主题：【原创 地产英雄系列】 序 -- 山而王

1978年圣诞节一过，COMODORE酒店门前排起了长龙。寒风中的人龙有几人宽，从酒店门口一直排到42街然后绕到列克星顿大街。过去六十年里，人们在这里相遇相识，举行婚礼，目送爱人上战场(二次大战)。他们到这里来缅怀过去，为自己的美好年华留住最后一点记忆。创普把整座30层大楼变成大卖场，这里的一切， 从床、被单、吊灯到银器、玻璃器皿、桌布、灯座，只要有钱、扛得动都可以拿走。门票5块美金。整整好几天，这里成了追忆过去的盛大聚会，引得新闻记者也在此扎营报导。在这股复古风中，创普给自己的朋友们也准备了礼物。打开COMODORE酒店古色古香的核桃木盒子，里面原封不动地躺着黄铜把手、汤匙，这些古董历经半个世纪仍然熠熠生辉。仅此一举，创普就从老旧不堪的COMODORE酒店身上赚进了1百60万美金。

当然，不可能一切都如此轻松美妙。首先有几个客人拒绝搬出旅馆。他们坚持在空空如也、又黑又破、没有电话、蟑螂出没的房间里住下去。有一位老妇认为创普关掉COMODORE酒店是错误的，所以她绝不搬走。她每天走过几个街区去附近的图书馆看上几个小时书，然后在已经关门的旅馆周围散步。创普在另一家旅馆租下一间阳光灿烂的套间，房间粉刷一新，还装修了新式家具。不过老妇对于参观的主意连听都不想听。

不知怎样，老妇最终被说服去看看这套房间。她立刻被迷住了。第二天，创普租了一辆大卡车，拉上老妇的全部家当，搬进了新居。老妇对于创普给的这个新家是如此满意，她给了创普2美元小费。

如果说搬空COMODORE酒店是一个挑战，那么在保留原有钢筋结构的基础上建设一座现代化酒店，可以算作不可能的任务。COMODORE酒店并不是直接扎根于泥土之中，她的下面一层是大中央车站、地铁站和几个零售店，再下面一层是大中央车站的分站，最底层是一个巨大的变电站。项目的建筑负责人不得不在地底各层间穿梭往来，以便保证不会出现哪怕一丝一毫的问题。

风雨中屹立了60年的COMODORE酒店，很多地方锈蚀得如此严重，人们用手指头就可以轻轻在钢筋上捅一个窟窿。市政府留下的设计图纸与实际情况出入很多。图纸上的支撑墙变成了装饰墙，顶层结构的水泥里搀杂着煤灰。由于不允许爆破，工人们必须在尘埃中，用手一点一点地将建筑材料从钢架上拆下来。

更可怕的是设计在不断变化。钢架上一点小小的变更就意味着其他建筑材料的变化，而这又会引起一系列其它的反应。即使在每套房间的厕所里多花50美金，乘上1400套房间就是一个惊人的数目。创普拿出全部精力近乎疯狂地控制工程开销。他极善于和建筑承包商讨价还价。他是如此难以对付，以至于一个承包商后来这样评价他：“创普是一个难以置信的谈判对手。我并不怕他，但是后来我们都不再和他争了。我们说，‘创普，告诉我们你到底要什么吧。反正无论我们怎么争，你最终都能拿到手。’”

在花费了1亿1千万美金后，1980年9月5日纽约大凯悦饭店(GRAND HYATT HOTEL)隆重开张了。著名的纽约时报是这样评价这个工程的：“这是纽约人近一代人以来所见的最宏伟壮观的大型酒店。她的设计一洗纽约希尔顿那种陈旧、琐碎，具有全世界共通的灿烂辉煌和优雅和谐。”

(大中央车站身后耸立的纽约大凯悦饭店)

(金碧辉煌的大堂)

