主题：改善型购买力十分强大，大城市房价已无下跌可能 -- 陈经
以自住为目的的商品房很难说赚到什么钱的，拿一前同事举例，ta是04年买房，西直门地铁附近，新房240平方，8400一平米，现在的新房价格在2万左右，从财务上讲，中间大概赚了200万，可这有何意义呢？总不能把房子卖了租房子住去吧，况且现在贷款本金就欠了80万+，等ta能把贷款还完之后考虑买第二套房的时候，OMG，ta现在的房子折旧都差不多回原值了。。。（所以ta整天说这么辛苦工作就是给银行打工呢，呵呵）
房价高，财政收入远不止体现在地价款上，契税、印花税，如果是公司的话营业税、所得税都是大笔进项。。。
租金低，是因为足够多的人是低收入的，他们连稍微提高一点租金的能力都没有
房价高，因为高收入群体不比发达国家少多少
到底哪头大？
就算如你所说，真正高收入的人只买供应量足够少的新房。可是那么你计划中的二手房卖给谁去？租不起房的人买不起吧，没人要二手房，你120万分给三个人的计划岂不是实现不了了。
2个月前,不少二手房价格还比较理智,故而成交不少.目前很多的10年房龄的二手房报价直逼新楼盘,成交已经大不如前,我天天看报纸上的二手房中介广告,已经有至少8成以上是看了N天的老面孔了.目前能卖掉的,是那些比周围房源每平方报价低数百甚至一千高性价比房子.
另外"农村的、中小城市的、学生找工作"他们中的很多,已经完全买不起房子了.即使现在房租低,但是老板给的薪水更低,他们连租都租起好房子.我还是以南京为例.对于一个应届毕业的本科生,如果找到一个份每月税后收入达到1500的工作(税前2000出头),就已经非常幸运了.可是1500/月,如果想买房能做什么用呢?我们再来假设这个本科生的老板很好,按最大规定比例12%交了公积金.那么他的公积金就达到了1500*0.12*2=360,一对小夫妻就有了360+360=720的公积金和3000/月的税后收入.按照南京生活标准,他们能承受的最大月供应该是720+1000=1720.按等额本息算法,30年:只能贷款350000;(如果按等额本金算法的话,1720月供,只能贷款280000.)
这个贷款数额,即使他们拿出了400000的首付,也只能购买最多700000的房子.而且,一旦结婚有孩子之后,剩余的薪水养家,也会生活的非常不舒服.我这里不谈房价是否会降,但是要再涨,至少他们已经无力跟进了.因为700000能买的房子,已经只能2室一厅了,而且还不能是什么好地点的.
"主要是因为大城市的新房少，想买房的高收入群体足够多",陈经,你又拍脑袋下结论了.大城市新房也不少,市中心或许新楼盘很少,但是稍微靠郊边一边,新楼盘还是很多,空地也很多.以南京为例,距离市中心15公里外的地方就会有大量的新楼盘和空地了.大城市的工薪族确实比中小城市的收入要高一点,我想一般也就高50%~100%.这个估算已经很高,但是大城市的房价比中小城市要高2~3倍,生活成本也高很多.所以钱多了,购买力确有可能还下降了.所以他们会抢的房子,也是高性价比的房子,不是高价的房子,所以竞价结果一定是就低不就高.你所谓的“就高不就低”那也只是纵向比高了,但是横向比较低价的房子才会被抢.当房价总体涨到,连高收入群体也觉得购买吃力的时候,即使横向比较是低价的房子,也难会被抢了.房价再上涨的动力也就没有了.
"经济增长解决就业仍然需要大搞房地产"拜托你下次找个象样的理由.房地产的繁荣能解决的是GDP的保8问题.但是不能解决多少就业.KFS能创造的新增就业,实在非常有限.反倒是由于房地产的繁荣,房价的走高,让更多的人,更加收缩了消费,至少对娱乐,餐饮,服装,日用,旅游……造成了很大的打击,甚至连装修行业都受累，钱全部买房子交月供了。装修也只能尽量压缩，减少开支。
政府说房价平稳，不是爆涨，5月后的房价是爆涨。爆涨和爆跌一样，都不符合平稳的要求。
现在武汉，身边买房的同学共8人
其中
经济适用房1人，12.5%，
90平，资金为父母帮助加银行贷款
个人收入情况：估计目前约50000元/年以上
商品房5人，62.5%
其中4人110平或以上，1人90平，资金为自己父母加岳父母大力赞助加银行贷款。
个人收入情况：40000~80000元/年
单位自建房1人，12.5%
110平，岳父母单位自建房，04~05年购买，2000左右/平的价格，资金为自己自己积蓄加岳父母赞助。
个人收入情况：40000元/年左右
学校自建房1人，12.5%
130平，工作学校的自建房，尚未入住，4000左右/平的价格。资金来源，正在发愁中。。
个人收入情况：50000元/年
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上文中的个人收入系单指同学个人，不包括其配偶。
上文所有的房子都是新房，
上文所有房子都是在05年之后修建的
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我的总结是：
对于大多数人，企图在类似武汉或者比武汉更大的城市买房，只靠自己和配偶，基本是不可行的。
比较好的途径是。。。
。。。岳父母不把你当外人。。。
