主题：【文摘】中国房地产业心态与日泡沫破裂前惊人相似 5月21日 《经济》 -- dafemren2
文/仲志远
一个实证研究结论是：政府是土地价格、楼盘价格、房地产供应等经济现象的操控者，当前房地产业在效率和公平两方面存在的问题相当程度上都应归于地方政府政策存在的问题。各地方政府控制着最重要的资源――土地，是房地产市场中最大的“庄家”。
改革开放以来的第二轮房地产投资大潮扫遍全国，所有人都抱定了地价只涨不跌的信念，这与当初日本房地产―金融泡沫破裂前夕的整体社会心态极其相似。
2004年3月23日，北京大学中国经济研究中心平新乔博士与他的合作者的一个关于《融资、地价与楼盘价格趋势》的房地产研究报告悄然问世，道出了廉价土地与房地产商以及各级地方政府之间的内在联系，引起圈里学人的一些关注。但似乎与往常一样，这份报告并没有引起大众传媒的注意。从一个外表看来灰白破旧而且落尽铅华的院落里发出的声音因为枯燥无味的数据与缺乏感情色彩的专业术语而让人们忽视了它的存在。
此前10天，国家统计局发布的全国房地产市场景气报告说，2003年上海的商品房平均价格达到每平方米5118元，首次超越北京成为中国内地房价最贵的城市，并且以24.2%的速度迅猛飙升，至今居高不下。几乎与此同时，上海王炼利女士关于《国民经济核算体系中的上海房产市场和房地产业》的一系列统计分析文章也逐渐在内地学界流传，就上海房地产市场的来龙去脉作了逐一的剖析，并以其身临其境的感受触动每一个人的心事。
来自京、沪的两份研究报告各以国家与地方统计部门提供的数据为突破口，深入地剖析1990年代末以来中国内地房地产业波澜壮阔的圈地、投资热潮，宏观上覆盖了全国35个大城市，微观上则触及到各阶层市民的情绪。
一年前的这个时候，章家敦的“中国崩溃论”在海外甚嚣尘上，吸引了海内外一些学者的客观分析与持中的评论，而房地产业者却不以为然，当时跳出来反驳上海房地产出现泡沫的地产大亨周正毅一干人等随后不久东窗事发，一系列形形色色的富豪纷纷中箭落马，而且由此顺藤摸瓜，牵出了几个浮在浅水中的金融高官。
房地产业的投资热潮再度汹涌袭来，转眼之间蹿上了巅峰。可以认定，这是改革开放以来中国大陆的第二波房地产投资大潮。与1990年代初仅因特区优惠政策在海南、深圳、北海等地盘踞一时的“漩涡”有所不同，1999年至今的热潮席卷了全国。业内研究人士特别指出，上海、北京愈来愈烈的房地产泡沫，是驱动这一轮投资热的“罪魁祸首”。
5年来，尽管动辄会有一些政策出台对这股大潮进行或严或宽的压抑，但大潮的势头从来没有得到真正的遏制。实际上社会舆论(而不仅仅是房地产商们)对房地产价格从来就是看涨不看落，仅这一点就很能说明问题。
没有人出来全面解读房地产投资大潮的制度背景，也极少有人出来呼喊这一大潮中隐藏着的经济风险。
数据背后的投资动力
学者们总是以专门而深入的研究宣示他们内在精神的一种姿态，或隐晦或明朗，或客观或偏袒，立场各异。这种内在精神既可以体察市民社会的良心，传递时代理性的精髓，也可以在是与非之间的模糊地带搔首弄姿，待价而沽。不过，秉持独立立场向来都是学者客观公正的前提。经济学界以冷静的数据剖析社会，虽然难免有隔靴搔痒之嫌，但却颇堪玩味。
出生于浙江绍兴的平新乔博士曾经留学于美国康乃尔大学，以研究微观经济学、产业组织理论、财政学、管理经济学等学科见长，其接触中国大陆房地产业的时间始于2003年春天。从那时起他开始收集资料，整理与分析数据，以定量分析方法来剖解数据之间隐藏的玄机。他说，他对于房地产业的研究与那份引起房地产业轩然大波的央行121文件的出台几乎平行。
研究报告的数据来自国家统计局1999年至2002年的房地产开发统计年报。年报属于“机密”文件。平新乔博士相信数据，始终强调他是用数据来说话的，认为数据就是研究房地产业的第一手资料；尽管他承认数据也许存在一定的偏差，就像任何一种事物给人的印象都一定会伴随着误差一样；亲眼所见也有片面，实地考察也有偏差，他就摆弄相机准备拍照的摄影记者随意说，即使面对面的摄影也仍然存在误差。他似乎丝毫也不怀疑数据的准确与否，认为数据就是解读中国内地近5年来房地产业的最佳途径。
全国性的统计数据显示，自1999年以来的5年里，中国内地35个大城市的房地产开发逐渐形成了一股热潮，每年进入房地产业的投资额都以1000亿元以上的幅度向上递增，由1999年的4103亿元迅速攀升至2003年的10323亿元。2003年，也就是中央和地方几个法令即将出台遏制土地协议转让的前夕，房地产业的投资额骤然比2002年猛增2300亿元。如今，年均1万亿元之多的房地产业已经与中国股市的投资规模旗鼓相当。
