主题：【请教】为什么国内的房地产开发商可以捂盘 -- 高士奇

国内开发商捂盘惜售的现象比较普遍。这似乎是应该在垄断情况下出现的，但国内房地产业其实是机构林立的。开发商玩的是高杠杆，资金周转率与单笔资金运用利润的乘积是总利润。如果大家普遍捂盘，虽然平均资金周转率下降，但单笔利润（房价）上升，总利润还是可以的，因此表边上看容易理解现在的情况。但如果有人不捂盘，搭其他人捂盘的便车，即可享受较高的单笔利润，又提高了资金周转率，何乐而不为？这就是说开发商之间达成共同捂盘的默契是不太可能的，应该还是竞争的。

希望有高人指点。

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最后真正死的，死的很惨的是老百姓，如此而已。

不卖的另一个说法可以是卖不出去，但价格是无论如何动不得的。

天量信贷下房价跌下来的后果是不可想象的，土地是最好的资金回笼方式。

一边是国有土地一边是国有银行，对于开发商来说周转资金根本不是问题。

关键是回笼对象，老百姓要争着要做炮灰政府也没办法。

价格是幻觉，买得起就买，买不起就不买，租房也不会死，何必争着do wrong thing at wrong time

第一、开发过程中开发商用自己钱的时候少得很，大量用的是银行、施工单位、材料供应单位还有购房者的钱（贷款、垫资、欠款、房款等），那些人比开发商急多了。

第二、开发商可以做假按揭，这是普遍存在的。所以他手里的房子并不是没有完全的存货，只不过是想等好的下家而已，这也是用银行的钱。

利率这么低,资金成本那么低,等地价涨上去,什么钱赚不到?

而且地可以抵押。

至于卖的楼，就是通过内部认购，大概只要认购30%左右，把3年期的企业贷款变成双倍30年的购房贷款，这样现金流就有了。

所以为什么要钻第二套的空子，因为这是房地产生命线。

不搞“饥饿营销”把购买者的恐慌心理调动起来，很难卖掉。十几栋楼放在那里敞开卖，容易引起观望情绪。现在北京不太差地段的两居室(一家三口的基本要求)动辄就要200万以上，即使在北京，每年可支配收入20万的家庭也不算穷人了吧，20万的收入买200万的房子那要下很大的决心才行呢，你不把他逼得恐慌了，怎么能容易卖得掉。

下周正式开始，二套房首付4成，利率上浮10%，还有系列措施跟在后面

个人感觉还不会开跌，如果7折利率取消，周边能买房的朋友都买了，那就要开始跌了

一。楼盘开发中开发商投入的自有资金非常少，比例可能从1%到30%吧。越到后期楼盘沉淀的自有资金越少。当楼盘开始预售的时候，基本沉淀的资金都是银行和工程队的了。只有很笨的开发商这时候还有资金被套。

二。大多数开发商可能从未听说过资金周转率什么的，更不用说内部收益率这些东东。大家都算“大数”----我投入1000万，现在账上有1500万，回头再进1500万，说明我赚了2000万。

开发商的水平都差不多，大家都是一没有压力二没有动力，所以行为也都差不多。

就是预期房价涨得速度远高于资金成本

既然国内租售比完全没法看

房价本身就依赖于较高的上涨速度

买房的人指望着这个

开发商当然也认同这个

关键的问题是政府批的地少，政府在搞垄断，开发商把项目卖出去后不容易拿到新的好项目，捂盘就成了理性选择。以北京为例，说是地少，但其实有大把的地等待开发。

没办法，空子太多，银行那边控制的也不是很好。

国家大概有借这次危机回收土地的小算盘，一边用国企天价拿地稳住房价预期，一边媒体舆论不断造势房价太高了太高了没法买（以普通家庭当前收入面对如今的房价不可能形成稳定购买力，但是却可以释放一部分钱多人傻的购买力）。漏洞要一点一点的补，银行的控制力要一点一点的加强，当民营房企过不下去了自有国家队在后面虎视眈眈的等着呢

有人说，国企天价拿地，那房价不就下不来了么，否则国企不就亏了？问题是，国家的银行，国家的企业，国家的土地，地价房价其实都是幻觉，不过是个走账的问题。

反而这个产业链进入民营资本，就麻烦得多，资金不好控制，很容易流出体系之外，这是控制通胀的最大不确定因素。大概和既得利益集团博弈也不是那么容易的吧

上海50大房地产商里最起码40家是地方政府办的，或者像绿地这样的所谓改制公司。

上海倒楼案的直接相关企业就是梅陇镇征地所办的公司。

像上海整个市从郊区到市区到远郊区，没有一个房地产死角，所有的楼盘齐刷刷的共进退，估计就连街道办事处都有相关房地产机构。