纽约大凯悦饭店尚未竣工时，纽约的经济已经开始回暖。旅馆的空房率迅速下降，租金节节上升。旅馆类地产也随着炙手可热起来。新饭店尚未建成，创普和合伙人就重组了债权，将项目出手。创普得到了80%的利润。大凯悦饭店一开业，空房率就在10%以下，一举成为纽约最成功的酒店之一。

人们几乎相信创普早在几年前就预计到了这场经济上升，所以他才敢于做出如此大胆的手笔。在大多数人眼里，他简直就是个天才。那一年，创普年仅34岁。而他已经给纽约人准备了另一场好戏。请看“大腕是这样炼成的”。

[山而王评述：对于投资房地产的人来说，最忌讳的是对地产项目产生依恋之情。

一个投资项目，地产也好，股票也好，不管它多么诱人多么美丽，曾经如何使您风光无两，它的终极使命就是为您赚钱。如果因为经济以外的多余的感情，而不理智地耽误了合适的出手机会，这些感情最终也将变成愤恨。

这一点对于作房地产的人来说，尤其艰难。很多人看到一个破烂的房子在自己的手下焕发青春，楚楚动人，不由自主地将之视为自己的孩子一样。美丽的事物永远诱惑着我们。但是它应该被用来诱惑买主，而不是我们自己。

在这一点上，即使创普也未能免俗。您将在后面“蒙娜丽莎的失败”一章体验他的苦涩。

在这里，创普考虑到他的下一个项目急需资金，并且规模更大，及时出手确属明智之举。当然，如果他等到酒店完工开业，在如此良好的业绩面前，地产的价格更将百尺竿头更进一步。不过那样，他的资金就会被占压更长的时间。不知各位如果处于创普的位置会怎样做?

再者，对于旅馆和出租性地产，一般在空房时是很难卖到好价钱的。常规的做法是将物业重建或翻新后，经过严格治理，全部租出去并保持一段时间良好业绩，然后求售。此时就会有投资人士感兴趣。这一类投资人士一般没有精力或者相关知识去重建翻新物业，他们更感兴趣的是一座崭新、盈利、管理良好的物业。如果物业升值前景良好，即使在持平甚至不盈利的情况下也会有人买进。大纽约地区靠近纽约市的部分常常会看到这样“亏本”的出租型不动产，卖出很高的价格。]

年轻的创普经过一番细心的调查，确认了几块属于已经破产的美国中部铁路集团(PENN CENTRAL RAILROAD)的地产极具潜力。1975年3月，他用地产期权的方式预定下其中两块地产：一块大约9公顷，地产上有废旧铁道和库房；另一块大约76公顷，它是整个曼哈顿岛上最大的一块未开发地皮。创普想象着在这里可以建造一座观看哈德逊河秀丽风光的豪华公寓大厦，这需要纽约市政府同意改变地皮的用途。

为了这些地皮，创普签署了6千2百万的合同。合同执行的前提条件很微秒：只有在创普顺利得到政府许可变更了地皮的用途，并且安排好银行贷款，合同才会生效。在此之前，创普不欠一个大子儿。不过交换条件是美国中部铁路集团将拥有全部利润的25%。

[REAL ESTATE OPTION：地产期权

大家对于期货或许不太陌生。地产期权是一个很有意思的东西，并且会被老练的地产商玩出很多花样。

OPTION - 期权，说白了，就是花钱买下在某段时间对某个数量、某个价格的某事物据有优先购买的权力。打个通俗的比方哈：

- 您在商场看中某件衣服，您很想买，但是又怕别的店更便宜

- 于是您和店家签了个合同，在今天关店之前，店家只能把这件衣服以某个价格卖给您

- 您为此付10元钱买下这个权力。店家收了钱，就要执行合同，否则违法。

- 围著西单商场转了3圈，您确定加上那10块钱，您也不可能用更便宜的价格买到更好的衣服。

- 于是天黑关店门前，您去买下这件衣服。

看看，10块钱，您就买到了这件衣服一天的期权。

在美国房地产业中，很多时候地皮的开发牵扯很多。例如地皮的用途、功能的设计、楼层高度等等，往往牵扯甚广。更可怕的是不知哪里会杀出一个程咬金来把整个事情搅黄了，或者一拖数年。地产开发商不愿意让一块前途未卜的地皮占压过多的资金，但是又不愿失去机会，往往就用这个方法来保证在一定期限内自己仍然有机会拿到地皮的所有权。]