如此巨大的投资规模，其背后存在着强劲的动力：一是投资各方的资金注入，二是房地产商的利润追求。平新乔博士认为，无论是资金注入还是利润追求，两者的背后都有着地方各级政府的强烈投影。
房产私有化之后的社会阶层格局
研究房产市场须先了解各阶层市民的住房资源，再对照官方统计年鉴的居民住房总量，方可看出其中的端倪，王炼利这样认为。
上海和内地其他城市一样，并未赶上中国大陆1980年代末至1990年代初的第一轮房地产开发热潮，在浦东开发前后，既不像当年海南、深圳等沿海省市那样狂热，也不像北京等北方城市那样滞重，因此它可以作为研究内地房地产市场的一个绝佳样本。
1995年，沪房地改767号文件《职工家庭购买公有住房建筑面积控制标准》出台，就职别等级和技术职称予以了规定。王炼利说，上海市区居民房产资源差别巨大的近期源头大致肇始于此。1999年上海市政府颁发了一系列文件，房产市场逐步形成，住房可以货币交易，房屋就转换成了随时变现的房产财富。
《中国2000年人口普查资料》提供的详尽数据显示，全国范围内拥有人均建筑面积30-39平方米和40平方米以上的人员，以国家机关、企事业单位负责人的比例为最高；30万元以上住房的最大买家是机关事业单位领导和国企私企的“老总”；技术职称人员的住房也是按照职务的高低，因为能够住上高标准房的大多有着高或较高的职务；而第一产业的从业人员是弱势群体中的最大多数，84%的住户购建房消费不满1万元。
据王炼利统计，2000年上海市区408.06万户家庭中，12.5%的市区家庭人均建筑面积40平方米以上，拥有29.7%的房屋资源，相当于市区所有人均建筑面积19平方米以下家庭全部房屋资源的总和，即12.5%的人的住房面积与56.4%的人的面积相等。能够花费20万以上购房费的只有14万户，占购房户的10%；30―40万的只有4.8万户，50万以上的只有2.4万户。可是，仅拥有人均建筑面积50平方米以上的就有30.5万户。其实，上海的住房并不便宜，而是太多的高价购房户享受了单位公款购房待遇，沪房地改767号文件使他们能以低廉的代价购进大面积住房。
1980年代以后的实物分房多以职务为主要依据。2000年以前住宅商品房约有70%是单位购买的，2000年以后上海仍有不少单位动用公款购房。行政政策和权力资源主导着最初的房产市场。
众所周知，中国大陆自1950年代以来就因国家政策导向而逐渐裂变成了城市居民与农村居民的城乡二元社会结构，而且农村居民的国民待遇一直被排除在政府决策的视野之外，农村居民的住房问题无人问津，一概自行解决；因此这一方面一直存在着历史的空白。据报道，1997年至2002年六年间，中国的耕地年均减少1027万亩。截至2003年底，耕地面积已从原有的19亿5000万亩锐减到18亿5100万亩。7年来全国有近亿亩耕地被政府征用。保守的统计数据说，已有逾4000多万农民流荡在城市边缘，失去土地又未得到妥善安排与公正补偿。
房地产市场形成之初财产分配格局落定。除农村居民以外，城市居民已明显分化为差距悬殊的几个阶层，普通居民又占其中的绝大多数。最近两年全国房产市场放开之后，银行贷款购房开始风行，但房价随之爆涨，节节攀高，而抛开其他的因素不说，银行贷款的特点明显有低龄化趋势，拥有“三高”(高学位、高收入、高地位)的“知识精英”们也许对自己未来的收入水平充满自信的期许，普通市民只有啧啧称羡。因此，即使国家统计局的数据显示全国住房总量逐年递增，毕竟远水还解不了近渴。
居民消费中的住房消费
上海两个统计数据的对比会令很多人惊讶不已：在国家发改委、国家统计局近日统计的35个大中城市中，上海的人均可支配收入最高，但最终消费率却处于全国末位(最终消费包括住房消费，但不包括购房消费，购房消费不列入非消费性支出统计)，远低于全国平均水平。据统计，2002年上海城市居民家庭人均实际收入14396元(月实际收入1200元)，人均实际支出15247元(月实际支出1271元)，人均赤字是851元。王炼利据此得出结论：上海人已不敢消费。
据统计数据可以看出，自1999年起，上海市民住房、教育等实际支出大大增加。不过，王炼利指出，从2001年开始，《上海经济年鉴》和《上海统计年鉴》就不再公布市民的人均实际支出数字和人均非消费性支出数字。王炼利认为，这不是疏忽，而是刻意的缄默与回避；当上海市民的非消费性支出从2000年2456元升至2002年的4783元、非消费性支出是消费性支出的46%时，相关数字的缺失就特别耐人寻味。
