的定位明显是保障房（公租房，廉租房，安居房，人才房）以外的补充。
至于房产税。呵呵，说有房在手的人是决策者，未免太高看他们了。他们最多是执行层，决策层，你觉得他们配么？
是否收房产税，取决于政府对这个税收有多迫切。你觉得，到时会是谁会哭着喊着要收这个？旧的势力下去了，新的势力上来了，哪些手上有着大把的房产，旧的新的？
家园 我就这么跟你说吧，房产税就是个月经话题。 就像挂在驴嘴边的萝卜，看得见吃不着。人家政府卖一次地轻松就把钱收上来，谁会傻乎乎去搞什么房产税。50年后收不收房产税我不敢保证，10年内是门都没有。聊房产税这种话题毫无意义。
家园 嗯，这种事情再争论无益。时移世易 当初的星星点点，后期可能是轩然大浪。
我这么跟你说吧，医疗DRG改革，2008年就开始在北京几个医院试点了。在医疗圈子里面，属于月经话题，一直是风雨欲来。
这种情况，到了2018年才有明确的改变，如今医疗领域里面正在执行三年行动计划。
为什么，为什么2008就开始试点，一直到2018才动作。
我在研究医改的时候，发现这些与房地产乃至农村供销社改革，有着很多的类似之处。而这些，是我判断的基础
家园 续1，房地产 “新发展模式”的探索 提房地产 “新发展模式”，就不得不提重庆在2007-2012年间的探索。但是目前能找到的相关信息很少，而且大多是2012年前的新闻。这里给一个2018年的评述
重庆公租房的资金来源1/3靠政府投入，2/3为银行、保险、基金等渠道的融资。通过公租房和与之配套的商业店面的租金来逐年偿还融资的本金和利息，是一点问题也没有的。公租房系统完全能实现保值增值。另外，承租人可在租满3-5年后以成本价购买有限产权，但在退出环节只能以购房价加同期银行利息由公租房管理局回购，避免了权力寻租。
从2010-2012年，3年间重庆建了4000万平米的公租房，户型主要有35-38平方米的单间配套、46-47平方米的两室配套和65-72平方米的两室一厅。
目前，重庆公租房有超过4成为进城落户的农民工居住，其他主要为大中专新毕业生和外来务工人员及本市住房困难户。重庆市长黄奇帆在总结重庆公租房经验时表示：“大量建公租房，不但能够保证弱势群体能够有尊严地生活，而且大量的公租房也会改善重庆投资环境，对当地经济产生推动作用。通过公租房降低生活成本，吸引人才和企业的进入，带活重庆经济发展，这远比高房价下的土地财政更有意义。”
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河里 陈王奋起 的帖子
以很低的价格出租给普通的打工仔打工妹。我在重庆的时候问过一个餐厅服务员，她就租了一套小小的两室一厅，70平米不到，每个月租金500！还可以看到江景！
薄当时在位的时候还承诺将来把公租房卖给长期租赁的住户，前5年的租金就是首付，以后的分期付款就是现在的房租。薄的政策赢得了整个重庆人民的欢迎，我去了成都，成都人民也非常羡慕。
为人民服务的精髓在于把社会生产的大部分利益分给劳动人民，薄这么做就是真正的为人民服务。如果说薄不是为人民服务，今天为人民服务的政治人物一个都没有。
2019年，中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见
中共中央 国务院关于支持河北雄安新区全面深化改革和扩大开放的指导意见
构建新型住房供给体系。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实职住平衡要求，推动雄安新区居民实现住有所居。针对多层次住房需求建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，个人产权住房以共有产权房为主。严禁大规模开发商业房地产，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为。制定与住房制度相配套、与开发建设方式相适应的土地供应政策，完善土地出让、租赁、租让结合、混合空间出让、作价出资入股等多元化土地利用和供应模式。探索不同供地方式下的不动产登记模式，创新购房与住房租赁积分制度。创新投融资机制，吸引各类社会主体参与雄安新区住房开发建设，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，支持发行房地产投资信托基金（REITs）等房地产金融创新产品，明确管理制度和运行方式，探索与之相适应的税收政策。支持在雄安新区设立住宅政策性金融机构，探索住房公积金制度改革。
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回到深圳市对于房地产新发展模式的探索上，
2018-08-04， 深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见
深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见