这一步棋所展示的远见和想象力，令曼哈顿的地产大佬们惊异。当时的公寓楼大王SAMUEL LAFRAK评价创普“大胆而富于冒险精神”。不过创普倒不认为哈德逊河边的豪华公寓大厦是个好点子，与美国中部铁路集团的期权合同无声无息地过期作废了。

[山而王评论：在这里，美国中部铁路集团其实已经变相地成为创普的投资夥伴。

大家或许还记得在“拥有世界小姐大赛”一章里，创普在投标之前将CBS广播电视公司变成了投资夥伴，从而保证了接手后选美大赛的播出。创普，即使仅仅28岁，已经很善于用利益均占的伎俩把重要的盟友变成投资夥伴。这样在项目尚未开始之时，创普能最大限度的缩小前期投入，减少投资风险。

这里还要说明一下，与其他行业略有不同的是，对于房地产而言，每一步投入，如果正确的话，都会增加地产的价值。一块从未开发的地皮，如果有了一个合理的规划，那么从想象到最初设计，市政府批准，地皮的最初清理、整治，水管、上下水道，原始道路的建设等等。即使不完成整个项目，也可以随时将地皮出手并盈利。如果您细心查看投资类地产，就会看到很多广告标明“....计划修建3座两家庭用房，使用已获得市政府批准，原始规划书具备...”很有可能这个开发商买下这块地皮后，所作的仅仅是到获得市政府规划批准书为止。如果该类规划，比如在豪华区域允许将现有一家庭变动为多家庭公寓这样难度极大的用途变更，仅此一项开发商就会大赚一笔。从尽快盈利和缩短资金占压的角度来说，往往有开发商会见好就收了。]

与父亲老佛来德一样，创普很早就意识到对于美国中部铁路集团这样的项目，没有政府的支持是不行的。他积极地与纽约的民主党人打成一片，大方地向纽约市长，老佛来德原来的会计师亚伯拉罕.必姆捐款。1977年纽约市长换届后，他又向新市长捐款。创普并不想给政客们钱，可这是游戏的一部分，所有的地产开发商都在这样做，他也只能从众。他从来没指望从这些捐出去的钱能捞回什么。

创普结识和雇佣了一个活跃的女民主党人。这位政治活动家认识几乎所有的政客、艺术家和银行投资家。仅仅为了支持她所瞩目的候选人，创普曾经一次捐款13万5千美金。除了她在市长办公室的1万7千美金，创普更在自己的公司给了她一个位置。年薪10万美金。(1973年的10万美金恐怕相当于今天的50万美金以上。)随着创普在纽约不断购置地产和开发，与纽约市政府的接触越来越多，这位女活动家的位置就显得越来越重要。有人问她为什么帮助创普，她说：“创普有一些不着边际的主意，问我需要多少钱。我说不要钱。主意越不着边际越好。我就是想看看我们两个一起能做出什么来。”

在放弃了那块76公顷的地皮后，创普开始搜寻美国中部铁路集团的其他地产。他的目光投向当时没落的大中央车站(GRAND CENTRAL STATION)一带。纽约大中央车站位于曼哈顿中城，是世界上最大的火车站，同时还连接着繁忙的纽约地下铁。她建造于1871年，外观古香古色，庄重典雅。