30%的上海家庭的年人均可支配收入在1万以下。居民的所有消费性支出中，教育支出和住房消费尤其是因为动迁而装潢的支出显著冲击中低收入家庭。2002年上海的住房消费占实际支出的比例是沿海城市中最高的，购房支出的增幅也最高。即使松江、奉贤等地的动迁房也卖到了每平方米四五千元，大规模动迁只能迫使市民削减其他收入购房与装修。
2001年在全国35个城市消费性支出排名中，上海的住房消费排名第15位，这是大规模动迁背景下必须消费的，或者说，就是被迫消费的。国家发改委、国家统计局近日对35个大中城市房地产市场调查显示，2004年第一季度房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，土地交易价格上涨7.5%，房屋租赁价格上涨0.6%。
凯恩斯理论认为，投资可以带动消费，但是学者们在多种场合指出，这一轮房地产投资热潮不仅没能从实质上启动消费，反而抑制了消费。平新乔博士的研究披露，全国房产的空闲率平均在38%左右，由此看来，这不仅仅是上海一个城市面临的严峻现实。
强势政府的作为与无为
平新乔博士说自己与房地产业界素无来往，研究始自于年报中的数据。数据就是事实。他认为，各级地方政府凭借土地价格、银行信贷、优惠政策三个工具直接或间接地掌控着房地产市场的供给、价格与市场。
土地价格是房地产商与各级政府之间谈判、交易的结果；银行资金进入房地产业与各级政府发改委的批示息息相关；而优惠政策，则主要体现在经济适用房。政府批地卖地、供应银行资金以及开发经济适用房，据平新乔博士的看法，三者之间可能存在着内在联系：房地产商一旦承诺开发经济适用房，即可获取低廉的土地与所需的银行信贷，而政府就经济适用房利润率不得超过3%的规定能否落实，谁也无从得知。
危房改造之后，旧城区成片的开发、改造或拆迁，政府唱了主角。有学者指出，理工科出身的官员们普遍怀有“工程”情结，修广场盖大楼，以“工程”作秀，为自己抹粉。政府与居民协商的本质就是一场交易，但没有全面地考虑到弱势群体的利益。应该说，在既有的条件下争取个人利益最大化是每一个居民的真实想法，涉及到切身利益，谁也无法脱俗，他们会将一切可以导致收入的因素算作资产。的确，在拆迁安置上，实物安置工作量大，要落实房源，要与房地产商谈判，但只要政府出面，房地产商也不敢狮子大开口；货币安置表面上省事，实质上却因为交易的不平等容易使矛盾尖锐。学者们指出，既然房产市场在形成之初就体现了不平等，要调节这些矛盾，地方政府就不能推诿而应该负起责任，不该袖手旁观，任由矛盾激化。
1972年港英政府启动了“十年建屋计划”和“居者有其屋计划”，一举解决了222.5万普通市民的住房问题。特别是推行“居者有其屋计划”为中下层居民建造的“屋苑”，几与私人楼宇媲美，价格仅为私人楼宇的65%-75%；为鼓励中低收入者自购住房，政府采取了免收地价、100%还贷等优惠措施，使居民能在50多家金融机构按揭贷款的帮助下分期付款购房。直到1988年，大多数居民的收入水平都到了希望能购买一套体面的住宅时，香港政府才将房屋政策的重点移到以优惠贷款形式帮助居民购买私人楼宇。
平新乔博士认为，政府是土地价格、楼盘价格、房地产供应等经济现象的操控者，房地产业中的问题相当程度上应归之于政府政策存在的问题。房地产商与政府的关系最为密切。政府控制着最重要的资源――土地，是房地产市场中最大的“庄家”。
房地产商与政府的博弈
据平新乔博士的研究，中国大陆的土地价格是在房地产商与地方政府双头之间的博弈与合谋中决定的。房地产商可以“经济适用房项目”为承诺向政府要求低廉的土地资源，在此基础上积年累月地囤积土地，多购置少开发，将截留的土地作为与政府讨价还价的有力筹码，使自己立于不败之地。
平新乔博士与其合作者对内地31个省市中的35个大城市的相关数据分析后发现，房地产商每年会截留大约30%的土地，在三年时间里其手中囤积的土地就相当于从政府买来的土地量，而且大约2%的房地产商巨头占据了绝大部分房地产投资，其中银行资金占据房地产资金来源的22%，自有资金则占30%，其他由非银行金融机构转化而来的银行资金约占30%，也就是说，直接或间接来自银行的资金高达52%左右；数据还说明，目前房地产业的积压程度相当之高，空闲率平均在38%左右，2001年的空闲面积就达13156万平方米，即便按2500元/平方米计算，积压资金就达3300亿元。
银行资金相对比率高意味着自有资金相对比率低，这一类房地产公司往往与政府的关系较为密切，容易从政府那里获得低廉的土地；而银行资金绝对量变大、自有资金绝对量变小的房地产公司则往往是开发昂贵地段的房地产商，其所付出的地价平均也较高。平新乔博士认为，中国大陆的房地产商争取低廉土地资源的动力远远大于其抬高楼盘价格的动力，甚至超过两倍之多。