（三）租购并举。
1．实物供应。
——市场商品住房，占住房供应总量的40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。
——人才住房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合条件的企事业经营管理、专业技术、高技能、社会工作、党政等方面人才供应，可租可售，建筑面积以小于90平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的60%左右。对符合条件的高层次人才实行更加优惠的政策。
——安居型商品房，占住房供应总量的20%左右，重点面向符合收入财产限额标准等条件的户籍居民供应，可租可售、以售为主，建筑面积以小于70平方米为主，租金、售价分别为届时同地段市场商品住房租金、售价的50%左右。
——公共租赁住房，占住房供应总量的20%左右，面向符合条件的户籍中低收入居民、为社会提供基本公共服务的相关行业人员、先进制造业职工等群体供应，建筑面积以30—60平方米为主，只租不售，租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。
20大后的10月27日，财政部支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制
考虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住房突出问题。
财政部的支持，与2012年12月，深圳市规划和自然资源局关于印发《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知（试行）》的通知 对应了起来
一、适用范围
既有非居住房屋改建保障性租赁住房，是指将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房的行为。
工业用地或者物流仓储用地上厂房、研发用房、仓储等既有非居住房屋应当在保障产业发展需求的前提下进行改建。
对居住和公共环境有严重干扰、污染或者安全隐患的工业用地和存放易燃、易爆和剧毒等危险品的仓储用地上的厂房、研发用房、仓储等既有非居住房屋，不得实施改建。
为什么从2016年，国家就开始推房主不炒，但是一直到现在，看起来都是雷声大雨点小。而个人认为，2023年，才是真正意义上住房制度根本性改变的元年呢。
转一个李稻葵的观点。（以下内容有划重点）
2017年，全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵表示：
房地产市场需要一个长期、有效的基础性机制。但截至目前，只是采取了调控手段，如限购或调整对二套房、三套房的信贷政策，这并非治本之策。国际经验表明，房地产的“根”是土地财政。地方政府控制土地，通过卖地或开发来获得收入。
从土地财政来看，李稻葵认为，地方政府一方面控制了土地财政，另一方面却不持有和管理自己的房产，因此房地产问题不能得到解决。
重庆模式是一个很好的探索，但它只做了一部分，政府只是在土地供给方面“随行就市”，用土地供给的多寡来控制土地价格。这还不够，地方政府还必须再持有相当一部分房产。
本人对此深以为然。
正如医改为什么能得以快速推进，很大原因和基础在于：公立医院是医疗机构的主要部分，国家医保是医疗支付的主要部分。
房住不炒政策要想顺利实施，政府“不持有和管理自己的房产”，是做不好的。
而2012年底，深圳第一批人才房，比较上规模的安居房（实际2021年就已经开始发售了），才开始上市。而随着“既有非居住房屋改建保障性租赁住房”的实施（这个执行起来可以非常快，譬如半年左右），可以预见：
2023年，深圳市将开始有真正掌握在自己手中的大批房源。而随着十四五计划的继续推进，到约2025年，按计划深圳市将有60%的新增房源掌握在政府手中。
2021年中央经济工作会议中提到房地产要“探索新的发展模式”，到了2022年变成了“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。那意味着，新的发展模式已经确定了。
那么，什么是新的发展模式呢，我们大胆猜测如下：
1、明确政府直接持有和管理自己拥有的房产。
各地比例从30-70%不等。譬如深圳市，直接定在60%。
2、在政府成为最大住房供应者，及最大房东的基础上，推进租售并举。
3、斩断学区房 、 养老房（医疗房产）之间的联系
同时作为教改及房改的一部分，教师轮岗制将全面推行。
医疗新一轮基建启动，将优先布局基层医疗，夯实三级转诊制度，不按片区划定医疗资源。
4、加快推动商品房及商业租房的房产税落地，辅以国企拿地等，部分补足土地财政的缺口。
不可避免的，既往以商业地产为主流的房地产开发模式，将成为历史。
通宝推：愚弟,天堂,桥上,家园 2016年成立的公司，怎么到了2023年才是拐点？ 先宝推一下。静候佳作