1973年前后，这个地区异常萧条。美国中部铁路集团拥有的老式酒店象COMODORE酒店和BILTMORE酒店，房间破旧矮小，一晚上住宿费不到20美金。即使这样，空房率仍然在60%以上。 旁边的克莱斯勒大厦刚刚错过最近一次贷款还款。在今日繁华熙攘、天下驰名的花园大道(PARK AVENUE)上，那时穷人们开办了跳蚤市场。人们都预言这个地区要就此没落下去。可是创普不这么想，他说：“看着大中央车站每天成千上万的人进进出出，我琢磨着这地方错不了。”

1976年，创普和美国中部铁路集团签下了40万美金期权合同。他精明地选中了就位于大中央车站旁边的COMODORE酒店。这个酒店有1900个房间，每年让美国中部铁路集团赔掉1百50万，还欠了市政府6百万美金的税。是美国中部铁路集团最急于脱手的烧钱货。

(繁华已逝青春不在的COMODORE酒店)

鉴于当时纽约的办公楼都在赔钱，创普觉得他要是在这里重建一座酒店，或许获得政府批准的概率更高。他寻找可能有兴趣合作的酒店集团。芝加哥的一个有意进军纽约的酒店集团表示了意向，他们同意在获得全部酒店收入的4%加上净盈利20%的条件下经营创普的酒店。然而双方在具体谁该为什么买单的问题上没有谈拢。

当时在纽约经营酒店并且盈利是相当困难的。迅速上升的税率可以轻而易举地扼杀任何产业。为地产开发商提供特殊税率或者返还税款是十分敏感的话题。不过如果市政府拥有这项地产，事情又该另当别论了。于是创普有了好主意：他从美国中部铁路集团手里以1千万买下COMODORE酒店，再以1美元的价格卖给纽约市政府；然后和市政府签订了99年的租借协议。紧接着创普家族老朋友，纽约的市长大人亚伯拉罕.必姆宣布了纽约市第一个商业地产减税计划，创普是第一个递交申请的人。

结果，在40年内，创普的这块地皮不需要交一分钱税。而此前，COMODORE酒店每年的税率是4百万美金。仅此一项，这块地皮已经增值1亿6千万美金(4百万 X 40年)。创普的代价是每年 付给纽约市政府25万美金作为租金。在99年里，这份租金将逐渐增加到2百70万。纽约市政府还将获得其他一些好处诸如利润分成等等。但是，由于类似地产的地税10年后已接近9百万美金，而重建后的酒店每年毛收入达1千2百万。人们估计，纽约市给创普的减税计划，使得他节省了2 - 4亿美金税款。

这对于当时穷困潦倒濒于破产的纽约财政来说，是不可想象的。很多人被激怒了，称之为“20世纪的税务交易”。身为纽约地产大佬、掌管纽约财政的TISCH发言了：“虽然这25万美金仅相当于政府从一些破落街道小旅馆拿到的税款，但是纽约需要一个地标来证明她的复苏和带动一个地区起步。从这个角度来说，这个税务交易对于大中央车站地区来说是适当的。”TISCH家族在纽约房地产界的位置和他们的事迹我以后还会讲到。

即使有了如此诱人的地税减免，创普还是经过一些磨难才搞到8亿美金银行贷款。随着酒店开始动工，人们的愤怒越来越不可遏制。创普显然无意再建一座贫民旅馆。新酒店的房间数减少了1/4，房间里安装了来自意大利的大理石浴池和崭新的铜把手。大楼表面是闪亮的镜面玻璃。酒店大堂有4层楼高，全部贴上镜片，外带一个阳光充足的中心花园。酒吧被特别设在靠42大街的一侧，意在向人们展示豪华舒适的生活就在身旁发生。

(新酒店42层空中酒吧。可以尽情俯视脚下花园大道的街景，享受君临天下的感觉)

还在酒店翻修之前，创普已经开始从老旧不堪的COMODORE酒店身上赚钱了。怎么办的呢？请看“一战成名天下扬 下集”。