主题:一个简单的计算,我们是不是真的不够地 -- zhonghm
2000万人口,人均25平方米建筑面积的居住面积。一共是500平方公里。现在市区小区的容积率通常是2.5左右(中心区的容积率远远高于这个水平),也就是200平方公里的居住规划。这对于上海1500多平方公里的集中城市规划区来说,根本就不是什么不可容忍的数字。
等面积要考虑
上海不能只规划居住面积。2000万人要工作,不能都在家办公。2000万人要开车走路,那面积也不小。不要提大大小小的医院学校这些基本设施了。
而且,社区容积率这个东西里面已经考虑了很多绿化,社区服务用地在里面了。
养活2000万人要多少用土地?化肥厂,猪圈,鸡窝鸭窝,水资源。等等等等,再好好算算 :-)
这个是白纸黑字写在上海市发展规划书里面的
我不认为上海市规划了很多猪圈和农田在这里面
好象世界上还找不到一个密度有这么高的城市。
容积率2.5的小区并不是高容量小区。你单算小区容积当然密度高,世界上任何一个普通公寓住宅小区都高。
每个人得上班上学吧,单位学校面积再占2/7不过分吧(每人50平米,办公室会议室教室操场)
每个人得娱乐吧,就算1/7好了(电影院、酒吧、饭店,ktv)
每个人得购物得生活吧,这个至少2/7(超市,菜市场,物流)
每个人得走路吧,路桥车站机场港口码头得占地方啊。
每个人得生病吧,医院要地方。
每个人得休闲吧(公园、博物馆、历史遗迹)
偶尔有几个人来上海出趟差,旅游什么的,得有旅馆吧。
这么重要的地方,得有人保卫吧,军营、警营得有。
偶尔搞个世博之类的,得留地方啊。
上海市内还有河道,不能都填了啊,ms填黄浦江比较费劲的说。
这么一算,就算够用,这生活质量也不太高。
上海服务业占了GDP多少了?2000万人人均50建筑平方的办公用地?军队都驻扎到市区里干嘛?镇暴啊?8*8都过去这么久了,没必要吧。
1/7住宅用地都算多?看来这地还真是金贵的狠。
所有的学校,事业单位,这个地方可不少。
给你一个参考数据:大城市里道路占地比例正常就是15~18%,1/7还多——想不到光道路就占地这么多吧。
最后还有一个城市的发展,你不能说2000万就2000万,还得有发展空间。
这里的比例是占国土面积,也就是包括了4大自然保护区面积的比例。而不是上海的城市集中用地面积。
道路用地比例占12%;住宅用地比例占12%。旧组屋区的容积率为3-3.4,新组屋区容积率更高(我只给上海算了2.5的低容积率)
而在新建的市镇中,住宅用地比例更高。以一个占地600公顷的市镇为例,建屋局规定的各种设施的用地比例为:商用9%、居住45%、学校10.5%、开放空间4.7%、 综合运动设施1.5%、公共机构2.1%、工业9.2%、道路14.7%、公用事业及其他3.3%。
其他的超级大城市,欧美发达国家的不说了,即使日本东京、墨西哥城的人口密度可能都低于2000万人口/1500平方公里。
至于香港,自从我从天涯上看到普通老百姓的居住条件以后,他的光环就在我心目中彻底褪色了,那些房子密密麻麻象峰巢(我还以为电脑出故障了),估计新加坡也差不多(看看600公顷的地方有45%用于居住——可惜没有说要住多少人)。
当然,幸好我不在那里,也不在上海,所以其实我没必要和你争的,我就是不喜欢人太密集的地方。
因为工作原因,我也经常去香港。基本上7,80平米的房子住5口人已经是非常宽裕了。政府的公屋,更是可怜,很多公屋的客厅只能容纳两个人,第三个人就得坐到走廊去了。现在也就新界一些新建设的居住区,譬如马鞍山之类的,情况要好一些。
这是港英政府罔顾民生,彻底商品化住宅市场,卖地圈钱的恶果。
新加坡的组屋,尤其是新镇,其实是供过于求的。很多空置的组屋。45%指新镇内部土地使用。香港那种恶劣的住宅环境(港岛豪宅区不算在内),在新加坡是不存在的。
可悲的是,我们的政府,和港英政府相比没有丝毫的进步。反倒往自己脸上贴金,要以市场手段如何如何。我倒是想知道,政府除了严控土地,制造土地供应相对紧缺,限制住宅容积率之类的措施抬高地价,牟取暴利之外,到底还做了那些控制的措施?贷款稍微紧缩几个月,就又在一片忽悠声中放开。一系列的政策,形同虚设。
说老实话,房价本无合理和不合理之说,而社会却有公平和不公平之分。不公平的社会,却硬要贴一个合理的标签,呵呵。
要是不是,你估计也看不懂我说的啥,哈哈