房地产品的积压原因不外乎价格、质量以及结构三大原因。价格每上升1%，就会使房子的空闲率增加1.46个百分点，而且效应显著；房地产商的投资额每上升1个百分点，就会抬高整个房地产业产品质量，使其空间率下降1.267个百分点；而从产品结构上看，如果提高经济适用房的比率，空闲率可能就会下降，提高高档房与商用房的比率，则空闲率会有所上升。
目前房地产业中因为滞销和空闲率而带来的泡沫，价位悬高是最突出的根由，但房屋质量与产品结构的不合理也是不可忽视的重要原因(占40%之多)，因此就政府而言，如果要使房地产业适当缩水，除了信贷政策的调整，也必须出台政策令房屋质量和产品结构作出相应的调整；影响楼盘价格的决定性因素一是土地价格，二是信贷注入。如果政府收缩土地供应或提高土地价格，即使对信贷作出适当的调整，房价仍然会由于土地价格的逐步上升而上升，因此就房地产商来说，努力获取廉价的土地以赢得最大的利润依然是其最根本的目标。
美国政府则多以征收房地产开发费与房地产项目审批两种手段对于房地产业予以干预。据美国学者2000年的分析，1980年代美国大约60%的地方政府向房地产商征收过“开发费”，到了1990年代，开发费的收缴率已经相当之高，一处价值28万美元的房产就得向地方政府缴纳2.1万美元；美国的房地产商在项目开工之前需要经历两轮谈判，首先是将项目报请地方政府有关司局审批，然后与当地居民(拆迁户)进行一对一的艰苦谈判。而这两种干预方式中政府就房地产项目的审批而采取的延缓措施，其影响更为显著。
银行信贷仍旧暗度陈仓
“温州炒房团”近年来铁蹄踏遍四方，西抵新疆，南至越南，北拓外蒙古，所到之处尘土弥漫。温州的民间资本向来雄厚强劲，追逐利润，踔厉风发。据统计，目前温州至少有10万之众卷入其中，多半是投资性购房，资金量逾1000亿元。不过，温州购房军团就像1219年成吉思汗统率劲旅第一次西征，版图覆盖中亚，足迹触及奥匈，但只是地球上的一支流动兵团，疾风过后并不能留下什么深刻的痕迹。真正能够搅动一池深水的还是各地政府与房地产商及其二者的关系。
有关人士指出，尽管2003年央行出台了住房信贷的121文件，但是回天乏力。受单位利益的驱使，银行也期望好的贷款项目，但望眼欲穿，“好”的项目惟有房地产，所以私下难免推波助澜。日前，央行提高银行存款准备金率0.5个百分点，究竟影响会有多大，无人可知。这与1990年代初日本房地产泡沫破灭前夕的态势极其类似。
日本在刚刚过去的10年多时间里经历了房地产泡沫的破灭。2003年就有日本学者分析认为，日本人抱定了地价只涨不跌的信念，几乎到了“土地迷信”的程度；1985年9月22日，日元对美元升值38%，拖累了其制造业的出口，为了激发日本国内经济，日本银行的利率从5%降为2.5%，低利息无形中迫使银行资金大举涌入房地产业；此外，保险公司与其他大量的非银行金融机构，甚至建筑业也暗度陈仓，争先恐后地将巨额资金投向房地产业，即便距离融资规定甚远的房地项目也照样获得银行资金，使房地产信贷中的不良资产急遽膨胀，尾大不掉，最终加速了泡沫的破灭。
清华大学中国经济研究中心高级研究员韩秀云4月8日撰文：中国经济处于大爆发的前夜。她说，“当一些问题积累到一定程度的时候，外界的冲击很有可能撕开信心的缺口，如果不能及时‘止血’，经济的崩溃并非天方夜谭。”但愿这只是一种耸人的预言。
诚然，1990年代初的第一波房地产热潮所鼓噪起来的泡沫在银行信贷断然釜底抽薪之时哗然幻灭，留下的烂尾楼却一直矗立在人们的记忆深处触目惊心，至今仍在忙着收拾。而眼下的第二波热潮时隔10年左右又轮回在偶然与必然之间。在情理之中与意料之外，一切总是难以预测，学者们七嘴八舌莫衷一是，似乎面对一种玄机谁都可以理喻，却无由言说。(请见《经济》杂志5月号)
融资、地价与楼盘价格趋势
论文摘要：
本文运用中国《房地产开发统计年报》（1999年―2002年）所提供的35个大城市的面板数据，对政府（地方政府）控制的地价、信贷与经济适用房优惠政策这三个变量对于中国房地产业的投资、销售价、销量与土地购置价所产生的效应，作了一个实证分析，分析结果显示：中国房地产开发商在低地价与高房价之间，目前更在乎土地的廉价获取，他们对低廉地价的获取动力超过对高房价追求动力的两倍之上；“经济适用房”开发与土地截留已经成了中国房地产开发商从政府手中获取廉价土地的两个基本手段。政府支持的银行信贷，无论对房地产投资，还是对房价上升，还是对土地价格上扬，与房屋销量，都具有正向推动作用，外资进入是近三年来房地产投资扩张的一个显著推动因素。如要对房地产业适当缩水，除了信贷政策的适当调整以外，也需要从产品质量与产品结构上作相应调整
