五千年(敝帚自珍)

主题:【原创】美国50年来最大的房市泡沫对经济的影响 -- 倥偬飞人

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家园 好区基本上都是老区,老区的土地可以说都一早瓜分了

好区里面准许的容积率很低,所以你就算拿到了土地,也要遵守本来zoning的容积率。不仅如此,某些城市,比如说Palo Alto,拆了老房重盖非常困难,因为城市计划苛刻,重盖就算符合容积率也不能随便加面积,因为要遵守历史风格云云,于是在Palo Alto净土地的价格比上面有个老房子的卖得更贵,因为后者的重盖约束比前者多多了。Steve Jobs在Portola Valley有一栋老房,也不是很老了,拿去中国远远不算历史文物,拆了都没人心疼那种,他想拆了重盖,市政府不准,偏偏说那破房子是历史文物,一定要他保留。

开发商开发的话,都是一整个大片拿准许证,谁都不会一期期那么申请给自己找不自在。而且好区里面一大块相连的土地很难找,都是零星的,所以你看到里面的新房都是很小型的开发商一栋栋起的,那些开发商本身通常就是那块土地的拥有人,肥水不流外人田。

家园 Re-finance可能也不妙了

昨天邻居的房子被封了,大概要被拍卖了. 房子是早前低价买的,但他2-3年前作了高额的re-finance,现在房子肯定卖不出那个价了,他倒是干脆不要了. 也不知道当时的appraisal是怎么作的.这段时间看了不少飞人写的房地产衰退的帖子,网上的新闻也多,但发生在身边的事还是很吃惊.

家园 就数这种行为对银行打击最大

现在房子肯定卖不出那个价了,他倒是干脆不要了

反正没有多少钱捏在银行手里,low equity in the house,很多人会选择walk away, 银行变成最大的输家。

家园 我的老房子就被人这么搞了

两年前的夏天卖的房子。前些日子查纪录,房子被人倒给了一个阿拉伯人,这斯又拿去给另一个人做了refin, 价格比市价高了25%。 这帮孙子明显就是串通好了欺骗银行。

也好,等以后拍卖我再买回来。

家园 这样的欺骗行为不少,银行要倒大霉了
家园 这明显就是贷款部门内外勾结

主线肯定是做贷款的agent + bank lender + appraiser. 估计发起人一笔赚3,4 万,帮凶一人分一万。

家园 银行错估形势。

老实说,被人骗的,自己都有问题。银行错估房市形势认为房子的实际价格会高于贷款。

银行做得远不止这些。建筑商贷款才是大头,现在房市不好,房子按原来的价格出不了手,斩仓又赔不起,建筑商们就这样耗着,利息一天比一天高, 银行也收不回钱。

家园 未必是银行,很可能是中国

据说中国近年买了不少MBS, 美国的房贷基本上全部打包上市发售了,除了subprime,银行一概不上身,损失的是最后拿着MBS票据的那个傻子。我一个好朋友在Wells Fargo做房贷部门主管,说他们除了某些少数的低质贷款有回购协议以外,所有其他的贷款都不上本行簿子,他们所做的不过是loan servicing,贷款出了问题跟他们一概无关,因为他们也不过是pass through, 把贷款从客户手里交到票据持有者手中。

家园 整个产业链都出问题

我早就提到,中国不应该再购买MBS/CDO类债券。中国外汇中最多的还是美国国债,4000亿左右。

美国的评级机构Moody's等等,至今还把很多MBS债券的信用列为优等,和当年把Enron信用评级如出一辙,但是他们也是有法律风险的,购买MBS的投资人可以控告他们的。

银行和房贷公司也有法律上的麻烦,因为已经出现了房贷借款人对CFC等24家房贷机构的诉讼,控告他们采用欺骗性手段骗人上当,借了还不了的帐。

大型投行如Bear Sterns等等,全都持有MBS/CDO类债券,现在都在自我安慰说问题不大,或者说比例不大,到底如何只有天知道。

总而言之,不管是不是糊涂账,整个产业链都会受到打击那是真的,房地产泡沫破裂,总是有后果的。

家园 不是银行错估,而是现在银行的性质变了

银行一点都不傻,现在银行都变成servicing company,挣的是服务费,真正的风险通过打包上市在华尔街那里疏导。银行在mortgage origination里面挣的费用就是fee,多少个point, 申请费、文件费,拉拉杂杂几千块到上万一个房贷,然后州政府雁过拔毛,又挣个两三千的的税费,然后由华尔街的评级公司来评级,上市,发售,责任全部卸在MBS票据持有者手里,这些持有者也可能包括你买的基金,要是多些外国人买更加好,让他们帮着扛,这样的做法能够充分分散银行的风险。

所以银行在房贷市场,根本就不承担风险,它在帮你做贷款的时候,背后巨大的打包机器已经开始启动,当你的贷款完成,你正式开始还贷,你的贷款责任已经变成MBS投资者要承担的风险了,银行只需要履行收集贷款的责任,收不到的话它毫发无损。所以银行现在只求量,不求质,它赚到fee就行了,以后这些房贷能不能还的起他管客户去死了。

家园 以后打官司肯定很多,也会影响其他行业

但是最终最吃亏的还是MBS投资人,就跟Enron, Worldcom投资者一样,我当年在Worldcom上面都亏了上万块,class action suit官司也赢了,才赔个几百块,有什么用?MBS/CDO投资者都是第一线牺牲的,咱们能不在第一线牺牲就往后方撤,撤得越后面越好。

家园 也可以说整个产业链都可以做空

房地产建筑商,房子大量积压,债务居高不下,不但不能盈利还要亏损,甚至破产,一可卖空;

银行和房贷公司,以往的业务出坏帐,新业务减少,而60%以上的经营性资产在地产方面,一损俱损,二可卖空;

投资银行,持有大量MBS/CDO债券,坏账收不到利息,资产受损,加上股票遭遇熊市,盈利大幅减少,三可卖空。

全都是钱啊,呵呵

家园 顺便提醒一句,快点回去看看自己基金里MBS成份多少

有的话快快放手,现在subprime有问题,肯定要往上蔓延的,就算是FNMA, Freddie Mac的,也是放手为妙。

家园 那贷款人每月还款是还给当时借款的银行,

如wells fargo, 还是票据持有人? Forclose是由谁来做?

家园 这么多啊,我要慢慢消化. 觉得建筑商受影响的程度可能最大.
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