主题：讲讲咱逍遥派身边的事：明天小区要炒掉物业 -- 子玉

物业公司起诉过一次，赢了，然而法院判的物业费比物业公司要求的低，后来物业公司就不肯起诉了。

放在一个区域，用道路或者绿化带隔离开，反正是怎么不碍眼怎么来。

然后，物业分别结算管理，用基本不交费的回迁户衬托高收费的买房户，结果买房户大多能接受。

说白了，就是在小区里画个贫民区。

还1/3的住户？

但是他们仍然不交。他们不肯交，一般住户也就不愿意交了，本来就觉得他们比我们低挺不公平的，他们还不肯交，当然有想法。第一个物业期间，物业是含糊着过，从来没公布过缴费率。第二个物业期间全公布出来了，大家一看，好嘛，一团乱麻，回迁户大量不交费；有些家庭呢交给第一家物业了，就不肯再交；欠着自来水公司和电力公司十好几万；电梯的年检都没做。简直没法弄。现在这第三个物业，我都不知道账目平没平，更不用说什么维修基金之类的事情了。

对了，业主委员会也一波三折，现在已经是第三拨了。现在的业委会存在感极弱，等于什么都不管。

至于分开管理，我们小区的问题是小区太小，回迁户太多，基本不可能。

8月1日，新的合同开始。新物业派出大约20名保安，其他各口工作人员约30人，在大门口被堵住。大约20名业主，一起被困在约50名老物业的保安人墙前。推推搡搡。随后协警和片警，最后110，到场。但是任由混乱场面继续。随后区房地局一科长到了。两个物业的负责人及业委会负责人一起到业委会办公室开协调会。开发商的负责人随后也到了。双方的律师代表也在下午赶到。一整天的会议毫无结果。政府官员说了辆货车的话，但是始终不对双方的对峙下一句断语。会议一直开到晚上11点半。无果而终。

此后，两个物业进入站双岗的阶段。周一开始了，新的一轮较量恐怕要从司法和上访开始了。

简单说一下炒物业的目前局面之后，我们还是回到对这个体制的分析。我说的体制不是国家的体制，我说的是小区的那个ecosystem。

由于早期对于开发商交房之后业主没有成立业委会所以无从选择物业管理公司这么一个问题，国家政策就制定开发商担当了所谓前期物业。而摸石头摸到了新加坡引进了"Propoerty Management"这个词，被翻译成了物业管理，而管理就是管。所以小区的体制中，开发商就具有了通过物业管理实行小区行政管理的权利。换句话说，开发商通过其所属的物业，成为小区的权力中心。

我们先不说开发商怎么在小区的资源上巧取豪夺，以后有机会再说吧。单单这个权利中心，就造成了小区体制的梦魇。

比如说，另一个权力中心，业委会，其成立就落到了开发商和物业的手里。

那么业委会这个权力中心具有多大的经济价值呢？动辄数百万甚至数千万的维修基金，就是由业委会掌管的。而物业要使用这个基金修路等等，就要业委会的批准。

小区的公共设施，也是房产，在今天房产价格飞涨之后，这些房产也成为开发商必然力图操控的东西。即便如公共广场这样的地方，可以临时租出去摆摆摊，什么推销汽车、保健品、精装书籍词典、等等，甚至给拍个电视剧，都是资源啊。

更重要的是业委会是业主与开发商发生的权益争执时最为重要的团体，根据物权法以及种种相关条文，名义上业委会和业主大会是最高的决策机构。

就是这么一个最高决策机构，这个权利中心的诞生，却始终被规定在开发商及其物业的操纵下。

比如，业委会的成立必须召开第一次成立大会。但是第一次大会的申请，往往规定由开发商来提出（指各地的细则，不是指物权法）。比如最近上海嘉定一小区业主多年没有成立业委会，记者到主管部门询问，回答曰开发商没有申请过。

业主们提出要成立，于是厉害一点的就直接找到政府。政府派人来了，开座谈会。我亲自参加过。如是：

业主：我们要多久才能办完手续开业主大会？

官：至少6个月。

业主：啊？要那么久？为什么？

官：我们这个手续很完备很复杂的，可以告诉你们，选个业委会比选全国人大还复杂。

以我这次经历看，8月底开了这个座谈会，到第一次业主大会召开2月28日，选出业委会，差不多6个月。到业委会备案成功（这样才能采取进一步行动）是5月上旬。又过了俩个多月。

为什么那么久？那么复杂？主要的原因，就是另一个权力中心的阻挠。

以后自然要闹一闹了。还有返迁户的个人素质也参差不齐，半夜在5楼拌种子的，从3楼开始晾渔网的都有，还见过在19楼作了一个火炕的，18楼的吊顶都快成木炭了。这样的人群，收钱基本不可能。

开发商对付业主委员会，常有好用的办法就是发工资。每月800就能分化瓦解了。

遇到这样的小区基本无解，找个异地安置的小区搬家，然后出租找下家是普通人的好选择。

北京的房价涨这么狠，搬家实在是太困难。

现在好一点，过5年以后，各种更换，检修一多起来，问题就更大了，电梯消防报警楼宇自控什么的都是无底洞。

有几个地产商的朋友在考虑利用小区的人口优势从保险公司那里扣钱，比如集体加入人寿保险，车险什么的，保险公司折扣给的多，其中把物业费弄出一部分来。但都还是筹划阶段，主要目的也是卖房的促销手段。

好像行政拘留了几个老赖，然后剩下的都乖乖的交钱了，一般有个正经工作的白领之类还是有点怕司法系统的拘留这些的。不过像你们那儿回迁户那么多，这些人有些可能还真不太怕这个。

物业费纠纷也不是一个小区，据说全北京基本没有没有纠纷的小区。还有暖气费，不交的大有人在。原来的物业公司欠的水电费不也没法追讨了吗？咱们国家这个民事方面的信用，问题还是挺大。

在当时可是个轰动性新闻。虽然一切手续都合法，被强制执行的“老赖”也绝对不是交不起物业费的贫困户，但是照样有人在媒体上嘀嘀咕咕说闲话，法院承受的压力是很大的。

从刺激性小的地方搞起。逍遥派，好样的！

想起了西西河。

我家刚买房子那小区，回迁户集中在2栋楼里，他们进出的通道都在小区外面呵呵，就是窗户对着小区内，

如果业委会是这个小政体的政府，那么钱（税）就最好交给业委会。然后，业委会聘请物业公司来服务，业委会付钱给物业公司。

但是，这样一来业委会的活谁愿意干呢？可以考虑业委会自己给自己成员发工资，当然帐面要透明。有工资了，自然抢着干，抢着竞选上台之类。

物业既然是公司，当然要盈利，如果他不能有稳定的收入，自然难以服务好。