五千年(敝帚自珍)

主题:【升斗小民投资美国】把现金和信用准备好 -- 山而王

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家园 【升斗小民投资美国】把现金和信用准备好

时间紧,算给大家提个醒。

从去年五月中开始,美国房市应声而落。等待已久的买方市场终于来到了。

但今年春天的房市并没有丝毫的暖意。原因,首先是银行提高了首付的比例,至少10%。这对于习惯了寅吃卯粮的美国人来说,是一道艰难跨越的门槛。更可怕的是信用分的要求提高了。那些信用分偏低的人将很难贷到25万-30万以上的大额贷款。

这样导致的后果是

- 买房的人少了,租房的人多了

- 买50万以上一家庭住宅的人少了,35万以下TOWNHOUSE的人多了

在这种形势下,个人以为是投资房地产的机会。以下是个人意见,所买房产非自住房,仅供参考。

投资前提:

- 个人信用一定要好(最好在750以上)。信用影响贷款利息,而贷款利息决定了投资效益。

- 手头有5万以上的现金

房产的选择

1)地点

- 一定要避开价格调整过大,或者就业形势恶化的地区。这些地区的不确定性太高。

- 选择目前地产价格仍然维持良好的地区/段。(大浪淘沙,这就是沙里金了)

- 避开少数族裔过多的地段。(因为这不是你自己要住的房子。你未来的房客,往往是肯出高租金,又缺钱且信用不佳的美国白人。)

2)类型

个人比较推崇TOWNHOUSE。CONDO虽然价格更低,但往往有很多来自产权本身及管理委员会的限制。另外除了纽约等大城市,一般由于CONDO空间较小,没有车库,没有后院,没有地下室等限制,不受有孩子的家庭喜爱,同地区出租价格较TOWNHOUSE为低。升值空间较TOWNHOUSE限制更大(相对而言)。

TOWNHOUSE一般来说,屋顶,墙壁,庭院的维护由管理委员会负责。作为屋主可以省去很多麻烦。放租时,TOWNHOUSE屋主所要担负的责任和CONDO几乎是一样的。

独立一家庭,因为带有地皮,在地产增值方面或许最理想。但是同地区的价格要比TOWNHOUSE贵,地产税也高。这无疑增加了投资成本。房屋,庭院的维护全部由屋主负担。增加了任务的难度系数。

当然,各地区情况不同,不可一概而论。

3)价格

这个我一般是从某地区的平均出租价格倒着推算。

假设目标地区3居室TOWNHOUSE平均租金1800/月(21600/年),地税平均3600/年,管理费200/月。那么每月有1300用于各种费用,包括银行还贷。。。。(不要忘记,作为投资型地产,33万的TOWNHOUSE,每年的房屋折旧可以让您少交2600美金的税(按税率30%算)。还有其他一些费用,都可以用来减税。) 

这样一来,有一些“沙里金”地区就会因房价过高,租金过低而褪色。

即使您目前找不到沙里金,也不用着急。房市的低潮还将持续一段时间。只要您还没有入市。现金在手,信用我有。您怕什么?

最近买房子的亚裔很多。沧海横流,方显钱包本色。我的朋友前两天去买房。去年86万要价的房子,今年79万重新上市。三个出价的,两个印度人,一个中国人。他出了72万,中了。(笑,看来老印出价更低。)

另外,有兴趣的朋友也请关注一下商业地产。时间不多,点到为止。

元宝推荐:爱莲,
家园 沙发
家园 阿瑞回来了

顶一下啊

家园 热烈欢迎瑞大再次扑通跳下河,花!
家园 通宝都得到了.投资啊!只讲房产?
家园 股票讲的人很多了。呵呵。
家园 只是回来给大家提个醒。
沙发
家园 花沙发
家园 欢迎山而王回来。
家园 大熊兄好。俺马上要下潜了。
家园 花谢,并祝高就,乔迁之喜。
家园 至于吗?下个月我搬去和你作伴。。哈哈。。

一个人住那栋周长600米的大楼的日子要结束了。可惜呀。

家园 我们合伙

买一栋楼出租如何?多冒泡,少睡觉!

家园 正在看呢。爱莲兄看得怎样?
家园 俺已经换工作了。
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