主题：【文摘&分析】整整这帮WBD -- 老马丁

一开始卖高价走高档路线，要塑造住客高贵上流形象；

两年卖了两套，己不降价，又不调整，结果成了SB品牌，都说只有冤大头才买那里的房子！

就怕别人说俺，这是第N个傻蛋。。。。。

哈哈，忘记哪里看的笑话了。

1套被确认是徐枫为股东的注册公司买的，1套说是东南亚富商，后来传说是徐枫表弟注册的公司买的。

且不说均价一个亿的市场营销手段，有钱人恐怕没有那么傻，拿得出1亿拍套房子的，不介意多掏几个亿直接在上海拿块地皮自己盖。

就只说这套房子想要从银行骗钱的手段吧。

均价1个亿，他想要贷（骗）7成，算30年按揭，等额本息，一个月要还款411351.41，这还是按照5.814％的最低利率算，收入证明起码要开2.5倍，也就是100万以上，这个数量是要出银行流水和个税缴纳材料的，不是找个公司拿张纸盖个萝卜章就可以解决的事情，那里去变？

还有，哪家银行的支行有权限放超过5000万的贷款？起码要到分行吧，估计风控要到总行才行，银行有那么笨蛋么？开发商的这些鬼门道还不是银行教的。银行起初的目的是配合炒房，如果帐烂掉了，可以收房子，总归有固定资产在手，一评估二折旧，剩下个70％，然后房价炒上来，用70％的成本卖出130％甚至200％的价格，银行赚大了，而这个号称均价一个亿的固定资产评估下来能够剩下20％就偷笑了。

一笔5000万的贷款如果烂了，经手的信贷员是要完蛋的，如果有个3、4笔这个数额的坏帐，那个分行的行长也就没有了前途。

是不是买“汤臣”的客户想通过房贷骗银行的钱，但银行没那么笨。

顺便能否说说：现在国内银行贷款的制度和方式。

谢谢了

话说有个小区的户主从网上订了一个10块盒饭，要求送饭。

送饭工来到小区门口，还没开口，门卫对他一笑：是给8单元601送饭的吧。

送饭工很纳闷，自己没说，门卫竟然知道，觉得小区挺先进，门卫挺负责。他说：是呀。

之后向里走，这时路过一片花园,看见一个剪草工对他一笑：是给8单元601送饭的吧。

送饭工心想连剪草工都知道，小区太了不起了。连忙说：是呀。

之后又向里走，看见一个保洁员对他一笑：是给8单元601送饭的吧。送饭工觉得这个小区人际关系特别好。

但是之后小区的每个服务员都知道他要给8单元601送饭，他觉得不可思议。当他送过饭后，碰到剪草工，他连忙请教：师傅，为啥小区每个人都知道我要给8单元601送饭呢？

大爷儿嘿嘿一笑：这小区贼他妈贵，迄今为止只卖出8单元601一户~~

住房按揭,贷款的部分银行从贷款人的账户上走一遍,然后直接划到开发商(代理商)的账户上,这一步走完了,对于开发商(代理商)而言,房子已经卖出去,钱已经到手（首付是直接交纳到代理商或者开发商手上）。

这个时候，开发商已经拿到了全额房款，剩下的就是购房者和银行之间的事情，而前面说的银行贷给购房者的贷款，是经过对房产评估之后的金额打一个折扣，这个时候购房者可以拿到房产证和土地证，但是他项权证在银行手里，银行在购房者未能按按揭合同归还贷款时有对房产的处置权。

购房者能够按照按揭合同逐期付清或者提前还款付清全额房款和利息自然是最好，但是如果不能付清则银行可以按照合同要求处置房产，也就是俗称的“银行收房子”。

对于银行而言，仅仅只是收回了贷款合同抵押物，而不是现金，对于这个抵押物还要进行一次评估，算上折旧，剩下的残值往往只有原本房价的70％以下（注意，假设购房者的尚欠的贷款以及利息要少于银行最终评估，则差额还是要由购房者承担！），这个时候如果房价趋势是上涨的，那么银行就大大赚了一笔，等于用很大的折扣获取了一套实实在在的房子，而这个房子利马通过各种手段变现后，利润要大大高于任何炒房者，所以银行对于住房按揭贷款一向是大力支持的，即使没有这种极端情况的发生，银行无论就算是收取稳定的按揭利息也要远远划算于商业贷款，因为商业贷款坏帐的发生要远远高于住房按揭贷款，而商业贷款的抵押物未必能够升值，甚至会极大的贬值。