2004年第7期（总第423期）
我国征地制度背景、政策目标及改革原则---“中国征地制度改革”国际研讨会简报之四
--------------------------------------------------------------------------------
2004-3-10 阅读1397次
征地制度改革是今年一号文件提出的重大政策课题。为了对这一问题提供分析支持和政策建议，北京大学中国经济研究中心与耶鲁大学中国法律研究中心于2004年2月27和28日联合举办“中国征地制度改革”国际研讨会。中美两国经济学家、法学家、政府官员在这次研讨会上对中国征地制度改革进行了广泛而深入的研讨。我们通过六期简报对这一会议加以报道，本期简要报告2月27日上午研讨内容，这部分会议主题是“征地制度背景、政策目标及改革原则”。
林毅夫教授发言
会议首先由北京大学中国经济研究中心林毅夫教授和耶鲁大学中国法律研究中心副主任Jamie.Hosley教授致辞。林毅夫教授在致辞中简略阐述我国征地制度改革问题的产生背景和基本原则。他指出，近期在基层、县级单位或城市近郊出现了一些问题，即被征地农民与政府发生抗争的问题。在上访以及基层的问题中绝大多数与征地有关，而且解决不好会更严重。中国经济过去25年发展很好，未来二三十年发展也会很快，在高速发展中最重要的一个特征是农民由农村转移到城市，所以城市化步伐在未来二三十年会增长很快。城市化过程中农村土地转为城市用地，会出现农民失地的问题。工业化也要求农用地转为工业用地，而经济发展经济活动量增加，交通、运输，人民生活水平提高，住房用地、休闲用地需求也不断增加。由此判断，若不进行相应的改革，近几年征地出现的问题在今后会越来越多。
目前之所以问题会出现是因为体制上有很多不适应的地方，目前的体制城市土地归国家、农村土地归集体，将集体土地转为城市土地或工业用地如何补偿农民才合理。目前还是计划经济的算法，过去可行，因为农民失去土地。政府安排到非农业部门，进入城市、工厂当工人。计划经济时期城乡差别很大，农民很愿意。目前计划经济向市场经济转变，不再解决非国有部门就业问题，同时国有部门收入下降相对于非国有部门较低，25年快速发展供给弹性低的土地价格增长最快，但是征地收入一部分进入政府腰包，大部分进入开发商的腰包，农民失落感强烈才会出现当前的一些抗议问题。经济发展迫切要求解决土地问题。中央也很重视，目前的办法是维持现状，提出“以最严格的方式管理农村土地”，实际上是先把一切矛盾固化，然后想办法解决。
一方面经济要发展，另一方面要保护耕地、保护农民利益，有几方利益要调整，要保护农民，在经济发展过程中要用土地的人可以得到土地、同时不浪费、加入世贸组织可以部分利用世界市场解决粮食问题，但全部靠世界市场不现实，从政治角度必须保证国内粮食生产。出现很多问题、怎样解决？两方面经验应该给与高度重视。首先，发达国家经验，比如美国工业化过程出现过类似问题时，相应的制度框架、市场的中介机构等种种经验值得借鉴。其次，这几年国内各地区也在探索，全国各地特别是经济发达地区也碰到类似的矛盾，也在创新提出自己的解决方法，如果可以充分学习、体会两方面的经验，那么今天的研讨会可能会对中国今后的发展出现的一个问题提出解决方案，使中国今后的发展更健康、更平稳。他强调这一问题很重要，感谢周其仁教授抽出大量时间组织这次研讨会，感谢Yale同事、各研究机构和媒体朋友参加这次研讨会。
然后由中国经济研究中心周其仁教授以“城市化、农地转让权和征地制度改革”为题做主题发言，周教授以我国工业化和城市化土地资源在不同部门重新配置作为问题提出背景，以现行土地制度法律演变、实施现状和主要弊端作为直接对象，以市场价格配置资源机制和产权界定关系作为中心分析思路，对我国征地制度改革涉及的主要问题和基本思路，做了比较系统的分析和阐述，在后续讨论中引起热烈反应和评论。周教授报告和发言的主要内容，在本次会议简报之二、三中专门做了介绍。
耶鲁大学法学院Ellickson教授发言
报告题目是“土地制度概述”。他首先回顾了新中国成立国后土地制度中的重要变革。在20世纪50年代中期，中国实际上照搬了当时苏联土地产权制度，将农民土地私有权收归国家和集体。在1958-61年间，这种土地制度造成严重饥荒。经过长时期沉寂，1978年后中国在农村采取了家庭联产承包责任制，赋予农民有效产权，提高了他们的积极性和农业生产率。他引用中国成语：“千里之行，始于足下”，提示1978年农业改革只是中国土地改革第一步，现有土地制度只是改革的中间站而不是终点。
