主题：【升斗小民投资美国】把现金和信用准备好 -- 山而王

时间紧，算给大家提个醒。

从去年五月中开始，美国房市应声而落。等待已久的买方市场终于来到了。

但今年春天的房市并没有丝毫的暖意。原因，首先是银行提高了首付的比例，至少10%。这对于习惯了寅吃卯粮的美国人来说，是一道艰难跨越的门槛。更可怕的是信用分的要求提高了。那些信用分偏低的人将很难贷到25万-30万以上的大额贷款。

这样导致的后果是

-　买房的人少了，租房的人多了

-　买50万以上一家庭住宅的人少了，35万以下TOWNHOUSE的人多了

在这种形势下，个人以为是投资房地产的机会。以下是个人意见，所买房产非自住房，仅供参考。

投资前提：

-　个人信用一定要好（最好在750以上）。信用影响贷款利息，而贷款利息决定了投资效益。

-　手头有5万以上的现金

房产的选择

1）地点

-　一定要避开价格调整过大，或者就业形势恶化的地区。这些地区的不确定性太高。

-　选择目前地产价格仍然维持良好的地区/段。（大浪淘沙，这就是沙里金了）

-　避开少数族裔过多的地段。（因为这不是你自己要住的房子。你未来的房客，往往是肯出高租金，又缺钱且信用不佳的美国白人。）

2）类型

个人比较推崇TOWNHOUSE。CONDO虽然价格更低，但往往有很多来自产权本身及管理委员会的限制。另外除了纽约等大城市，一般由于CONDO空间较小，没有车库，没有后院，没有地下室等限制，不受有孩子的家庭喜爱，同地区出租价格较TOWNHOUSE为低。升值空间较TOWNHOUSE限制更大（相对而言）。

TOWNHOUSE一般来说，屋顶，墙壁，庭院的维护由管理委员会负责。作为屋主可以省去很多麻烦。放租时，TOWNHOUSE屋主所要担负的责任和CONDO几乎是一样的。

独立一家庭，因为带有地皮，在地产增值方面或许最理想。但是同地区的价格要比TOWNHOUSE贵，地产税也高。这无疑增加了投资成本。房屋，庭院的维护全部由屋主负担。增加了任务的难度系数。

当然，各地区情况不同，不可一概而论。

3）价格

这个我一般是从某地区的平均出租价格倒着推算。

假设目标地区3居室TOWNHOUSE平均租金1800/月（21600/年），地税平均3600/年，管理费200/月。那么每月有1300用于各种费用，包括银行还贷。。。。(不要忘记，作为投资型地产，33万的TOWNHOUSE，每年的房屋折旧可以让您少交2600美金的税（按税率30%算）。还有其他一些费用，都可以用来减税。)　

这样一来，有一些“沙里金”地区就会因房价过高，租金过低而褪色。

即使您目前找不到沙里金，也不用着急。房市的低潮还将持续一段时间。只要您还没有入市。现金在手，信用我有。您怕什么？

最近买房子的亚裔很多。沧海横流，方显钱包本色。我的朋友前两天去买房。去年86万要价的房子，今年79万重新上市。三个出价的，两个印度人，一个中国人。他出了72万，中了。（笑，看来老印出价更低。）

另外，有兴趣的朋友也请关注一下商业地产。时间不多，点到为止。