开发商搞假按揭，目的就在于最快最及时的把房子变现，把钱从银行里面搞出来，而汤城一品这种房子，随便一个按揭贷款金额就要上千万，普通发放住房贷款的支行级别是没有权限批准的，要上交总行的风控部门，总行把按揭这些门道玩的精通，人家是要靠这个赚钱的，难道还要把钱亏给你？

汤城一品这种楼盘，想要贷款做开发也是在开发阶段，给银行的抵押物不是房子，银行没有那么傻，让你用图纸上的东西来质押，而是用土地！换句话说，就算你汤城一品一套没有卖出，银行来追贷款了，就算把这几栋楼炸平银行也还是赚了，要知道这几年这块地皮涨价了多少。而楼盘卖不出去，最亏的是该公司的股东以及其他债权人，这个就和银行没有关系了。

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这块地，拍卖假设是10个亿，我用自己的现金储备和他方借贷拍下来，接着我拿着这块地找银行贷款，贷款什么？贷款开发费用！费用是按照预算来的，预算做高，哪怕按照现有最苛刻的贷款政策，我本来要10个亿做开发，我预算做成20个亿，银行说了，要我自有资金不少于三分之一，行，我账上变出来10个亿，已经一半了，够不够？银行说够了，我按照这块地的评估金额贷款吧，你拍了10个亿，我评估你要不了这么多，我贷给你7个亿。

楼面地价总共10个亿，容积率什么一算，高层住宅一来就是几十层，总共开发成本连同地价不到20亿，开盘，如果全部卖出可以卖30个亿，剩下的就是按照我上帖说的操作。

最坏的情况，几年了卖出去几套，挺不下去了，银行上门：哥们，到期了，怎么着？无奈你就说：没钱还，你看着办吧。

当年给银行质押的是土地，地上建筑和银行无关，银行可以采取出让抵偿债务的方式，也可以采取拆迁补偿的方式，问题是，这个汤城一品卖出去几套，存在多大的拆迁补偿？银行良心好，就大减价慢慢卖，如果急着冲帐，那就把楼一炸，重新土地拍卖，结果过去了3年这块地已经价值15个亿，银行仅仅只用7个亿的成本就稳赚8个亿，划算啊！

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房地产最大的获益方是出让土地的政府，一块地，拆迁加上n通n平，是一家公司做，这个是招标的，费用2个亿，然后土地储备中心拿着，捂着，过几年，翻了几倍买出去，这个是最正常的政府获利，照搬香港政府的经验。好一点的就是开发商直接找地主谈，一块工厂用地，我多少多少买下来，你搬迁，变更规划用途的手续我来办，然后拿来卖。

经济发展有两个切实要素，一个是生产力，另外一个就是流动性，为了将老百姓手头的银行存款拿出来流动，政府可谓想尽了办法，所谓的开放商，只不过是一个现金搬运工，做来做去都是为政府促进流动性帮忙，当然，人家那些辛苦费是应该的，这个是政府的赏赐和恩典。

至于汤城一品那种不想要赏赐，不想要恩典，妄图脱离自己搬运工的身份企图揩主子油水的角色，是讨不到好的。

以前总觉得是银行和开发商，地方政府的合谋，没想到银行在其中有如此大的收益，几乎是唯一只赚不赔的。

呵呵，花。

能否把这几篇短文整理汇总成一篇单独贴出来，让大家好好学习和讨论一下。

如果再写点国外有关房贷的信息和内部操作就更好了。

不管怎么样，逐篇送花！