Ellickson教授认为中国人民最终将意识到土地私有权体系将会是改革的终点，并且这也是中国千年历史中的主流现象。实际上，在1949-54年，中国的社会革命就是打破了地主的集中私有制，把土地分配给农民成为他们的私有财产。他还提出一个值得注意的事实，就是几乎所有发展绩效良好的国家，都是实行土地私人所有制。在这些国家，国家只拥有少数土地，类似集体的机构也没有农地的所有权。当然这种被普遍采用的土地制度也有其优点及缺点。
土地私有制之所以能促使经济的繁荣，是因为它使农民个人、家庭户有了很高的积极性去提高生产率和土地质量，因为他们可以合法保留自己的生产所得。最好的佐证事实莫过于1978年改革后中国农业的突飞猛进。另一个私有制的好处在于行政的简化，把对土地做决定的权力下放给农民自己。如果土地的所有者觉得自己不再是这块土地的最有效的使用者时，私有制使他有权可以将土地自由出租或出让，以使土地可以得到更好的利用。因此在私有制下，若是有公司想在农民的土地上建厂房，他必须给农民一个满意的价格，因而土地的私有制实际上为农民提供了个人的保障机制。除非有特殊情况，个人的土地不能在未得到农民的允许时被强行拿走。中国的农民如果拥有受法律保护的私有产权，他们不会再有那么多反对的呼声。
Ellickson教授也同意，一个土地制度不可能十全十美，土地所有权下放会引起负的外部性等方面的问题。另外，土地要素集中到少数人手中也是可能出现的情况。国家可以通过一些外部管制以及相应税收制度来解决这些问题。他说：面对着一匹烈马，我们想到的应该是怎么驯服它，而不是干脆杀掉它。
Ellickson教授认为中国土地改革应注意以下三个方面的改革。首先应赋予个体农户完全的土地所有权，它应该是永久的所有，而不是现行的30年。并且农户应不需要集体或国家的允许就可以出售、出租或转让土地。另外，农民要有否决权，可以抵制政府的滥用权力，并在必须征用土地时获得相应的补偿。其次是中国应该减少集体对农用土地的控制权，集体现在手中的土地控制权力应最后转移给农民自己。历史已经表明，集体大农业势必造成农业生产的无效率。更重要的是，在中国现阶段，农村集体中的领导若可以从农转非中获得大量的土地增值带来的好处，寻租行为则不可避免。再次是政府应逐步淡化自己在土地转让等方面中间人的角色。现在农转非等还需要经过城镇政府的审批，实际上又提供了政府利用权力寻租的机会。相反，国家政府应该通过行政管制及相应的税收制度来对解决土地的转让、出售中可能出现的问题。
中国经济研究中心汪丁丁教授发言
汪丁丁教授以“征地制度的两种合法性与效率原则”为题发言。他首先表示同意周其仁教授对于土地财产权三要素的界定，即使用权、收益权和转让权。他同时指出，转让权的界定是一个社会博弈的过程。所谓社会博弈，是指权利与资源的配置过程及对相应行为的意义界定，是处于利益冲突的社会成员之间基于道德共识的策略性互动。汪教授还提出两个概念：Legality和legitimacy，前者为“合法律性”，后者即韦伯所谓的“正当性”。按照哈贝马斯的阐释，正当性意味着交往理性、交往认知、交往伦理以及在此基础上的正统性，而合法律性则意味着对实存法律的阐释以及各阐释间的逻辑一致性。汪教授同意Ellickson关于土地市场私有化的看法。他认为任何交往共识都具历史性和路径依赖性质。在中国更具有正当性的可能是延续千年之久的“私有制”。汪教授还强调对于土地制度改革问题的讨论，需要深究细节，尤其需要法学方面专门知识。
自由讨论发言
在自由讨论阶段，中美两国的学者、官员就征地制度的背景、政策目标及改革的原则以及主题发言人的有关观点展开的深入的讨论。中国经济研究中心陈平教授认为，现在国际竞争在于看谁能吸引更多的外国直接投资。参与全球的竞争，吸引外商投资，首先必须进行基础设施的建设，而且城市化过程中有巨大的社会转型成本，那么如何支付社会转型成本。金融市场的一个特点是财富越多信用越高，穷国甚至没有融资信用，所以发展首要的一个问题是信用的扩张。根据对过去改革经验的观察，地方之间的竞争是中国发展的重要动力，各个地方政府相互竞争吸引外资，进行基础设施建设。那么资金从哪里来？现在中央政府财力越来越弱，而且征税成本相当高。上海、广东省、浙江省发展的一个重要的发展动力是社会主义制度下的圈地运动，这与英国的发展历史以及美国西部开发是相类的。这确实很不公平，但对于发展却是起了重要的作用。从中央政府角度看，重要的是如何为发展融资。1978年改革是大家都不会比以前更差，我们现在的改革与1978年的改革相比风险很大。如果现在让地方将土地私有化，然后马上就会产生一个问题，地方政府的财政收入哪里来？中央政府的财政收入哪里来？大量的下岗工人的失业救济金谁付？大量的农民进城根本找不到工作，怎么办？我认为这是一个与金融与财政相关的一个问题。如果你不先改革银行系统、税制度、财政制度，你就无法改变土地所有制。另外，应注意的是，过去七年间，台湾一条高速公路都没有建起来，因为只要是建高速公路，土地的价格就飞涨，但是北京与上海差不多一年一条高速公路，因为土地是国有的而非私有。