1．“我们可以很容易相信，如果自住房主能够把房子卖掉，可以立刻获得强大的购买力。”这个房主是按照爆长前的价格卖掉房子，还是按照爆长后的价格卖掉房子呢？如果是爆长前的或者是只是小涨的，估计可以卖掉。如果按照爆长之后的价格，很抱歉。能否卖掉就要碰运气了，看有没有凯子愿意来接盘。既然是改善型房主卖出房子，估计高收入人群一般是看不上的，选这样房子的人，一般还不够高收入，能否接受爆长后，不合理的性价比还难说呢！
2．“二手房成交很火，真想卖并不困难。”二手房成交很火，跟真想卖不困难没有直接联系。目前二手房的价格跟成交量是成反比，有些报价很高的房主有些不是真想卖房的，不等钱用。所以报个高价慢慢等凯子。而真想卖掉房子的房主一般不敢报高价，报了高价就可能卖不掉。经常提价的房主，我调查过，一般很难卖掉房子，到最后就是搞得买方和中介都放弃他。房子套现不了，就不能再去重新买房子改善居住。
3．“现在交易税费大幅下调”，是下调的，但是中介费同时又上调了。你知道吗？所以交易成本的实际下调幅度已经大打折扣，除非你可以不通过中介，自己解决房源，过户，及办理贷款手续等。另外，由于房价的上涨，降低的交易成本，早就已经被抵消。
4．“大城市，大批人往里进……先买二手房也很自然”小城市进大城市的人，如果不是有一点资本的有钱人，购买力非常有限。扬州一套最好地段的120平米新房子，最多70W。因为是新房子，所以去掉贷款，估计能有50W现金。要买你文中，被淘汰下来的那套价值100W的二手房，需要贷款50W。南京一对普通工薪家庭的收入一般在2000~3000。我们就假设，这对小城市来的夫妻收入不错，税后2000+3000=5000。公积金贷款40W，等额本息25年期，月供就要2082了。去掉公积金抵扣的600，实际月供1482。5000-1482=3512。去掉抚养孩子的费用1000。只有2512了。维持家庭开销已经不容易了。如果要贷款50W。就更吃不销了。房子如果 再涨价，他们恐怕就消化不了你所谓的改善型需求淘汰下来的房子了。
到目前为止，除了家里非常有钱，支援的很厉害的，那么最近三四年里，小夫妻一上手就是新房的，就极少了。
上手就是新房，那么肯定思路就是一步到位了，那么小面积的就不会太考虑，对比最近几年的房价，可想而知其财力如何。
所以绝大部分都是二手房过渡再说的。
话说一个存在了这么多年的因素，现在才被观察到，然后作为今后房价要上涨的原因之一，嘿嘿～～～
这个假设不合理。通共两个人一个小孩，非得买100万的大房？为啥不先买个70万的小房？如果有长辈来住，说不定就有长辈的资助。再没有钱，挤一下是可以的，以后收入增加再改善。
你这说来说去，都是说普通家庭买不起大房。刚起步的小夫妻买个小房也是可以过的。我看买小房的人很多，小户型成交很多，你可以再分析下。
很多人说买不起房，其实就是理想中的大房买不起。香港人住40平也过下来了，内地小夫妻住70平就不行？以后还可以换啊。
房价的透支消费，要体现出来，可能是十年或者几十年的维度。按照陈大那种算法，我们这代人买房子用了父母和岳父母的急需，等到我们的孩子要买房的时候，就你看现在大城市的花销，子女教育费用，我们能否有能力资助他们买房？
而陈大所说的上涨因素，在很快的时间内就可以体现出来。
也许短期没法看空，但是长期看来，没有任何支撑的住的理由的。
同时房地产时间周期，比股市要长的太多了，股市如果是以几个月作为中期的话，房地产就是好几年吧？
所以，如果股市上是作为一个价值投资者的话，楼市上一定要做趋势投资者，哈哈。
父母岳父母支持的那种情况里，一个是父母在外地，有房住，二个是岳父母在本地，也有自己的房子。
也就是我上面的材料里，没有新婚小夫妻和父母岳父母一起住的。
因为初中，高中的同学联系很少，所以没有关于他们的足够样本，所以相对而言，我资料里的人群在社会总体人群中，收入是属于比较高的那一类。
那么那些收入不高但和我们年纪相仿的同学呢？
我这里暂时只收集到4个，我也列出来
同学的姐姐，普通工业工人，购买的是二手房
初中同学，普通工业工人，购买的是二手房
初中同学，普通服务行业，没有房。
初中同学，无固定职业，老公为普通工业工人，因自己做兼职医药代理，收入不错，一手新房
基于对通胀的预期而纷纷出手造成的。与真正有刚性需求的民众关系不大——他们最多是被恐吓、胁迫而推波助澜的
但从另一角度想，房地产是中国的支柱产业，所以在现今条件下必须保持足够的新房成交量。而价格太高不能达到这一效果的。
年初开始车子卖疯了，通用还是大众车厂大加班，10小时一班，2班倒，一周工作6天。外带加班。4月份累死一个工人。那个月车厂安全事故频发。
我的一个朋友，男4000女的也4000，还有点其他乱七八糟福利，买了一部马6。
新闻里说，宝马2系在电视购物上促销，送个液晶电视，结果那个节目里卖掉了7辆。好囧
具体数字记不太清了。
公司里最近三天两头看到新车，而且有的还是无牌就出来开的，囧。
而且我觉得改善型卖前面自住房的也不是很多，一方面因为买卖这个时间差比较难控制。另一方面，很多人都倾向于以租还贷。
新闻里说，上海平均房贷额为87万，87万除以20年的话，一年供房4万这个数量级。基本在收入范围之内。可以看出整体还是健康的。
总结一下，人民富裕了，或者说，富裕起来的人民好多~~~~囧