Ellickson教授就讨论中提到的土地市场可能会产生泡沫或者其他负面结果的观点加以评论。他认为考虑这个问题的适当方法是，比较所有针对这些问题的制度选择。他认为不存在一个完美的机制，市场机制与政府计划都是有问题的，但市场机制是一个更好的机制。我也认为刚才提到的财政税收问题是极其的重要，中国过去二十多年的快速发展是令世人瞩目的，也正在成为世界的制造业中心，问题是怎么为这个发展融资。现在这样的征地制度实际上通过剥削农民，补贴城市制造业，为发展融资。更合适的是能通过对更广泛群体的课税，为制度业提供补贴，而不是只让一部分农户来提供这样的补贴。从各国的经验以及中国的历史来看，在土地私有制下，财政可以通过课征土地财产税等方式获得财政收入。土地私有制的一个好处就是提供一个更广泛的税基。
林毅夫教授指出，开这个研讨会的目的在于在土地问题上存在很多不正常的现象，我们需要从法律上将土地制度规范化。二十年来在城市近郊及工业化的土地增值太多，价格增长很快。现在的主要问题在于，这个增值的租金应属于谁？是农民还是社会大众、是政府还是土地开发商？现在土地增值的很大部分流入土地开发商手中，出现了很多不公平现象。对这个问题的回答决定了我们应采取怎样的制度安排。如果认同孙中山提的“土地涨价应归公”，那我们的问题就是如何使这部分增值真正归公？到底土地增值部分到底是更多地属于农民还是应更多地属于政府，这是我们应讨论的问题。
华盛顿大学法学院Posterman教授提出，中国在土地制度方面应借鉴日本、台湾以及南韩的比较经验。这些国家都给予了农民完全的土地所有权。日本战后农业人口达到50%，台湾和南韩更高，但中国的农村人口有8个亿，这在世界上也是绝无仅有的。我们应该明确的是，只有给农民土地所有权、转让权，才是给了他们真正的保障，才能让他们有积极性投资、生产，才可大幅度提高收入。在中国，大部分农民的消费水平还是非常低的。25%的农业人口每天的平均消费量只有一美元。他们的基本权利需要真正地保护。在征地问题上，应考虑到农民的切身利益和保障问题，切实贯彻实施《土地承包法》，因为土地是他们最重要的资源。
南京农业大学曲福田教授认为，周其仁教授的关于土地产权和征用制度的讲话实际上是把土地改革放到城市化和工业化当中去考虑，是非常重要的。在征地制度的讨论中，我们有两个应注意的问题，首先，改革应放在整个中国的大环境中考虑；再者中国土地制度要有一个长远的目标，建立一个长期起作用的作用机制，而不是给农民短暂的补偿、就业。
周其仁教授讲话让我们从两个方面来考虑问题，一是如何进行理论研究，二是如何从长远来设立土地制度。在此，有两个问题需要讨论，一是林教授提到的“土地涨价应归谁”的问题，从传统的马克思主义经济学到传统的西方经济学，应该说归公是有理论根基的。但在目前土地价格应如何分配？要具体考虑在不同社会有不同背景。传统经济学认为价格对资源有配置效应，并且农民做出了巨大的贡献，他们应该参与价格的分配。如果农民可以参与分配，那么应由谁去分配，以何方式分配？这就涉及到周其仁教授说的土地产权的残缺与市场机制的问题。分配是土地利用者与使用者间达到的均衡，但由于产权问题，土地的所有者农民没能力去达到这个均衡。在谈到土地增值归谁的问题时，应该先考虑土地产权应归谁，明晰农民的产权是必要的，否则就必然是政府的行为。另外，周其仁教授提到用市场机制来分配资源能否增加工业化成本的问题。我同意周其仁教授的观点。中国现在这方面的损失有两类，必要的代价性损失和过度性损失，过度的损失是政府压制土地市场或没有将土地市场培植起来所造成的效率损失，能够通过弥补产权的残缺来达到土地市场的有效运行，来抵制过度损失、促进工业化。欧洲认为我们幸运在于用“更低的工业化代价来获得经济增长”，但实际是有问题的，他们没有考虑到中国的现实：人多地少，粮食的问题。
周其仁教授提出两点值得回味，一，城镇土地是否一定国有？对这个问题的回答可能能为我们整个土地制度的改革提供一个新的方法。答案若是一定，那么征用可能是必需的。但若是不一定，则征用制度问题就可以迎刃而解；二，管制的问题。现在转让权的管制和价格管制是否是一回事？在中国，它们是一起进行的。但在国外的经验中，例如荷兰、英国，它们可以分开，转让权管制，价格放开。土地的价格由市场来决定，能否考虑通过改善价格的管制来更好地执行转让的管制，改善我们的征用制度？我们目前的主要任务还包括考虑农民的产权应该如何弥补的问题。
耶鲁大学法学院Rose教授就周其仁教授说到的产权与征地的关系问题发表评论。在中国尽管城市土地是国家所有的，私人对城市土地的使用权比对农地的使用权更有保障。因此，城市土地比农业土地的市场化程度更高、其价格更接近市场价格。因为农地的产权更加缺乏保障，转让权更不完整，所以农业土地的价格很低，远远低于市场价格，城市土地与农地的价值就相当的不成比例。正如Posterman教授所说，国家应该给与农民安全稳定的产权，这样才能使农民积极地投资和生产，并考虑土地在未来应如何使用。我认为，产权的完整与保障与征用是紧密相关的，如果农地产权得到更有效的保障，农地的价值会提高接近市场价值，那么征地的需求会降低。土地用途转变的动力很多是来自于农地与城市土地产权稳定性不同，因为农地产权的弱化使它的农业用途贬值。
Ellickson教授指出，林毅夫教授提出了一个有趣的问题，当土地变得越来越值钱时，谁应该得到土地增值的利益？美国有位学者，亨利•乔治，他毕生都在研究这个问题，认为土地所有者不劳而获地得到土地增值的收益是不公平，所以应该对土地增值征较高的税，使收益转移给大众而不是给特别的某一个土地拥有者，但他还是认为私有产权是适合的。这种观点曾一度在世界范围内有广泛的影响，有少部分的国家严格按照他的建议制定政策。我个人认为有两点，一，如果政府对土地课征收财产税，就可以从土地增值收益中获取部分收益，这是很大国家都有的再分配的办法；在那些有所得税的国家，当土地所有者出售他们的土地获得巨大的收入时，其中一部分可能成为所得税的课征对象；二，假定由于一条高速公路的兴建，引起了一块土地价格上涨了十倍，对这种情况，很多国家都有相应的法律规定，向土地所有者获得的增值收益收费。
中国扶贫基金会罗小朋博士指出，我们讨论问题时应注意中国有其独特的治理结构，也就是秦晖教授说的“大共同体本位”。他提到了中国土地制度与治理结构相关的几个问题。第一，在土地涨价归属的问题上，应该明晰“公”到底是大公还是小公。我们的土地制度在我国的高速增长中起到了重要的作用，首先土地成本降低，同时也带来了劳动成本的降低。城市中的农村劳动力价格中已经包括了农村土地均分和不允许定居于城市的因素，所以农村劳力的价格低于城市中劳力再生产价格。我个人比较怀疑。土地制度的负面影响越来越大，其中的一个因素在于地方官员在征地时已经脱离了本地区的需要，而是出于自己的需要。如果他借助于我们的治理结构并立足于本地区需要办事，则这种土地制度还是可行的。现在地方领导的流动部分造成了许多问题的出现，这是一个更为急迫的问题。
哥伦比亚大学法学院Heller教授认为，关于保护耕地的重要性以及粮食安全的讨论，很多人认为我们应该根据这两点来确定我们对土地制度的态度，决定我们对待农业用地和建筑用地的不同。但我个人认为，保护耕地根本就不是一个问题，国家政府一点都不用刻意地去保护耕地。这只是一个借口，借以保护正在日益衰减的集体权力，借以对城市化过程施加各种管制，从而对经济发展构成了大量隐性成本。
Posterman教授认为需要注意两个方面问题。一是补偿总量，农转非时应该以非农用途的市场价值为基准。二是补偿的分配问题。现在中国土地征用中，60%-70%的部分被县、乡镇政府拿走，25%-30%的份额留给了村集体，农民拿到手的只是5%-10%。根据我们的访谈，补偿的分配问题是关键的问题，而不是补偿的总量。农民知道总的补偿是多少，但分配给他们的太多，所以农民非常的愤怒。
美国众达律师事务所Judy Dong律师指出，土地资源是永久性资源，原来的土地征用补偿却是一次性的。征用金是将几十年的成本要求企业一次性缴纳，而对于农民也是一样，将他们依赖工作、生活的资源一次性补偿给了第一代。政府的问题也是出在这里，因为这样可以一次性地获得收益。Dong律师建议，在作土地征用时，投资企业不用一次性缴纳，而是将此作为农民的一个期权，农民的产权凭证就相当于股权证。那么他们也就可以从土地的增值中获得补偿，这个期权就可作为农民以后的生活来源。这也解决了制度上的权利批租问题，改善了投资环境，也保障了农民的生计。在目前的制度下，农民应有的收入被强行掠夺了。